# ¿Qué pasa si heredo una casa con hipoteca? > Al heredar una vivienda hipotecada, heredas también la deuda. Tienes tres opciones: aceptar la herencia (y asumir la hipoteca), renunciar a la herencia, o aceptarla a beneficio de inventario (solo respondes con los bienes heredados, no con los tuyos). Si aceptas, puedes seguir pagando la hipoteca, subrogarla a mejores condiciones o vender la vivienda. - URL: https://www.hipotecas.me/preguntas-frecuentes/heredar-casa-con-hipoteca - Autor: Fernando Hierro (https://www.hipotecas.me/autores/fernando-hierro) - Publicado: 2026-03-18 - Actualizado: 2026-09-30 - Aceptar, inventario o renunciar: 3 opciones - Guía completa: [Hipotecas](https://www.hipotecas.me/nuestras-hipotecas) ## Respuesta completa ### Heredar una vivienda con hipoteca: guía práctica En España, la herencia incluye tanto los bienes como las deudas del fallecido. Si heredas una vivienda con hipoteca pendiente, esa deuda pasa a ti. Pero tienes opciones. #### 1. Aceptar la herencia pura y simple Aceptas la vivienda y la hipoteca. Pasas a ser el nuevo deudor. Deberás: - Comunicar el fallecimiento al banco y aportar la escritura de aceptación de herencia - El banco actualizará la titularidad de la hipoteca (subrogación del deudor) - Seguirás pagando las mismas cuotas — o puedes [negociar mejores condiciones](https://www.hipotecas.me/preguntas-frecuentes/conviene-mejorar-cambiar-hipoteca) #### 2. Aceptar a beneficio de inventario La opción más prudente. Solo respondes de la deuda con los bienes heredados, nunca con tu patrimonio personal. Si la hipoteca supera el valor de la vivienda, no pierdes nada propio. Se declara ante notario y exige hacer inventario de los bienes en los plazos del [Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763) (art. 1011 y siguientes). #### 3. Renunciar a la herencia Si la deuda supera el valor de los bienes, puedes renunciar. Es irrevocable y debe hacerse ante notario. La renuncia es total: no puedes aceptar la casa y rechazar la hipoteca. #### Impuestos de la herencia Además de la hipoteca, tendrás que pagar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. La tarifa estatal del Impuesto de Sucesiones va del 7,65 % al 34 % antes de aplicar los coeficientes por patrimonio previo ([Ley 29/1987](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1987-28141), arts. 21 y 22), pero cada comunidad tiene sus reducciones y bonificaciones, y en varias los hijos pagan muy poco: mira la de la comunidad donde residía el fallecido. La hipoteca pendiente se resta del valor de los bienes para calcular el impuesto. #### ¿Y si hay varios herederos? Todos los herederos que acepten son responsables solidarios de la hipoteca. Lo habitual es que uno se quede con la vivienda (compensando a los demás) o que se venda y se reparta. ## Fuentes oficiales - [BOE — Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763) - [BOE — Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1987-28141) --- hipotecas.me es un portal hipotecario: comparador de hipotecas de 40 bancos, simuladores y guías. Si quieres, te tramitamos la hipoteca como intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E569). Los datos de mercado de esta respuesta se recalculan con el Euríbor y los tipos que publican los bancos.