Los bancos endurecen las hipotecas fijas en España en noviembre 2025

El escenario de tipos históricamente bajos y una fuerte competencia bancaria en el mercado de la vivienda comienza a mostrar señales de cambio. Uno de los primeros en dar el paso ha sido Banco Santander, que ha elevado el tipo de su hipoteca fija bonificada del 3,07 % al 3,27 % TAE y ha reducido su bonificación máxima del 1,10 % al 1 %.

Este ajuste llega en un contexto de incremento en la demanda de hipotecas, y de alzas del Euríbor, que podrían traducirse en un coste mayor para los bancos, y por ende un endurecimiento de las condiciones para los prestatarios.

A continuación analizamos qué está cambiando, cómo te afecta si estás en proceso de solicitar hipoteca, y qué pasos prácticos deberías dar.

¿Qué cambios se están produciendo?

• Tipos de hipoteca fija al alza: el tipo bonificado de Santander sube a 3,27 % TAE.
• Menores bonificaciones: la reducción de los incentivos del banco para que completes vinculaciones.
• Mayor exigencia de perfil: aunque todavía no todos los bancos lo han anunciado, el entorno sugiere mayor rigidez en la aprobación y quizá mayores barreras para quienes tienen menor ahorro o LTV elevado.

¿Cómo te afecta como comprador o prestatario?

• Si estás buscando una hipoteca fija ahora, puedes ver que muchas de las “mejores ofertas” podrían dejar de estar disponibles o cambiar las condiciones.
• Si tienes una hipoteca pequeña o con perfil limitado (ahorro reducido, LTV alto, ingresos variables) puede que te enfrentes a costes más altos o menos facilidad para negociar.
• Si ya tienes una oferta sobre la mesa, es buen momento para aprovecharla antes de que los bancos ajusten más condiciones.

¿Qué puedes hacer para adaptarte?

1. Compara ofertas lo antes posible, y no te quedes con la primera que te presenten.
2. Mejora tu perfil: mayor ahorro para reducir LTV, estabilidad laboral, buen nivel de ingresos.
3. Negocia vinculaciones, pero sé consciente de los costes de vincular (seguros, domiciliaciones, productos financieros).
4. Evalúa hipoteca mixta o variable si fija ya parece menos atractiva en costes, aunque siempre dependiendo de tu tolerancia al riesgo.

¿Por qué se produce este cambio?

• La competencia entre bancos está disminuyendo la presión a mantener tipos ultra bajos, pues los márgenes se ven afectados.
• El Euríbor ha comenzado a repuntar, lo que encarece el coste de financiación para los bancos y les lleva a reagruparse.
• Los bancos anticipan que quizá haya que subir tipos más pronto que tarde, por lo que ajustan ahora para prepararse.

Conclusión

La factura de las hipotecas en España 2025 se complica ligeramente para quienes buscan tipo fijo, pero sigue habiendo oportunidades si actúas con rapidez y buen perfil.
En hipotecas.me te acompañamos para comparar, analizar y conseguir la mejor hipoteca posible según tu situación.

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