Saltar al contenido

¿Te darían la hipoteca?
1 minuto · sin datos personales

Compruébalo

Simulador de hipotecas: calcula tu cuota mensual

Calcula tu cuota, descubre cuánto puedes pedir con tu sueldo, compara escenarios fija vs variable vs mixta y simula el ahorro de una amortización anticipada. Todo en una sola herramienta, gratuita y sin registro.

Por Alejandra Ruiz

Euríbor 12M (dato diario)

3,177 %▼ 0,070 pp

TEDR hipotecas (BdE)

3,04 %

TEDR fija >10 años

2,76 %

Datos automáticos: Euríbor vía BCE · Tipos medios vía Banco de España (dato 2026/08)

¿Te darían la hipoteca? Compruébalo con tus números

  1. Tus datos
  2. Tu resultado
  3. Te llamamos
Sin datos personales
Inscritos en el Banco de España · E5694,6/5 · 27 opiniones

La vivienda

€
La vivienda es

Tu dinero

€

0 si no tienes

€

Lo que te ingresan cada mes, ya sin impuestos

€

Coche, préstamos, tarjetas (0 si no tienes)

Lo que vas a pedir

Escribe el precio, la provincia y tus ahorros y aquí verás cuánto tendrías que pedir.

Tú

¿Cuánto llevas en tu trabajo actual? (o como autónomo)

Gratis, sin registro y al momento. Tus cifras solo se guardan en tu navegador.

Excelenteen TrustpilotPortal hipotecarioAnálisis gratuitoEstudio al momentoReg. BdE n.º E569

Euríbor 12M (dato diario)

3,177 %

▼ 0,070 pp

Tipo medio hipotecas

3,04 %

TEDR nuevas op. (BdE)

Tipo fija >10 años

2,76 %

TEDR nuevas op. (BdE)

Euríbor último mes cerrado

3,247 %

Media septiembre 2026

Fuentes: BCE (Euríbor) · Banco de España BIEST (TEDR) · Actualización automática · Dato BdE: 2026/08

📐

Cómo funciona el simulador

Nuestro simulador utiliza el sistema francés de amortización, el estándar en España para hipotecas. Calcula la cuota constante que resulta de aplicar el tipo de interés nominal (TIN) al capital pendiente durante el número de meses del plazo.

El simulador incluye 4 modos diseñados para cubrir las principales decisiones hipotecarias: calcular tu cuota mensual, descubrir tu capacidad de endeudamiento, comparar hasta 3 escenarios y simular el ahorro de una amortización anticipada.

Todos los cálculos se realizan localmente en tu dispositivo. No enviamos ningún dato a servidores externos. Puedes guardar hasta 5 simulaciones en tu historial local.

5 pasos para tu simulación

1

Precio y entrada

Indica el precio de la vivienda y los ahorros que destinarás como entrada.

2

Tipo de hipoteca

Elige fija, variable o mixta. Para variable, el Euríbor se rellena automáticamente.

3

Plazo e interés

Ajusta el plazo (5-30 años) y el TIN según las condiciones de tu banco.

4

Resultado completo

Consulta cuota, gráficos de evolución y tabla de amortización con desglose mensual.

5

Explora otros modos

Compara escenarios fija vs variable o simula el ahorro de amortizar anticipadamente.

💰

Qué incluye tu cuota mensual

La cuota que pagas cada mes al banco se compone de dos partes: amortización de capital (la parte del préstamo que devuelves) e intereses (lo que cobra el banco por prestarte el dinero). En el sistema francés, la cuota es constante, pero la proporción entre capital e intereses cambia cada mes.

Al principio, la mayor parte de tu cuota son intereses. Con el paso del tiempo, esa proporción se invierte y cada vez amortizas más capital. Por eso, amortizar anticipadamente en los primeros años tiene un impacto mucho mayor en el ahorro de intereses.

Además de la cuota hipotecaria, la vivienda hipotecada tiene que estar asegurada contra daños (seguro de daños o de incendio, el banco puede exigirlo: Ley 5/2019, art. 17.3), y es habitual un seguro de vida, que no es obligatorio pero suele bonificar el tipo. Estos seguros no están incluidos en la cuota que calcula este simulador.

Tabla de amortización →Amortización anticipada →Comparador de hipotecas →

Evolución de tu cuota en el tiempo

Ejemplo: 150.000 € a 25 años al TIN fijo mediano (3,95 %), cuota de 788 €/mes.

