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Subrogación hipotecaria: cómo cambiar tu hipoteca de banco y ahorrar
La subrogación te permite trasladar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones. Analizamos cuánto puedes ahorrar, qué comisiones hay por ley, cómo funciona el proceso paso a paso y cuáles son las mejores ofertas del mercado en octubre 2026.
Lo esencial de la subrogación
Comisión máxima limitada por ley (0-2 % según tipo y antigüedad). Gastos de notaría, registro y gestoría los paga el nuevo banco. Tu banco actual tiene 15 días para igualar la oferta (enervación). Puedes cambiar de tipo: variable → fija o viceversa. Plazo total del proceso, en nuestra experiencia: 3-6 semanas con la documentación completa.
Rangos orientativos en octubre 2026. Euríbor 12M: 3,329 %. TEDR BdE vivienda, tipo fijado a más de 10 años: 2,76 %. Fuente: Portal del Cliente Bancario (Banco de España).
🔄Qué es la subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria (de acreedor) es el mecanismo legal que permite al titular de una hipoteca trasladar su préstamo a otro banco que ofrece mejores condiciones. El nuevo banco cancela la deuda con el antiguo y asume la posición de acreedor. El titular mantiene el mismo préstamo pero con un tipo de interés más bajo, menos vinculaciones o un cambio de tipo (de variable a fijo, por ejemplo). Está regulada por la Ley 2/1994 y la Ley 5/2019 (LCCI).
Existen dos tipos de subrogación hipotecaria. La subrogación de acreedor (la más habitual) es cuando cambias de banco: otro banco mejor te "roba" como cliente ofreciéndote condiciones más favorables. La subrogación de deudor se produce cuando otra persona asume tu hipoteca (típico en compraventa de viviendas con hipoteca vigente).
En esta guía nos centramos en la subrogación de acreedor, que es la que interesa cuando quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca: bajar el tipo de interés, eliminar vinculaciones costosas, pasar de variable a tipo fijo o simplemente reducir la cuota mensual.
Tu banco actual
- Tipo de interés más alto del que contrataste
- Vinculaciones que ya no te interesan
- Sin incentivo para mejorar condiciones
- Cláusulas de la época de la contratación
Nuevo banco (subrogación)
- El TIN de las ofertas de hoy
- Vinculaciones mínimas o elegibles
- Asume gastos de notaría, registro y gestoría
- Puedes cambiar de tipo (variable → fija)
💰Cuánto puedes ahorrar con una subrogación
Ahorro mensual estimado
77 €
Ref: E+1 % → fija 3,35 % · 150.000 € · 20 años
Ahorro total estimado
18.480 €
A lo largo de los 20 años restantes
El ahorro de una subrogación depende de tres variables: la diferencia de tipo de interés entre tu hipoteca actual y la nueva, el capital pendiente y el plazo restante. Como regla general, cuanto mayor sea el capital y el plazo por delante, más impacto tiene una reducción del tipo.
Ten en cuenta que el ahorro no es solo el tipo de interés. Al subrogar puedes eliminar vinculaciones costosas (seguros de vida obligatorios, planes de pensiones, tarjetas) que están inflando el coste real de tu hipoteca. Un seguro de vida vinculado de 600 €/año supone 12.000 € en 20 años. Usa nuestro simulador de hipotecas para calcular con tus datos reales.
| Escenario | Capital | Cuota actual | Cuota nueva | Ahorro/mes |
|---|---|---|---|---|
| Variable E+0,80 % · 20a | 120.000 € | 735 € | 687 € | -48 € |
| Variable E+1,00 % · 20a | 150.000 € | 935 € | 858 € | -77 € |
| Variable E+1,20 % · 25a | 180.000 € | 1.003 € | 887 € | -116 € |
| Fija antigua 3,00 % · 20a | 150.000 € | 832 € | 858 € | +26 € |
| Fija antigua 3,50 % · 25a | 200.000 € | 1.001 € | 985 € | -16 € |
Variable E+0,80 % · 20a
120.000 €
735 €
687 €
-48 €
Variable E+1,00 % · 20a
150.000 €
935 €
858 €
-77 €
Variable E+1,20 % · 25a
180.000 €
1.003 €
887 €
-116 €
Fija antigua 3,00 % · 20a
150.000 €
832 €
858 €
+26 €
Fija antigua 3,50 % · 25a
200.000 €
1.001 €
985 €
-16 €
Cálculos orientativos con tipo fijo de referencia 3,35 % y Euríbor 12M al 3,329 % (octubre 2026). El ahorro real depende de las condiciones concretas que te ofrezca el nuevo banco.
