Hipotecas autopromotor: qué bancos las ofrecen en octubre 2026
La hipoteca autopromotor financia la construcción de tu vivienda sobre un terreno tuyo: el banco entrega el dinero por fases, según las certificaciones de obra del arquitecto, y suele permitir una carencia mientras se construye. Ninguno de los bancos que seguimos publica hoy sus tipos: los fijan en un estudio de cada proyecto. Te contamos quién la ofrece y qué publica cada uno.
🏦 Qué bancos la ofrecen
Ninguno de los bancos que seguimos publica hoy los tipos de interés de su hipoteca autopromotor: los fijan después de estudiar el proyecto, el terreno y tu perfil. Estos son los que la ofrecen y lo que sí publican, según su propia web.
Hipoteca Autopromotor para construir en suelo urbano propio: el dinero se dispone según avanza la obra. Se pide a un gestor, sin tipos publicados.
Fuente: web de BBVA →
Hipoteca autoconstrucción: hasta el 100 % del presupuesto de la obra, con el límite del 70 % del valor de la vivienda terminada; hasta 30 años (25 en segunda vivienda) y hasta 2 años de carencia de capital.
Fuente: web de Banco Santander →
Credichalet: préstamo para construir la vivienda habitual o una segunda vivienda, con carencia durante la obra. No publica en su web tipos vigentes.
Fuente: web de Bankinter →
Hipoteca Autopromoción: dispones del préstamo conforme avanza la construcción. Se pide cita, sin tipos publicados.
Fuente: web de Banco Sabadell →
Hipoteca autopromotor: hasta 2 años para la obra y 28 para devolver.
Fuente: web de Eurocaja Rural →
Préstamo hipotecario con la finalidad de construir una casa.
Fuente: web de Colonya Caixa Pollença →
Préstamo para autopromotor, por certificaciones de obra: hasta el 80 % en vivienda habitual.
Fuente: web de Caja Rural Regional →
Préstamo hipotecario Vivienda y Autopromoción, con plazo de hasta 30 años.
Fuente: web de Caja Rural de Almendralejo →
Préstamo hipotecario autopromotor, a tipo fijo o variable.
Fuente: web de Banco Caminos →🏗️Qué es una hipoteca autopromotor
La hipoteca autopromotor es la solución financiera para quienes quieren construir su propia vivienda en lugar de comprar una ya edificada. Está pensada para particulares que adquieren un terreno (o ya lo poseen) y desean levantar una casa unifamiliar adaptada a sus necesidades.
El mecanismo fundamental que la distingue es el desembolso por tramos. El banco no entrega todo el capital el día de la firma, sino que lo va liberando a medida que la construcción avanza. Para verificar ese avance, el arquitecto director emite certificaciones periódicas que el banco utiliza como base para autorizar cada nuevo desembolso.
| Característica | Autopromotor | Convencional |
|---|---|---|
| Desembolso | Por tramos (3-5) | Total al firmar |
| Carencia | 12-24 meses (solo intereses) | No hay |
| Financiación máx. | La fija cada banco sobre presupuesto o tasación (pregúntala) | La fija cada banco sobre el valor de tasación |
| IVA obra | 10 % reducido | No aplica (compra) |
| Documentación extra | Proyecto + licencia + presupuesto | Contrato compraventa |
| Plazo total | 18-30 meses + 25-30 años | 25-30 años desde la firma |
| Perfil ideal | Quien quiere construir a medida | Quien compra vivienda existente |
Desembolso
Carencia
Financiación máx.
IVA obra
Doc. extra
Plazo total
Perfil ideal
Ventajas autopromotor
- Vivienda 100 % a medida
- Sin margen del promotor profesional
- IVA reducido del 10 % en la construcción
- Control total de calidades y materiales
Desafíos
- Proceso más largo (18-30 meses)
- Periodo de carencia incrementa costes
- Riesgo de sobrecostes si no se planifica
- Menos bancos ofrecen esta modalidad
⚙️Cómo funciona la hipoteca autopromotor
La financiación se estructura en tres fases claramente diferenciadas. Entender cada una es fundamental para planificar tus finanzas durante el proceso.