Año 1

38 % capital
62 % intereses

La mayor parte de lo que pagas son intereses

Año 13 (mitad del préstamo)

61 % capital
39 % intereses

La proporción se equilibra

Año 25

98 % capital
2 %

Casi toda la cuota amortiza capital

Por eso conviene amortizar pronto: en los primeros años, cada euro extra que aportas reduce directamente el capital pendiente y te ahorra más intereses futuros.

⚖️

Hipoteca fija vs variable vs mixta: cuál elegir en 2026

La elección depende de tu perfil financiero, tu tolerancia al riesgo y las condiciones del mercado. Con el Euríbor en el 3,247 % (media de septiembre 2026) y un tipo medio de nuevas hipotecas del 3,04 % (BdE), estas son las diferencias clave:

🛡️

Hipoteca fija

Tipo medio firmado (TEDR, BdE): ~2,8 %

  • ✓ Cuota constante toda la vida
  • ✓ Riesgo nulo ante subidas
  • ✗ Comisión por amortizar más alta (hasta el 2 %)

Ideal si valoras estabilidad y presupuesto fijo

Ver hipoteca fija →
📈

Hipoteca variable

E(3,247 %) + diferencial

  • ✓ Comisión por amortizar baja (máx. 0,25 %)
  • ✓ Baja si baja el Euríbor
  • ✗ Riesgo medio-alto de subida

Ideal si esperas tipos bajos o amortizarás pronto

Ver hipoteca variable →
⚖️

Hipoteca mixta

Fijo 3-10 años + E+dif.

  • ✓ Estabilidad los primeros años
  • ✓ Puede bajar a largo plazo
  • ✗ Riesgo bajo-medio tras tramo fijo

Ideal si quieres seguridad inicial y flexibilidad

Ver hipoteca mixta →
Fija

Cuota

Constante

Tipo de referencia

~2,8 % firmado (BdE)

Riesgo

Nulo

Recomendada si...

Prefieres estabilidad

Variable

Cuota

Varía con Euríbor

Tipo de referencia

E(3,247 %) + dif.

Riesgo

Medio-alto

Recomendada si...

Esperas Euríbor estable/bajo

Mixta

Cuota

Fija + variable

Tipo de referencia

Fijo inicial + E+dif.

Riesgo

Bajo-medio

Recomendada si...

Quieres estabilidad inicial

Tipos orientativos. TEDR vivienda >10a: 2,76 % · Euríbor 12M (dato diario): 3,177 % · Fuente: Banco de España (dato 2026/08)

Comparativa completa fija vs variable vs mixta 2026 →
📊

Cuánto deberías destinar a la hipoteca

Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, las entidades estiman que no debes destinar más del 30-35 % de tus ingresos al pago de tus deudas, con la hipoteca incluida. Este porcentaje se conoce como ratio de endeudamiento y es uno de los criterios que los bancos utilizan para aprobar o denegar una hipoteca.

Si además de la hipoteca tienes otros préstamos (coche, personal, tarjetas), el banco los suma para calcular tu ratio total: ese 30-35 % se refiere a la suma de todas tus cuotas, no solo a la de la hipoteca.

Usa la pestaña "Cuánto puedo pedir" del simulador para calcular tu capacidad exacta en función de tus ingresos y gastos reales.

Guía completa: ¿cuánto puedo pedir de hipoteca? →

Ratio de endeudamiento

≤ 30 %
> 35 %
0 %30 %35 %100 %

Lo que suelen pedir los bancos, según el Banco de España: 30-35 %

Ejemplo con 3.000 €/mes netos

Cuota máx. al 30 %

900 €

Cuota máx. al 35 %

1.050 €

Consejo: cuanto menor sea tu ratio, mayor será tu margen financiero ante imprevistos.

🧾

Gastos que no incluye la cuota mensual

La cuota mensual incluye únicamente capital e intereses. Al comprar una vivienda, debes contar con los gastos de compraventa, que no financia el banco y que deberás cubrir con tus ahorros:

ITP

Segunda mano

4-10 %

Tipo general según CCAA

IVA

Obra nueva

10 %

7 % IGIC en Canarias

Notaría

Escritura de compraventa

565-651 €

Arancel, vivienda de 150.000-300.000 €

Registro

Propiedad

197-249 €

Arancel, vivienda de 150.000-300.000 €

Gestoría

Tramitación

~300 €

estimación de hipotecas.me

Tasación

Obligatoria para hipoteca

~350 €

estimación de hipotecas.me

Para calcular los gastos exactos según tu comunidad autónoma, usa nuestro simulador de ITP y gastos de compra. También puedes consultar las tablas de ITP por comunidad autónoma.