⚖️Comisiones de subrogación: límites por ley (Ley 5/2019)
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) limita las comisiones que tu banco puede cobrarte al subrogar. Estos límites se aplican a hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019. Para hipotecas anteriores, se aplica lo pactado en la escritura con los límites de la legislación vigente en ese momento.
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máx. | Ejemplo (150.000 €) |
|---|---|---|---|
| Variable (post-2019) | Primeros 3 años (opción A) | 0,25 % | 375 € |
| Variable (post-2019) | Primeros 5 años (opción B) | 0,15 % | 225 € |
| Variable (post-2019) | Pasados esos 3 o 5 años | 0 % | 0 € |
| Variable → fija o mixta (3+ años fijos) | Primeros 3 años | 0,05 % | 75 € |
| Variable → fija o mixta (3+ años fijos) | A partir del año 4 | 0 % | 0 € |
| Fija (post-2019) | Primeros 10 años | 2,00 % | 3.000 € |
| Fija (post-2019) | A partir del año 11 | 1,50 % | 2.250 € |
Variable (post-2019)
Primeros 3 años (opción A)
0,25 %
375 €
Variable (post-2019)
Primeros 5 años (opción B)
0,15 %
225 €
Variable (post-2019)
Pasados esos 3 o 5 años
0 %
0 €
Variable → fija o mixta (3+ años fijos)
Primeros 3 años
0,05 %
75 €
Variable → fija o mixta (3+ años fijos)
A partir del año 4
0 %
0 €
Fija (post-2019)
Primeros 10 años
2,00 %
3.000 €
Fija (post-2019)
A partir del año 11
1,50 %
2.250 €
Hipotecas anteriores a junio 2019
Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019, la comisión aplicable es la que figure en tu escritura. Consulta la cláusula de "comisión por amortización anticipada" o "compensación por desistimiento". En muchos casos el límite era del 0,50 % los primeros 5 años y 0,25 % después para las variables, y sin límite legal para las fijas (solo el pactado en escritura). Eso sí: si te pasas de variable a fija (o a una mixta con al menos 3 años de tramo fijo), la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 te reconoce el régimen de su art. 23.6 aunque la hipoteca sea anterior (máximo 0,05 % los 3 primeros años y 0 % después).
¿Quién paga los gastos? Desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría corren a cargo del nuevo banco. Y no hay Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que repartir: la escritura de subrogación o novación acogida a la Ley 2/1994 está exenta de su cuota gradual cuando cambia el tipo de interés, el plazo o ambos (art. 9 de esa ley). El único gasto que siempre paga el cliente es la tasación (250-450 €, estimación de hipotecas.me), aunque muchas entidades la asumen como incentivo comercial para captar al cliente.
📋Requisitos para subrogar tu hipoteca
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Hipoteca vigente | Préstamo hipotecario activo con cualquier entidad en España |
| Pagos al corriente | Sin impagos ni incidencias en CIRBE/ASNEF |
| Ratio de endeudamiento | Nueva cuota + deudas: las entidades suelen pedir que no pase del 30-35 % de los ingresos netos; con buen perfil, algunas llegan al 40 % |
| LTV razonable | Capital pendiente ≤ 80 % del valor actual de tasación de la vivienda |
| Ingresos estables | Nóminas o declaraciones que demuestren capacidad de pago sostenida |
| Vivienda en buen estado | Sin cargas registrales problemáticas, seguro de hogar vigente |
Hipoteca vigente
Préstamo hipotecario activo con cualquier entidad en España
Pagos al corriente
Sin impagos ni incidencias en CIRBE/ASNEF
Ratio de endeudamiento
Nueva cuota + deudas: las entidades suelen pedir que no pase del 30-35 % de los ingresos netos; con buen perfil, algunas llegan al 40 %
LTV razonable
Capital pendiente ≤ 80 % del valor actual de tasación de la vivienda
Ingresos estables
Nóminas o declaraciones que demuestren capacidad de pago sostenida
Vivienda en buen estado
Sin cargas registrales problemáticas, seguro de hogar vigente
Documentación personal
- DNI/NIE en vigor
- Últimas 3 nóminas
- Declaración IRPF (2 últimos ejercicios)
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios (3-6 meses)
Documentación hipotecaria
- Escritura de la hipoteca actual
- Certificado de deuda pendiente
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Último recibo pagado de la hipoteca
- Póliza de seguro de hogar
🏆 Las hipotecas fijas mejor puntuadas: top 5
Actualizado · oct. 2026Al subrogarte pasas a una hipoteca general del banco de destino. Estas son las fijas generales mejor puntuadas, la referencia para saber si te compensa el cambio.
