# ¿Puedo pedir hipoteca para construir mi propia casa?

> Sí, se llama hipoteca autopromotor. Financia la compra del terreno y la construcción de la vivienda. El banco libera el dinero por fases según avanza la obra, sobre la tasación de la vivienda terminada; cuánto financia lo decide cada entidad, y el Banco de España indica que no suelen pasar del 80 % del valor de tasación.

- URL: https://www.hipotecas.me/preguntas-frecuentes/hipoteca-construir-casa-autopromotor
- Autor: Fernando Hierro (https://www.hipotecas.me/autores/fernando-hierro)
- Publicado: 2026-03-14
- Actualizado: 2026-10-02
- El dinero se libera según avanza la obra: Por fases
- Guía completa: [Hipoteca autopromotor: guía completa](https://www.hipotecas.me/comparador-hipotecas/mejores-hipotecas-autopromotor)

## Respuesta completa

### ¿Qué es una hipoteca autopromotor?

La hipoteca autopromotor está diseñada para personas que quieren **construir su propia vivienda** en un terreno. A diferencia de una hipoteca convencional, no financias una casa ya construida sino un proyecto de construcción.

### Cómo funciona la financiación

1. **Fase 1 — Terreno:** el banco financia la compra del solar (o lo usas como entrada si ya es tuyo)
2. **Fase 2 — Construcción:** el dinero se libera por certificaciones de obra (cimentación, estructura, cerramientos, acabados)
3. **Fase 3 — Hipoteca definitiva:** al terminar la obra, se convierte en hipoteca normal con cuotas fijas

### Requisitos específicos

| Documento | Detalle |
| --- | --- |
| Proyecto de obra | Visado por el Colegio de Arquitectos |
| Licencia de obra mayor | Del ayuntamiento correspondiente |
| Presupuesto de ejecución | Detallado por capítulos |
| Seguro decenal | La [Ley 38/1999](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567) de Ordenación de la Edificación (disposición adicional segunda) no lo exige al autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio, salvo que la venda en los 10 años siguientes; el banco puede pedirlo igualmente |
| Terreno | Con calificación urbanística de suelo urbano |

### Financiación habitual

- **Sobre el valor final** ([tasación](https://www.hipotecas.me/glosario/tasacion) del proyecto terminado): lo habitual es no pasar del 80 %, según el [Banco de España](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/consejos-para-firmar-tu-primera-hipoteca.html)
- El terreno cuenta como parte de tu aportación si ya lo posees
- Durante la construcción solo pagas intereses ([carencia](https://www.hipotecas.me/glosario/carencia) de capital)
- Plazo: el que fije cada banco para la fase de amortización (el habitual que publican es de 30 años)

### ¿Y si es una casa prefabricada o modular?

Se financia con la misma hipoteca autopromotor, con una condición: la casa tiene que quedar **fija al terreno**. Solo se pueden hipotecar los bienes inmuebles que se inscriben en el Registro de la Propiedad ([Ley Hipotecaria](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453), art. 106), y una construcción es inmueble cuando está adherida al suelo ([Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763), art. 334). Una casa móvil o sobre ruedas, que se puede llevar a otro sitio, no sirve de garantía: se pagaría con ahorro o con un préstamo personal.

- **Los mismos papeles que una obra:** terreno urbano, proyecto y licencia de obra mayor del ayuntamiento. Una vivienda permanente es una edificación a efectos de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (art. 2), aunque se fabrique en taller.
- **La tasación:** la sociedad de tasación valora el terreno y la casa terminada con las normas de la [Orden ECO/805/2003](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253), igual que en una obra tradicional.
- **Los pagos, el punto delicado:** el banco suele pagar contra certificaciones de lo ya ejecutado en la parcela, y muchos fabricantes piden pagos por adelantado mientras construyen los módulos en fábrica. Antes de firmar con el fabricante, ajusta su calendario de pagos al de las certificaciones del banco o calcula cuánto tendrás que adelantar con tus ahorros.

### Bancos que ofrecen autopromotor

No todos los bancos trabajan con autopromotor, y los que lo hacen no siempre lo anuncian en su web: muchas operaciones se estudian en la oficina, caso a caso. Un [intermediario hipotecario](https://www.hipotecas.me/glosario/intermediario-crediticio) puede presentar tu proyecto a varios bancos a la vez.

## Fuentes oficiales

- [BOE — Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567)
- [Banco de España](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/consejos-para-firmar-tu-primera-hipoteca.html)
- [BOE — Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453)
- [BOE — Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763)
- [BOE — Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (tasación)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253)

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