# ¿Se puede hacer una hipoteca entre particulares?

> Sí, es legal. Un particular puede prestar dinero a otro con garantía hipotecaria. Se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Es más habitual entre familiares (padres que financian la compra de un hijo). Las condiciones las pactan las partes, pero hay implicaciones fiscales importantes: Hacienda puede considerar los intereses como renta del prestamista.

- URL: https://www.hipotecas.me/preguntas-frecuentes/hipoteca-entre-particulares
- Autor: Fernando Hierro (https://www.hipotecas.me/autores/fernando-hierro)
- Publicado: 2026-03-18
- Actualizado: 2026-10-01
- Con escritura pública + registro: Legal
- Guía completa: [Hipotecas](https://www.hipotecas.me/nuestras-hipotecas)

## Respuesta completa

### Hipoteca entre particulares: cómo funciona

Una hipoteca entre particulares es un préstamo privado con garantía hipotecaria. No interviene ningún banco. Es legal: la regulan el [Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763) y la [Ley Hipotecaria](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453). Si el prestamista se dedica a dar préstamos de forma profesional, le aplica además la [Ley 5/2019](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814).

#### ¿Cuándo se usa?

- **Familiares:** padres que prestan dinero a hijos para comprar vivienda, con la casa como garantía
- **Vendedor que financia:** el vendedor acepta cobrar a plazos con garantía hipotecaria sobre la vivienda vendida
- **Inversores privados:** menos habitual, pero existe como alternativa a la banca para perfiles rechazados

#### Requisitos legales

- **Escritura pública** ante [notario](https://www.hipotecas.me/glosario/notaria) — obligatoria para que tenga validez real
- **Inscripción en el [Registro de la Propiedad](https://www.hipotecas.me/glosario/registro-propiedad)** — para que la hipoteca sea oponible a terceros
- **Pago de AJD** (Actos Jurídicos Documentados) — al tipo que fije cada comunidad autónoma para la escritura del préstamo; entre particulares lo paga quien se beneficia de la hipoteca, el prestamista ([Texto Refundido del ITPAJD](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359), art. 29)

#### Implicaciones fiscales

- **Prestamista:** los intereses cobrados tributan como rendimiento del capital mobiliario en IRPF
- **Prestatario:** no puede deducir los intereses (la deducción por vivienda habitual se eliminó en 2013)
- **Si es a tipo 0 % entre familiares:** Hacienda puede presumir que el préstamo devenga intereses e imputárselos al prestamista si no se prueba que es gratuito ([Ley 35/2006](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764) del IRPF, art. 6.5)

#### Ventajas e inconvenientes

**Ventajas:** flexibilidad total en condiciones, sin comisiones bancarias, rapidez.

**Inconvenientes:** riesgo de conflicto familiar, fiscalidad compleja, el prestamista asume todo el riesgo de impago.

Recomendamos siempre asesoramiento legal y fiscal antes de formalizar una hipoteca entre particulares.

## Fuentes oficiales

- [BOE — Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763)
- [BOE — Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453)
- [BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814)
- [BOE — Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del ITP y AJD](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359)
- [BOE — Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764)

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