Las 31 hipotecas fijas sin requisito de colectivo de 31 bancos que analizamos, puntuadas sobre 10: precio (40 %), vinculación (25 %), flexibilidad en plazo y financiación (20 %) y número de productos vinculados (15 %), frente a todas las hipotecas del mismo tipo del comparador. Cuota para 180.000 € a 30 años con el Euríbor medio de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones. hipotecas.me no aparece: es un intermediario, no presta y no publica tipos propios.
TIN más bajo
3,35 %
TAE 3,504 % (bonificada: 2,863 %)Caja Rural de Salamanca
Cuota más baja
793 €/mes
Caja Rural de Salamanca
Productos analizados
31
31 bancos
| # | Banco | Producto | TIN | TAE del banco | Cuota | Puntuación | Vinc. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
🥇Mejor puntuación |  MyInvestor | Hipoteca Fija MyInvestor | 3,40 % | TAE 3,61 % | 798 €/mes | 9,2 | baja | Ver → |
🥈 |  Openbank | Hipoteca Fija Openbank | 3,40 % | TAE 3,67 % (bonificada: 3,44 %) | 798 €/mes | 8,9 | baja | Ver → |
🥉 |  Imagin | Hipoteca Fija Imagin | 3,80 % | TAE 4,288 % (bonificada: 3,774 %) | 839 €/mes | 8,1 | baja | Ver → |
4 |  Caja Rural de Navarra | Hipoteca Fija Caja Rural de Navarra· orientativo | 3,20 % | TAE 3,454 % (bonificada: 3,836 %) | 778 €/mes | 7,5 | media | Ver → |
5 |  Caja de Ingenieros | Hipoteca Fija Caja de Ingenieros | 3,95 % | TAE 4,543 % (bonificada: 3,707 %) | 854 €/mes | 7,4 | baja | Ver → |
MyInvestorHipoteca Fija MyInvestor
TIN
3,40 %
TAE del banco
TAE 3,61 %Vinculación
baja
Cuota
798 €/mes
OpenbankHipoteca Fija Openbank
TIN
3,40 %
TAE del banco
TAE 3,67 % (bonificada: 3,44 %)Vinculación
baja
Cuota
798 €/mes
ImaginHipoteca Fija Imagin
TIN
3,80 %
TAE del banco
TAE 4,288 % (bonificada: 3,774 %)Vinculación
baja
Cuota
839 €/mes
Caja Rural de NavarraHipoteca Fija Caja Rural de Navarra· orientativo
TIN
3,20 %
TAE del banco
TAE 3,454 % (bonificada: 3,836 %)Vinculación
media
Cuota
778 €/mes
Caja de IngenierosHipoteca Fija Caja de Ingenieros
TIN
3,95 %
TAE del banco
TAE 4,543 % (bonificada: 3,707 %)Vinculación
baja
Cuota
854 €/mes
TAE: la que publica cada banco con su ejemplo representativo o, si no lo publica, la de su simulador oficial (importe, plazo y, en las variables y mixtas, el Euríbor que usó), no la de tu oferta; como cada banco usa su ejemplo, no se ordena por TAE. Pasa el ratón por la TAE o abre la ficha de la hipoteca para ver el ejemplo, la fuente y la fecha. Si el banco no publica TAE, la verás en tu FEIN.
También ofrecen hipoteca fija, sin publicar sus tipos
Dan el tipo en un estudio personalizado, por eso no entran en el ranking. En su ficha verás qué publican y cómo pedirles oferta.
El ranking se calcula con las condiciones publicadas por cada banco. Los tipos de interés son orientativos y dependen de la negociación con cada entidad; la puntuación no es una recomendación personalizada. Compara todos los productos en el comparador de hipotecas.
📊3 ejemplos reales de subrogación
Variable antigua → fija
Firmada en 2018 · Euríbor + 1,20 % · 18 años restantes
Cuota actual
949 €/mes
Cuota nueva
864 €/mes
Ahorro mensual
85 €
Coste + recuperación
350 € · 5 meses
Comisión: 0,00 % (0 €) + tasación 350 €. TIN nuevo: 3,35 %. Ahorro total en 18 años: 18.360 €.