Fase 1
Adquisición del terreno
- Financiación del suelo según el banco
- Primer desembolso de la hipoteca
- El terreno queda como garantía
- Si ya lo tienes, mejor posición negociadora
Fase 2
Construcción (carencia)
- Desembolso en 3-5 tramos
- Certificaciones del arquitecto
- Solo pagas intereses (carencia)
- Duración: 12-24 meses
Fase 3
Amortización normal
- Licencia de primera ocupación
- Cuotas de capital + intereses
- Plazo restante: hasta 30 años
- Condiciones idénticas a una hipoteca normal
No hay un reparto oficial del desembolso: el número de tramos y el porcentaje de cada uno los pactas con el banco antes de firmar y quedan fijados en la escritura. Tienes un reparto de ejemplo en la sección de certificaciones de obra.
📋Requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Terreno en propiedad o financiable | Suelo urbano o urbanizable con servicios (agua, luz, saneamiento, acceso) |
| Proyecto de ejecución | Firmado por arquitecto colegiado, con presupuesto detallado (PEM) |
| Licencia de obras mayor | Concedida por el ayuntamiento. Sin ella, el banco no formaliza |
| Ingresos estables | Ratio de endeudamiento ≤ 35 % sobre la cuota post-carencia (entidades, según el BdE: 30-35 %) |
| Ahorro para lo no financiado + gastos | Cada banco fija qué porcentaje financia (pregúntalo). Pones tú el resto, los gastos (honorarios, ICIO de hasta el 4 %, tasa de licencia, IVA del 10 %, seguros, notaría y registro) y un colchón para imprevistos |
| Sin incidencias CIRBE/ASNEF | Historial crediticio limpio y sin deudas impagadas |
| Seguro decenal (según banco) | La ley no lo exige al autopromotor de su propia vivienda; hace falta si vendes antes de 10 años y algún banco puede pedirlo |
Terreno en propiedad
Suelo urbano o urbanizable con servicios
Proyecto de ejecución
Firmado por arquitecto + PEM
Licencia de obras
Concedida por ayuntamiento
Ingresos estables
Ratio ≤ 35 % cuota post-carencia
Ahorro + gastos
Lo que no financie el banco (pregúntalo), gastos e imprevistos
Sin incidencias
CIRBE/ASNEF limpios
Seguro decenal
Si vendes antes de 10 años; algún banco lo pide
Documentación del proyecto
- Proyecto básico y de ejecución
- Presupuesto detallado (PEM)
- Memoria de calidades
- Licencia de obras mayor
- Escritura o nota simple del terreno
- Certificación energética (diseño)
Documentación financiera
- DNI/NIE vigente
- Últimas 3 nóminas o declaración IRPF
- Declaración de la renta (2 últimos ejercicios)
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios (6-12 meses)
- Detalle de deudas activas (CIRBE)
📐Certificaciones de obra: cómo se desembolsa el dinero
Las certificaciones de obra son el eje central de la hipoteca autopromotor. Son documentos emitidos por el arquitecto director de la obra que acreditan el porcentaje de ejecución alcanzado en cada hito constructivo. Sin certificación, el banco no libera el siguiente tramo.
| Certificación | Hito | % del capital (ejemplo) | Qué incluye |
|---|---|---|---|
| 1.ª | Cimentación y estructura | 30-35 % | Excavación, cimentación, estructura portante, forjados |
| 2.ª | Cerramientos | 30-35 % | Fachadas, cubierta, tabiquería interior, carpintería exterior |
| 3.ª (o 4.ª-5.ª) | Acabados | 30-40 % | Instalaciones, revestimientos, carpintería interior, urbanización de la parcela |
Cimentación y estructura
1.ª · 30-35 % (ejemplo)Excavación, cimentación, estructura, forjados
Cerramientos
2.ª · 30-35 % (ejemplo)Fachadas, cubierta, tabiquería, carpintería exterior
Acabados
3.ª (o 4.ª-5.ª) · 30-40 % (ejemplo)Instalaciones, revestimientos, urbanización
Sobre los sobrecostes
El banco financia según el presupuesto aprobado. Si la obra supera ese presupuesto, los sobrecostes no están cubiertos. Reserva un colchón para imprevistos: no hay un porcentaje oficial, así que dimensiónalo con tu arquitecto según los riesgos de tu proyecto.