Cuotas precalculadas: 150.000 €, 200.000 €, 300.000 € y más.

¿Ya conoces tu cuota?

Ahora que sabes cuánto podrías pagar cada mes, da el siguiente paso. Te ayudamos a encontrar la mejor hipoteca del mercado y a negociar las condiciones con los bancos, sin compromiso.

¿Te darían esa hipoteca? CompruébaloComparar hipotecas

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

La cuota de una hipoteca se calcula mediante el sistema francés de amortización, que es el más utilizado en España. La fórmula tiene en cuenta el capital prestado, el tipo de interés nominal (TIN) y el plazo en meses. El resultado es una cuota constante (en hipotecas fijas) donde al principio pagas más intereses y menos capital, y al final la proporción se invierte.

¿Qué es el sistema francés de amortización?

El sistema francés es el método de amortización más habitual en España. Se caracteriza por cuotas constantes durante toda la vida del préstamo (en hipoteca fija). Cada cuota incluye una parte de intereses y otra de capital. Al inicio, la mayor parte de la cuota son intereses; con el tiempo, la proporción de capital amortizado aumenta progresivamente.

¿Cuánto puedo pedir de hipoteca con mi sueldo?

Depende de tus ingresos netos, gastos fijos y el plazo. Como regla general, y según recoge el Banco de España, las entidades estiman que el endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos. Con unos ingresos de 3.000 € netos y sin otros préstamos, podrías destinar entre 900 € y 1.050 € al mes. Usa nuestro modo "Cuánto puedo pedir" para calcular tu capacidad exacta.

¿Qué porcentaje financia el banco?

Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, si es menor). Con el aval ICO para jóvenes y familias con menores, la financiación puede llegar al 95 %. Para segunda vivienda o inversión, las entidades suelen financiar un porcentaje menor. Necesitarás ahorros para cubrir la entrada y los gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría).

¿Es mejor hipoteca fija o variable en 2026?

Depende de tu perfil y de cómo arranque cada una hoy. Con las medianas de nuestro comparador y el Euríbor del último mes cerrado, la variable arranca hoy 0,90 puntos por encima de la fija (4,85 % frente a 3,95 %). La hipoteca fija ofrece estabilidad: sabes exactamente cuánto pagarás cada mes. En la variable tu cuota sube o baja con el Euríbor en cada revisión. La mixta combina ambas: un período fijo inicial (3-10 años) seguido de revisiones con el Euríbor. Usa nuestro modo "Comparar escenarios" para ver la diferencia real en tu caso.

¿Qué es una hipoteca mixta?

Una hipoteca mixta combina un tramo fijo inicial (habitualmente entre 3 y 10 años) con un tramo variable para el resto del plazo. Durante el tramo fijo, la cuota no cambia; a partir de ahí, se revisa periódicamente según el Euríbor + diferencial. Es una opción intermedia para quienes quieren estabilidad inicial pero esperan que el Euríbor se mantenga bajo a largo plazo.

¿Qué es el TIN y la TAE?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra por prestarte dinero, sin incluir gastos ni comisiones. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todos los gastos asociados (comisiones, seguros vinculados, productos contratados). La TAE es la referencia real para comparar hipotecas entre bancos, ya que refleja el coste total del préstamo.

¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) a 12 meses es el índice de referencia para las hipotecas variables en España. Su media de septiembre 2026, la que aplican las revisiones y la que usa este simulador, fue del 3,247 %. Si tienes una hipoteca variable, tu tipo de interés se calcula sumando el Euríbor + un diferencial fijo (ej. Euríbor + 0,60 %). Cuando el Euríbor sube, tu cuota aumenta en la siguiente revisión; cuando baja, tu cuota se reduce.

¿Merece la pena amortizar hipoteca anticipadamente?

Depende de tu tipo de interés, el plazo restante y las alternativas de inversión. Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente y, con ello, los intereses futuros. Cuanto mayor sea tu tipo de interés y más plazo quede, más ahorrarás. Sin embargo, debes valorar la comisión de amortización anticipada y si podrías obtener mayor rentabilidad invirtiendo ese dinero. Usa nuestro modo "Amortización anticipada" para calcular el ahorro exacto.

¿Es mejor reducir cuota o plazo al amortizar?

Reducir plazo ahorra más intereses a largo plazo, ya que mantienes la misma cuota pero terminas de pagar antes. Reducir cuota baja tu pago mensual inmediatamente, lo que mejora tu liquidez. Si tu economía es estable y puedes mantener la cuota actual, reducir plazo es generalmente más rentable. Si necesitas más margen mensual, reducir cuota es la opción más prudente.

¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?

Además del precio de compra, debes contar con: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tipo general entre el 4 % y el 10 % según CCAA) o IVA (10 % en obra nueva), notaría de la compraventa (por arancel, 565-651 € para viviendas de 150.000 a 300.000 €), registro (197-249 €), gestoría (unos 300 €) y tasación (unos 350 €; estos dos, estimación de hipotecas.me). En total, los gastos suelen representar entre el 5 % y el 11 % del precio de la vivienda según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €). Usa nuestro simulador de ITP para calcular los gastos exactos en tu comunidad autónoma.

¿Cuántos años debería pedir la hipoteca?

El plazo se pacta con el banco: en los productos de nuestro comparador, el máximo publicado es de 35 años, y nuestro simulador permite de 5 a 30, el mismo tope que usan todas nuestras calculadoras. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero incrementa significativamente el total de intereses. Un plazo más corto supone cuotas más altas pero menos intereses totales. Lo ideal es encontrar el equilibrio entre una cuota asumible (según el Banco de España, las entidades estiman que el endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos) y el menor plazo posible.

¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota?

Si tienes dificultades para pagar, contacta con tu banco cuanto antes. Existen mecanismos como la carencia (pagar solo intereses temporalmente), la novación (renegociar condiciones) o la subrogación (cambiar a otro banco con mejores condiciones). El Código de Buenas Prácticas bancarias (RDL 6/2012, actualizado en 2022) protege a los deudores hipotecarios vulnerables con medidas como la reestructuración de la deuda, quitas parciales o dación en pago.

¿Se guardan mis simulaciones?

Sí. Puedes guardar hasta 5 simulaciones en el historial, que se almacena en tu navegador (localStorage). Tus datos nunca se envían a ningún servidor: todo el cálculo se realiza localmente en tu dispositivo. Si borras los datos de tu navegador, se perderá el historial.

¿Son orientativos los resultados del simulador?

Sí. Los resultados son orientativos y se basan en el sistema francés de amortización con cuota constante. No incluyen gastos adicionales como seguros de vida o hogar, comisiones de apertura, ni posibles vinculaciones. Para una oferta vinculante, solicita un estudio personalizado. Los tipos de interés y condiciones reales pueden variar según el banco, tu perfil financiero y la valoración del inmueble.
🛠️

Herramientas relacionadas

🧮
🧮Popular

Simulador de hipotecas

Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada

Abrir herramienta
⚖️
⚖️Popular

Comparador de hipotecas

Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones

Abrir herramienta
🏠
🏠

¿Qué casa puedo comprar?

Precio máximo de vivienda según tus ingresos, ahorros y CCAA

Abrir herramienta
✅
✅Nuevo

¿Me aprobarán la hipoteca?

Test rápido que analiza tu perfil y estima la probabilidad de aprobación

Abrir herramienta
📊
📊

Calculadora hipotecaria 360

Cuota, asequibilidad, comparativa de tipos y amortización anticipada

Abrir herramienta
🗺️
🗺️

Simulador ITP y gastos

Calcula impuestos y gastos según comunidad autónoma

Abrir herramienta
📈
📈

Euríbor hoy

Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca

Abrir herramienta
🔄
🔄

Calculadora revisión

Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca

Abrir herramienta
🏦
🏦

Calculadora subrogación

Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio

Abrir herramienta
🔍
🔍Nuevo

Consulta catastral

Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria

Abrir herramienta

🔗Hipotecas relacionadas

Herramientas relacionadas

📊
ComparadorMás consultada

Compara ofertas de 40 bancos

📐
Calculadora 360

Análisis completo de costes, cuotas y ahorro

📉
Euríbor hoy

Valor actual, histórico y previsiones

Hipotecas populares

🔒
Hipoteca fija

Cuota estable durante toda la vida del préstamo

📈
Hipoteca variable

Cuota vinculada al Euríbor

⚖️
Hipoteca mixta

Tramo fijo inicial + variable después

👶
Hipoteca joven

Ventajas para jóvenes de hasta 35 años

🌍
No residentes

Hipoteca para compradores extranjeros

✅
¿Me aprobarán?

Test de pre-scoring en 2 minutos

💔
Divorcio

Opciones cuando hay hipoteca compartida

🔄
Subrogación

Cambia de banco y mejora condiciones

Normativa citada

Sobre este contenido

Alejandra Ruiz
Alejandra Ruiz

Analista hipotecaria

Publicación: agosto 2025

Última actualización: octubre 2026

Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.

Consulta nuestra política editorial