Fija antigua → fija nueva
Firmada en 2020 · TIN 2,90 % fijo · 25 años restantes
Cuota actual
915 €/mes
Cuota nueva
961 €/mes
Ahorro mensual
−46 €
Coste + recuperación
4.250 € · —
Comisión: 2,00 % (3.900 €) + tasación 350 €. TIN nuevo: 3,35 %.
Variable reciente (¿compensa?)
Firmada en 2024 · Euríbor + 0,50 % · 28 años restantes
Cuota actual
1.068 €/mes
Cuota nueva
1.010 €/mes
Ahorro mensual
58 €
Coste + recuperación
460 € · 8 meses
Comisión: 0,05 % (110 €) + tasación 350 €. TIN nuevo: 3,35 %. Ahorro total en 28 años: 19.488 €.
🔄Proceso de subrogación paso a paso
Analiza tu hipoteca actual
1 díaRevisa tu escritura: tipo de interés, capital pendiente, plazo restante, vinculaciones y comisión de subrogación pactada.
Compara ofertas de otros bancos
Depende de tiSolicita ofertas en al menos 3-4 entidades. Compara TIN, TAE, vinculaciones y comisiones. Usa el comparador para identificar las opciones que encajan contigo.
Solicita la subrogación
Según el bancoEntrega la documentación al banco elegido. Te pedirán nóminas, IRPF, escritura actual, certificado de deuda y nota simple de la vivienda.
Tasación de la vivienda
Según la tasadoraEl nuevo banco encarga una tasación actualizada a una sociedad homologada. Coste: 250-450 €, estimación de hipotecas.me (a veces bonificada por el banco).
Recibe la FEIN
10 días mín.La Ficha Europea de Información Normalizada detalla todas las condiciones. Tienes al menos 10 días para estudiarla y consultarla con el notario.
Enervación (tu banco decide)
15 díasTu banco actual recibe la notificación y tiene 15 días naturales para igualar o mejorar la oferta. Si lo hace, decides si aceptas o continúas.
Firma ante notario
1 díaSi tu banco no enerva (o rechazas su oferta), se firma la escritura de subrogación. El nuevo banco transfiere el capital al antiguo. Desde el día siguiente, pagas al nuevo banco.
⚔️Subrogación vs novación: ¿qué te conviene más?
| Aspecto | Subrogación | Novación |
|---|---|---|
| Qué es | Cambias de banco | Renegociar con tu banco actual |
| Mejores condiciones | Sí (competencia entre bancos) | Moderadas (sin presión competitiva) |
| Gastos para el cliente | Tasación (250-450 €, estimación de hipotecas.me) y la comisión de tu banco actual | Notaría 30,05 € + folios e IVA y registro ~34 € (150.000 €); gestoría si la usas |
| Tasación nueva | Sí (obligatoria) | Solo si amplías capital |
| Duración (en nuestra experiencia) | 3-6 semanas | Menor: no cambias de banco |
| Cambiar de tipo | Sí (variable ↔ fija) | Sí (variable ↔ fija) |
| Comisión | Limitada por Ley 5/2019 | La del contrato; de variable a fija o a mixta con 3+ años fijos, 0,05 % los 3 primeros años y 0 después |
| Ideal cuando | Quieres la mejor oferta del mercado | Tu banco iguala la competencia |
Qué es
Cambias de banco
Renegociar con tu banco actual
Mejores condiciones
Sí (competencia entre bancos)
Moderadas (sin presión competitiva)
Gastos para el cliente
Tasación (250-450 €, estimación de hipotecas.me) y la comisión de tu banco actual
Notaría 30,05 € + folios e IVA y registro ~34 € (150.000 €); gestoría si la usas
Tasación nueva
Sí (obligatoria)
Solo si amplías capital
Duración (en nuestra experiencia)
3-6 semanas
Menor: no cambias de banco
Cambiar de tipo
Sí (variable ↔ fija)
Sí (variable ↔ fija)
Comisión
Limitada por Ley 5/2019
La del contrato; de variable a fija o a mixta con 3+ años fijos, 0,05 % los 3 primeros años y 0 después
Ideal cuando
Quieres la mejor oferta del mercado
Tu banco iguala la competencia
Elige subrogación si:
- → Tu banco no ofrece condiciones competitivas
- → La diferencia de tipo es superior a 0,50 puntos
- → Te quedan más de 10 años de hipoteca
- → Quieres eliminar vinculaciones costosas
Elige novación si:
- → Tu banco iguala la oferta de la competencia
- → La mejora es pequeña y no justifica el cambio
- → Valoras la relación con tu banco actual
- → Solo quieres cambiar de variable a fija
La mejor estrategia: inicia el proceso de subrogación para forzar a tu banco a mejorar condiciones (derecho de enervación). Si la contraoferta es buena, te quedas con novación, sin tasación y con aranceles reducidos. Si no, te cambias: ganas en los dos casos. Más detalles en nuestra página sobre refinanciación hipotecaria.