💰Cuánto cuesta construir una casa en España
Coste/m²
Tu PEM
no hay precio oficial
ICIO
Hasta 4 %
del coste de ejecución
Arquitecto
Libre
pide presupuesto
IVA construcción
10 %
tipo reducido
No hay una cifra oficial de coste por metro cuadrado para toda España: el número que vale es el presupuesto de ejecución material (PEM) de tu proyecto y las ofertas de las constructoras sobre ese mismo proyecto. Sobre él se calculan los impuestos; los honorarios, la tasa de licencia y los seguros tienes que pedirlos por escrito.
Ejemplo con un PEM de 180.000 € (sin contar el terreno)
| Concepto | Base de cálculo | % o importe | Ejemplo (PEM 180.000 €) |
|---|---|---|---|
| Obra (PEM) | Proyecto del arquitecto y ofertas de constructoras | Tu presupuesto | 180.000 € |
| ICIO municipal | Coste de ejecución material | Hasta el 4 % | Hasta 7.200 € |
| Tasa de licencia | Ordenanza fiscal del ayuntamiento | La fija cada municipio | Pídela en tu ayuntamiento |
| IVA construcción | Factura de la constructora | 10 % | 18.000 € si factura 180.000 € |
| Honorarios de arquitecto y aparejador | Libres (Ley 2/1974, art. 14) | Pide presupuesto cerrado | Según presupuesto |
| Seguro decenal | Oferta de la aseguradora | Solo si vendes antes de 10 años | Pide presupuesto |
Proyecto del arquitecto y ofertas de constructoras · Tu presupuesto
Coste de ejecución material · Hasta el 4 %
Ordenanza fiscal del ayuntamiento · La fija cada municipio
Factura de la constructora · 10 %
Libres (Ley 2/1974, art. 14) · Pide presupuesto cerrado
Oferta de la aseguradora · Solo si vendes antes de 10 años
Súmale el terreno y un colchón para imprevistos (no hay un porcentaje oficial: dimensiónalo con tu arquitecto). Del total, cada banco fija qué porcentaje financia: pregúntalo a cada entidad, porque la diferencia y los gastos los pones tú. Calcula la cuota de tu caso con la calculadora hipotecaria 360.
Fuentes: Real Decreto Legislativo 2/2004, arts. 100 a 103 (ICIO, tipo máximo del 4 %) · Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (tipo reducido del 10 %) (BOE).
📊Ejemplos prácticos de hipoteca autopromotor
Casa rural unifamiliar
Supuesto: terreno 40.000 € + construcción 160.000 €
Chalet periurbano
Supuesto: terreno 80.000 € + construcción 220.000 €
Vivienda sostenible de diseño
Supuesto: terreno 120.000 € + construcción 330.000 €
Cálculos orientativos con TIN fija 3,95 % (mediana del mercado). Presupuestos, ingresos y financiación del 80 % son supuestos de cálculo: cada banco fija qué porcentaje financia, pregúntalo. A los fondos propios súmales los gastos (ICIO, licencia, honorarios, seguros, notaría y registro) y un colchón para imprevistos. Intereses de carencia sobre ~50 % del capital, como media de lo desembolsado. Simula tu caso en el simulador de hipotecas →
📋Proceso paso a paso
Compra o verifica el terreno
Adquiere un terreno urbano/urbanizable con servicios. Comprueba clasificación urbanística, edificabilidad permitida y ausencia de cargas.
Encarga el proyecto al arquitecto
Proyecto básico y de ejecución con presupuesto detallado (PEM) y memoria de calidades. Imprescindible para la hipoteca y la licencia.
