¿Te darían la hipoteca?
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Glosario hipotecario
Todos los términos que necesitas conocer antes de firmar tu hipoteca, explicados de forma clara y sin jerga innecesaria. Organizado por categorías y con índice alfabético.
Tipos de hipoteca
Las principales modalidades de préstamo hipotecario disponibles en el mercado español.
Hipoteca fijaPréstamo hipotecario cuyo tipo de interés permanece invariable durante toda la vida del préstamo, ofreciendo cuotas constantes y predecibles.Leer definición →Hipoteca variablePréstamo hipotecario cuyo tipo de interés se compone de un índice de referencia (normalmente el Euríbor) más un diferencial fijo, y se revisa periódicamente.Leer definición →Hipoteca mixtaPréstamo hipotecario que combina un período inicial a tipo fijo (generalmente 3 a 10 años) con el resto del plazo a tipo variable referenciado al Euríbor.Leer definición →Hipoteca puentePréstamo que permite financiar la compra de una nueva vivienda mientras se vende la actual, unificando ambas deudas temporalmente en una sola cuota.Leer definición →Hipoteca inversaPréstamo para mayores de 65 años, personas en situación de dependencia o con una discapacidad de al menos el 33 %, que convierte el valor de la vivienda habitual en dinero sin perder la propiedad ni abandonar el domicilio.Leer definición →Hipoteca jovenPréstamo hipotecario que los bancos comercializan para compradores jóvenes, a menudo apoyado en avales públicos (ICO o autonómicos) que permiten financiar más del 80 % del valor de la vivienda.Leer definición →Hipoteca 100 %Préstamo hipotecario que financia el 100 % del valor de compra o tasación de la vivienda, sin necesidad de aportar entrada.Leer definición →Hipoteca autopromotorPréstamo hipotecario para financiar la construcción de una vivienda en un terreno propio, con desembolso progresivo según avanza la obra.Leer definición →Hipoteca verdePréstamo hipotecario con condiciones bonificadas para la compra o reforma de viviendas con alta eficiencia energética (la letra mínima la fija cada banco).Leer definición →Segunda hipotecaPréstamo hipotecario adicional que grava una vivienda que ya tiene una hipoteca vigente, ocupando el segundo rango registral.Leer definición →
Índices y tipos de interés
Los índices de referencia y conceptos de tipos de interés que determinan cuánto pagas por tu hipoteca.
EuríborÍndice de referencia interbancario europeo que determina el tipo de interés de la mayoría de hipotecas variables en España. Se publica diariamente y se revisa con la media mensual.Leer definición →TINTipo de Interés Nominal: el porcentaje que el banco cobra por prestarte dinero, sin incluir comisiones ni gastos asociados. No refleja el coste real total de la hipoteca.Leer definición →TAETasa Anual Equivalente: el coste total del préstamo expresado como porcentaje anual, que suma al interés las comisiones y los gastos que exige el banco (Ley 5/2019, art. 4.14).Leer definición →DiferencialMargen fijo que el banco suma al Euríbor para determinar el tipo de interés de una hipoteca variable. Se pacta en la firma y no cambia durante la vida del préstamo.Leer definición →IRPHÍndice de Referencia de Préstamos Hipotecarios: alternativa al Euríbor basada en la media de los tipos efectivos de las hipotecas concedidas por los bancos españoles.Leer definición →Tipo fijoModalidad de tipo de interés que permanece constante durante toda la vida de la hipoteca, garantizando cuotas iguales cada mes sin importar el mercado.Leer definición →Tipo variableModalidad de tipo de interés que se revisa periódicamente según un índice de referencia (Euríbor), haciendo que la cuota pueda subir o bajar.Leer definición →Tipo mixtoModalidad que combina un período inicial a tipo fijo con el resto del plazo a tipo variable, ofreciendo estabilidad inicial y flexibilidad posterior.Leer definición →LTVLoan to Value: ratio entre el importe del préstamo y el valor de tasación de la vivienda. A menor LTV, menor riesgo para el banco y mejores condiciones.Leer definición →
Proceso de compra
Documentos, trámites y pasos que intervienen en la compra de una vivienda con hipoteca.
