Subrogación hipotecaria: cómo cambiar tu hipoteca de banco y ahorrar

Existen dos tipos de subrogación hipotecaria. La subrogación de acreedor (la más habitual) es cuando cambias de banco: otro banco mejor te "roba" como cliente ofreciéndote condiciones más favorables. La subrogación de deudor se produce cuando otra persona asume tu hipoteca (típico en compraventa de viviendas con hipoteca vigente).

En esta guía nos centramos en la subrogación de acreedor, que es la que interesa cuando quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca: bajar el tipo de interés, eliminar vinculaciones costosas, pasar de variable a tipo fijo o simplemente reducir la cuota mensual.

El ahorro de una subrogación depende de tres variables: la diferencia de tipo de interés entre tu hipoteca actual y la nueva, el capital pendiente y el plazo restante. Como regla general, cuanto mayor sea el capital y el plazo por delante, más impacto tiene una reducción del tipo.

Ten en cuenta que el ahorro no es solo el tipo de interés. Al subrogar puedes eliminar vinculaciones costosas (seguros de vida obligatorios, planes de pensiones, tarjetas) que están inflando el coste real de tu hipoteca. Un seguro de vida vinculado de 600 €/año supone 12.000 € en 20 años. Usa nuestro simulador de hipotecas para calcular con tus datos reales.

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) limita las comisiones que tu banco puede cobrarte al subrogar. Estos límites se aplican a hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019. Para hipotecas anteriores, se aplica lo pactado en la escritura con los límites de la legislación vigente en ese momento.