Solicita la licencia de obras
Presenta el proyecto en el ayuntamiento. Sin licencia concedida, el banco no puede formalizar la hipoteca autopromotor. El plazo de resolución depende de cada ayuntamiento: pregúntalo al presentar la solicitud.
Compara al menos 4-5 entidades
Solicita ofertas por certificaciones, financiación del terreno, tipo durante carencia, comisiones y vinculaciones.
Tasación y aprobación definitiva
Tasación del terreno y tasación en hipótesis de la vivienda terminada. Con ambos valores, el banco confirma importe y condiciones.
Firma ante notario y primer desembolso
Escritura de hipoteca. Primer desembolso (terreno o primer tramo de obra). Comienza el periodo de carencia.
Construcción y certificaciones
El arquitecto certifica cada hito y el banco libera los tramos sucesivos. Solo pagas intereses sobre el capital desembolsado. Duración: 12-24 meses.
Fin de obra y licencia de primera ocupación
Certificado de fin de obra, licencia de primera ocupación, alta de suministros. La hipoteca pasa a cuotas normales.
⚠️Qué debes evitar al solicitar la hipoteca
✗Empezar sin presupuesto cerrado
Presenta al banco un PEM realista y con todas las partidas. Reserva un colchón para imprevistos: no hay un porcentaje oficial, dimensiónalo con tu arquitecto.
✗Ignorar la calificación del suelo
Solo suelo urbano o urbanizable con servicios permite hipoteca autopromotor. Verifica en el ayuntamiento antes de comprar.
✗Firmar sin comparar entidades
Cada banco tiene condiciones diferentes en n.o de certificaciones, financiación del terreno y tipo durante carencia. Solicita 4-5 ofertas.
✗Calcular solo la cuota de carencia
Al terminar la obra dejas de pagar solo intereses y empiezas a amortizar capital, así que la cuota sube de golpe. Evalúa tu viabilidad con la cuota de amortización completa.
✗No incluir seguros en el presupuesto
Seguro decenal (si vendes antes de diez años), todo riesgo de obra y RC de la constructora son costes que muchos olvidan: pide precio de cada uno.
✗Elegir constructora solo por precio
Compara al menos 3 presupuestos sobre el mismo proyecto. Valora experiencia, plazos y referencias, no solo precio.
Lo esencial
- →Prepara un presupuesto realista con un colchón para imprevistos que dimensiones con tu arquitecto
- →Verifica la clasificación urbanística del terreno antes de comprar
- →Calcula tu capacidad de pago con la cuota post-carencia, no con la de intereses
Normas que citan esta guía y sus preguntas frecuentes
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⚠️ Qué tener en cuenta
Certificaciones de obra: el banco libera el dinero por fases según el avance certificado por el arquitecto; verifica cuántas fases contempla cada entidad
Período de carencia: pregunta si la entidad la ofrece durante la construcción (solo intereses sobre el capital dispuesto), cuánto dura y qué pasa si la obra se alarga
Presupuesto de obra y licencias: el banco exigirá proyecto visado, licencia de obra y presupuesto detallado antes de conceder la hipoteca
Plazo total y coste: calcula el coste total incluyendo el período de carencia, que puede ser significativo si la construcción se prolonga
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
¿En qué se diferencia de una hipoteca normal?
¿Cuántos tramos de desembolso hay y en qué orden se liberan?
¿Quién emite las certificaciones y cuánto tarda el banco en liberar cada tramo?
¿Puedo financiar tanto la compra del terreno como la construcción en un solo préstamo?
¿Cuánto necesito ahorrar antes de empezar un proyecto de autopromoción?
¿Qué porcentaje financia el banco?
¿Puedo vivir en otra vivienda mientras construyo y deducir ambas hipotecas?
¿Cómo afecta la carencia al coste total de la hipoteca?
¿Fija, variable o mixta para un autopromotor?
¿Necesito seguro decenal?
¿Puedo pedir la hipoteca autopromotor siendo autónomo?
¿Cuánto tarda todo el proceso?
¿Es más barato construir que comprar?
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Sobre este contenido
Analista hipotecaria
Publicación: marzo 2026
Última actualización: octubre 2026
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