Una de las características más importantes de la hipoteca autopromotor es que el dinero no se entrega de una sola vez, sino de forma progresiva conforme avanza la construcción de la vivienda.
Este sistema de pagos por tramos permite al banco controlar el riesgo y asegurarse de que la financiación se destina correctamente al proyecto.
A diferencia de una vivienda terminada, en la autopromoción el inmueble no existe al inicio del préstamo. Por este motivo, el banco necesita verificar que la obra se ejecuta conforme al proyecto aprobado.
El pago por fases permite:
Aunque pueden variar ligeramente entre entidades, las fases más comunes son las siguientes.
Tras la firma de la hipoteca y el inicio de la construcción, el banco suele liberar un primer tramo.
Este primer desembolso se destina a:
La cantidad liberada suele ser limitada y no cubre el total del presupuesto inicial.
Una vez completada la estructura básica de la vivienda, el banco puede autorizar un segundo pago.
En esta fase se incluyen:
Para liberar este tramo, la entidad exige una certificación técnica que confirme el avance de la obra.
En esta etapa, la vivienda empieza a adquirir su forma definitiva.
Suelen financiarse trabajos como:
El banco revisa nuevamente el estado de la obra antes de liberar este tramo.
Cuando la construcción está finalizada y se acredita mediante certificado final de obra, el banco realiza el último desembolso.
En este momento:
Para autorizar los pagos, el banco suele solicitar:
La correcta gestión de esta documentación es clave para evitar retrasos en los desembolsos.
Durante la fase de construcción, el autopromotor suele pagar solo intereses sobre el capital dispuesto, no sobre el total concedido.
A medida que se liberan los tramos, la cuota aumenta progresivamente. Una vez finalizada la obra, comienza el periodo de amortización completo.
Algunos problemas frecuentes son:
Una planificación adecuada reduce estos riesgos de forma significativa.
Entender cómo funcionan las fases de pago es fundamental para garantizar la viabilidad del proyecto y evitar tensiones de tesorería.
Antes de iniciar la construcción, conviene revisar con detalle las condiciones de la
hipoteca autopromotor y asegurarse de que el calendario de pagos encaja con el ritmo de la obra.
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