TasaciónValoración oficial de una vivienda realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, obligatoria para conceder una hipoteca.Leer definición →Escritura públicaDocumento notarial que formaliza la compraventa y/o la hipoteca ante notario, otorgándole plena validez legal y permitiendo su inscripción en el Registro.Leer definición →Nota simpleDocumento del Registro de la Propiedad que informa sobre la titularidad de un inmueble, su descripción y las cargas o gravámenes que pesan sobre él.Leer definición →Contrato de arrasContrato privado por el que comprador y vendedor se comprometen a cerrar la compraventa, entregando el comprador una señal como garantía.Leer definición →CompraventaContrato por el que el vendedor se obliga a entregar la vivienda y el comprador a pagar su precio. Se firma en escritura pública ante notario para inscribirla en el Registro de la Propiedad.Leer definición →FEINFicha Europea de Información Normalizada: documento que el banco debe entregar al solicitante con todas las condiciones de la hipoteca en formato estandarizado y vinculante.Leer definición →FiAEFicha de Advertencias Estandarizadas: documento que acompaña a la FEIN y advierte de los principales riesgos de la hipoteca de forma clara y comprensible.Leer definición →Oferta vinculantePropuesta formal del banco con las condiciones definitivas de la hipoteca que, una vez emitida, obliga a la entidad a mantenerlas durante un plazo determinado.Leer definición →Hipoteca primera viviendaPréstamo hipotecario para la compra de la residencia habitual del comprador, el destino al que los bancos conceden más financiación (para la segunda vivienda publican límites más bajos).Leer definición →Referencia catastralCódigo alfanumérico de 20 caracteres que identifica de forma única cada inmueble en España, asignado por la Dirección General del Catastro.Leer definición →Certificado catastralDocumento oficial del Catastro que acredita los datos de un inmueble: referencia catastral, localización, superficie, uso y antigüedad. Por internet es gratuito; en una gerencia se paga una tasa.Leer definición →Superficie construidaMetros cuadrados totales de un inmueble incluyendo muros, tabiques y proporción de zonas comunes. Es la superficie que registra el Catastro.Leer definición →Plan de salidaCómo vas a devolver un préstamo a corto plazo al vencimiento: vender un inmueble, refinanciar con un banco o un cobro previsto. Es lo que más valora un fondo.Leer definición →
Costes e impuestos
Todos los gastos, impuestos y comisiones asociados a la contratación y vida de una hipoteca.
ITPImpuesto de Transmisiones Patrimoniales: tributo autonómico que grava la compra de viviendas de segunda mano, con tipos generales del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos.Leer definición →VinculaciónConjunto de productos que el banco pide contratar (nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones) a cambio de bonificar el tipo de interés de la hipoteca.Leer definición →AJDActos Jurídicos Documentados: impuesto que grava la formalización de documentos notariales como la escritura de hipoteca. Desde noviembre de 2018, el de la hipoteca lo paga el banco.Leer definición →NotaríaHonorarios del notario por la autorización de las escrituras de compraventa e hipoteca, regulados por arancel oficial del Estado.Leer definición →Registro de la PropiedadOrganismo público donde se inscriben la compraventa y la hipoteca para que tengan plena eficacia frente a terceros. Sus honorarios están regulados por arancel.Leer definición →GestoríaProfesional que tramita la liquidación de impuestos y la inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad tras la firma ante notario.Leer definición →Plusvalía municipalImpuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano desde la última transmisión. Lo paga el vendedor en compraventas y el heredero en herencias.Leer definición →Comisión de aperturaCantidad que el banco cobra al formalizar la hipoteca por los trámites de estudio y concesión. El TJUE no la considera abusiva por el hecho de existir: se discute caso a caso.Leer definición →Comisión por cancelaciónImporte que el banco puede cobrar si devuelves antes de tiempo toda la hipoteca o parte de ella. La Ley 5/2019 (art. 23) la llama compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada y le pone topes.Leer definición →IRPFImpuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: tributo estatal que grava los ingresos de los contribuyentes, incluyendo rendimientos del trabajo, del capital inmobiliario y ganancias patrimoniales por venta de vivienda.Leer definición →Impuesto de SucesionesTributo autonómico que grava la recepción de bienes por herencia o legado. Su cuantía varía enormemente entre comunidades autónomas, desde casi cero hasta el 34 %.Leer definición →Valor de referenciaValor oficial que el Catastro asigna a cada inmueble desde 2022, basado en transacciones reales. Es la base imponible mínima del ITP al comprar vivienda.Leer definición →Valor catastralValor administrativo de un inmueble fijado por el Catastro para calcular el IBI. Por ley no puede superar el valor de mercado, y se fija muy por debajo de él.Leer definición →
Amortización y cuotas
Conceptos relacionados con el pago, la devolución del préstamo y la estructura de las cuotas.
