# ¿Cuánto se paga de plusvalía al vender una vivienda? > La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. El importe depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el tipo impositivo del municipio (como máximo, el 30 %). Si vendes a pérdidas no pagas plusvalía, y puedes elegir el cálculo sobre la ganancia real si te sale menos. No hay un importe típico: calcúlalo con el valor catastral del suelo que figura en tu recibo del IBI. - URL: https://www.hipotecas.me/preguntas-frecuentes/plusvalia-vender-vivienda - Autor: Fernando Hierro (https://www.hipotecas.me/autores/fernando-hierro) - Publicado: 2026-03-18 - Actualizado: 2026-10-07 - Tipo que puede fijar el ayuntamiento: Máx. 30 % - Guía completa: [Gastos de compra](https://www.hipotecas.me/gastos-compra-vivienda) ## Respuesta completa ### Plusvalía municipal al vender: cómo se calcula La [plusvalía municipal](https://www.hipotecas.me/glosario/plusvalia-municipal) (IIVTNU) es un impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble. Grava el incremento de valor del terreno durante el tiempo que has sido propietario. #### Dos métodos de cálculo (eliges el menor) Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, hay dos formas de calcular la plusvalía. Pagas la que te resulte más favorable: - **Método objetivo:** valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo impositivo municipal (máx. 30 %) - **Método real:** diferencia entre precio de venta y precio de compra × % que representa el suelo × tipo impositivo #### Cuándo no pagas, y lo que no es de la plusvalía - **Venta a pérdidas:** si el valor del suelo al vender es inferior al que tenía cuando compraste, no pagas plusvalía. Se comparan los precios de las escrituras (o los comprobados por Hacienda, si son mayores) sin sumar gastos ni impuestos de la compra o de la venta ([Real Decreto Legislativo 2/2004](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214), Ley de Haciendas Locales, art. 104.5), y tienes que declararlo y aportar las dos escrituras - **Reinversión en vivienda habitual:** si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra en 2 años, la ganancia puede quedar exenta del IRPF (no de la plusvalía municipal) - **Mayores de 65 años:** exentos del IRPF por la ganancia al vender su vivienda habitual (tampoco les exime de la plusvalía municipal) #### Ejemplo orientativo Vivienda comprada hace 10 años, valor catastral del suelo: 50.000 €, tipo municipal: 25 %. Método objetivo: suelo × coeficiente máximo para 10 años (tu ayuntamiento puede aplicar uno menor) × tipo. Los coeficientes máximos cambian el 1 de diciembre de 2026 ([Real Decreto-ley 29/2026](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823), art. 10): - **Venta hasta el 30 de noviembre de 2026:** 50.000 € × 0,12 × 25 % = **1.500 €** (tabla del [Real Decreto-ley 8/2023](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-26452), art. 24) - **Venta desde el 1 de diciembre de 2026:** 50.000 € × 0,22 × 25 % = **2.750 €** La nueva tabla sube los coeficientes hasta los 16 años de tenencia y los baja a partir de 17 (el de 20 años o más, de 0,40 a 0,30). El método real podría dar más o menos según la ganancia real del inmueble, y pagas el menor. En una venta, el impuesto se declara en los 30 días hábiles siguientes; en una herencia, en 6 meses prorrogables a un año (Real Decreto Legislativo 2/2004, arts. 107 y 110). ## Fuentes oficiales - [BOE — Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214) - [BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823) - [BOE — Real Decreto-ley 8/2023 (plusvalía municipal para 2024 y reforma del art. 23.6 de la Ley 5/2019)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-26452) --- hipotecas.me es un portal hipotecario: comparador de hipotecas de 40 bancos, simuladores y guías. Si quieres, te tramitamos la hipoteca como intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E569). Los datos de mercado de esta respuesta se recalculan con el Euríbor y los tipos que publican los bancos.