🧮Calculadora rápida de subrogación
Ahorro estimado al pasar de Euríbor + 1 % (4,33 %) a tipo fijo 3,35 % a 20 años. Comisión máxima del 0,05 % (tope legal de variable a fija, o a mixta con al menos 3 años fijos, en los 3 primeros años del préstamo; después, 0 €).
| Capital pendiente | Cuota actual | Cuota nueva | Ahorro/mes | Comisión | Recuperas en |
|---|---|---|---|---|---|
| 80.000 € | 499 € | 458 € | 41 € | 40 € | 1 meses |
| 120.000 € | 748 € | 687 € | 61 € | 60 € | 1 meses |
| 150.000 € | 935 € | 858 € | 77 € | 75 € | 1 meses |
| 200.000 € | 1.247 € | 1.145 € | 102 € | 100 € | 1 meses |
| 250.000 € | 1.559 € | 1.431 € | 128 € | 125 € | 1 meses |
Capital: 80.000 €
499 €
458 €
41 €
40 €
Recuperas en: 1 meses
Capital: 120.000 €
748 €
687 €
61 €
60 €
Recuperas en: 1 meses
Capital: 150.000 €
935 €
858 €
77 €
75 €
Recuperas en: 1 meses
Capital: 200.000 €
1.247 €
1.145 €
102 €
100 €
Recuperas en: 1 meses
Capital: 250.000 €
1.559 €
1.431 €
128 €
125 €
Recuperas en: 1 meses
Cálculos orientativos. Para un análisis completo con tus datos reales, usa nuestra calculadora de subrogación hipotecaria.
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Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio
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Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria
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Subrogación vs novación: diferencias y cuándo elegir cada una
Diferencias entre subrogación y novación hipotecaria: costes, trámites, plazos y cuándo conviene cada opción. Guía práctica con caso real comparado.
Comisiones de subrogación: límites por la Ley 5/2019
Comisiones máximas de subrogación hipotecaria según la Ley 5/2019: límites para tipo fijo, variable y mixto. Ejemplo de cálculo con capital pendiente.
Proceso de subrogación hipotecaria paso a paso
Los 7 pasos del proceso de subrogación hipotecaria: documentación, ofertas, FEIN, enervación, firma notarial. Plazos reales y qué hacer en cada fase.
Cómo calcular cuánto ahorras al subrogar tu hipoteca
Aprende a calcular el ahorro real al subrogar tu hipoteca: fórmula, variables, escenarios variable-a-fija y costes ocultos. Con ejemplos numéricos reales.
Derecho de enervación: qué es y cómo funciona la contraoferta
Qué es el derecho de enervación, cómo funciona el plazo de 15 días, qué puede ofrecer tu banco y estrategias para usar la contraoferta a tu favor.
Subrogar la hipoteca para pasar de variable a fija (cambiando de banco)
Pasar de variable a fija subrogando la hipoteca a otro banco: requisitos, comisión máxima (Ley 5/2019), exención de AJD y diferencias con la novación.
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❓Preguntas frecuentes sobre subrogación hipotecaria
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
¿Qué comisiones puede cobrarme mi banco?
¿Cuánto puedo ahorrar con una subrogación?
¿Qué requisitos necesito para subrogar?
¿Cuánto tarda el proceso de subrogación?
¿Puede mi banco actual hacer una contraoferta?
¿Qué es el derecho de enervación?
¿Puedo pasar de variable a fija con una subrogación?
¿Necesito nueva tasación para subrogar?
¿Y si tengo un copagador o avalista?
¿Es mejor subrogar o hacer una novación?
¿Puedo subrogar si tengo cláusula suelo?
¿La subrogación afecta a mi seguro de hogar?
¿Merece la pena subrogar si me quedan pocos años?
Fuentes y referencias
- →Banco de España — Estadísticas tipos hipotecarios (TEDR vivienda >10a: 2,76 %, dato 2026-08-01)
- →BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI)
- →BOE — Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
- →Portal del Cliente Bancario — Información sobre hipotecas y subrogación
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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