Cuota hipotecariaPago mensual que el prestatario realiza al banco, compuesto por una parte de capital (devolución del préstamo) y una parte de intereses.Leer definición →Capital pendienteImporte del préstamo hipotecario que falta por devolver al banco en un momento dado. Se reduce con cada cuota mensual y con amortizaciones anticipadas.Leer definición →Intereses de la hipotecaCoste que el banco cobra por prestarte dinero, calculado aplicando el tipo de interés (TIN) sobre el capital pendiente en cada período.Leer definición →Sistema francésMétodo de amortización de cuota constante: cada mes pagas lo mismo, pero al principio la cuota es sobre todo intereses y al final sobre todo capital. Es el habitual en las hipotecas en España.Leer definición →Amortización anticipadaPago extra que el prestatario realiza para adelantar la devolución del capital de la hipoteca, pudiendo reducir la cuota mensual o el plazo del préstamo.Leer definición →CarenciaPeríodo pactado con el banco en el que solo se pagan intereses (carencia de capital) o no se paga nada (carencia total). Baja la cuota durante un tiempo, pero encarece la hipoteca.Leer definición →Plazo de la hipotecaNúmero de años pactados para devolver el préstamo hipotecario. El plazo máximo lo fija cada banco, junto con la edad a la que la hipoteca debe quedar pagada.Leer definición →Tabla de amortizaciónCuadro detallado que muestra, mes a mes o año a año, cómo se desglosa cada cuota en capital e intereses, y cómo evoluciona el capital pendiente.Leer definición →Amortización parcialPago extra puntual o periódico que reduce el capital pendiente de la hipoteca sin cancelarla totalmente, permitiendo reducir la cuota o acortar el plazo.Leer definición →
Figuras legales
Las personas, contratos y figuras jurídicas que intervienen en una hipoteca.
HipotecantePersona que hipoteca un inmueble de su propiedad en garantía de un préstamo. Suele ser el propio prestatario, pero puede ser un tercero: el hipotecante no deudor.Leer definición →AvalistaPersona que se compromete a pagar la hipoteca si el titular no puede hacerlo. Responde con todo su patrimonio presente y futuro.Leer definición →SubrogaciónOperación por la que se cambian las condiciones de la hipoteca, ya sea trasladándola a otro banco (subrogación de acreedor) o cambiando el titular del préstamo.Leer definición →NovaciónModificación de las condiciones de la hipoteca (tipo de interés, plazo, importe) con el mismo banco, mediante un acuerdo entre ambas partes.Leer definición →Cancelación registralTrámite notarial y registral para eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad una vez que el préstamo ha sido totalmente amortizado.Leer definición →Cláusula sueloCláusula contractual que establece un tipo de interés mínimo para la hipoteca, impidiendo que la cuota baje aunque el Euríbor caiga por debajo de ese límite.Leer definición →FiadorPersona que garantiza el pago del préstamo hipotecario. En la práctica, fiador y avalista son términos equivalentes en el contexto hipotecario español.Leer definición →Carga hipotecariaHipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad sobre un inmueble. Sigue a la finca aunque cambie de dueño mientras no se cancele, y se comprueba con la nota simple.Leer definición →UsuraInterés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso. El préstamo usurario es nulo (Ley de Usura de 1908).Leer definición →Pacto de retroCompraventa en la que el vendedor se reserva el derecho a recomprar en un plazo. Si encubre un préstamo, es nula por pacto comisorio.Leer definición →
Entidades y regulación
Organismos, leyes y normativas que regulan el mercado hipotecario en España y Europa.
Banco de EspañaBanco central nacional que supervisa a las entidades de crédito, publica cada mes los tipos oficiales de referencia de las hipotecas (Euríbor mensual, IRPH) y lleva el registro de intermediarios hipotecarios.Leer definición →BCEBanco Central Europeo: fija los tipos de interés oficiales de la zona del euro. Sus decisiones, y lo que el mercado espera de ellas, mueven el Euríbor y con él las cuotas de las hipotecas variables.Leer definición →LCCILey 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario: normativa que regula las hipotecas en España, reforzando la protección del consumidor y limitando comisiones.Leer definición →CIRBECentral de Información de Riesgos del Banco de España: base de datos que registra las deudas y avales que cada persona o empresa mantiene con las entidades financieras.Leer definición →Intermediario de crédito inmobiliarioProfesional o empresa inscrita en el registro del Banco de España (o en el de su comunidad autónoma) para asesorar y mediar entre el consumidor y los bancos en la contratación de hipotecas.Leer definición →EMMIEuropean Money Markets Institute: organismo con sede en Bruselas que administra y publica el Euríbor cada día hábil a partir de las contribuciones de un panel de 21 bancos europeos.Leer definición →Capital privadoFinanciación que dan fondos e inversores, no bancos, normalmente con un inmueble como garantía. Suele ser más rápida y más cara que la bancaria.Leer definición →Prestamista inmobiliarioEmpresa o persona que da préstamos con garantía de inmuebles de forma profesional sin ser un banco. Debe estar inscrita en el Banco de España o en su comunidad.Leer definición →
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Normativa y fuentes
Sobre este contenido
Alejandra Ruiz
Analista hipotecaria
Publicación: octubre 2025
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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