Hipotecas en España: guía completa con 154 productos de 53 bancos

En España existen tres tipos principales según el interés: hipoteca fija (cuota constante durante toda la vida del préstamo), hipoteca variable (cuota vinculada al Euríbor, revisable cada 6 o 12 meses) e hipoteca mixta (tramo fijo inicial de 2 a 10 años y variable después). Además, hay modalidades por perfil (joven, autónomos, funcionarios, no residentes) y por operación (subrogación, refinanciación).

La hipoteca fija mantiene la misma cuota desde el primer hasta el último mes, independientemente de cómo evolucione el Euríbor. La variable parte de una cuota más baja pero se actualiza cada 6 o 12 meses según el Euríbor: si sube, tu cuota sube. La mixta combina un tramo fijo inicial (2-10 años) con un tramo variable después, ofreciendo estabilidad temporal con potencial ahorro a largo plazo.

Depende de tu perfil y tolerancia al riesgo. En marzo 2026, las mejores hipotecas fijas parten de un TIN del 2,35 %, las variables desde Euríbor + 0,50 % y las mixtas desde 1,74 % en su tramo fijo. La "mejor" hipoteca es la que se ajusta a tu capacidad de pago, tu horizonte temporal y el riesgo que estés dispuesto a asumir.

Actualmente comparamos 154 productos hipotecarios de 53 bancos en España, incluyendo grandes entidades (Santander, BBVA, CaixaBank), banca digital (Openbank, ING, MyInvestor), banca regional (Kutxabank, Ibercaja, Abanca) y entidades especializadas. Actualizamos los datos regularmente para reflejar las condiciones vigentes del mercado.

Analizamos 154 productos de 53 entidades en base a criterios objetivos: TIN y TAE (el coste real incluyendo comisiones y productos vinculados), nivel de vinculación exigido, comisiones de apertura y amortización, plazo máximo y porcentaje de financiación. Cada producto recibe una puntuación calidad-precio que se actualiza con cada cambio de condiciones. Puedes ver el resultado en nuestro comparador de hipotecas.

Los bancos evalúan cuatro factores principales: estabilidad laboral (tipo de contrato y antigüedad), ratio de endeudamiento (que la cuota + deudas no supere el 40 % de tus ingresos netos), historial crediticio (CIRBE, ausencia de impagos) y relación préstamo-valor (loan-to-value, normalmente hasta el 80 %). Cuanto más fuerte sea tu perfil en estos cuatro ejes, mejores condiciones obtendrás.

Para primera vivienda habitual, los bancos financian generalmente hasta el 80 % del valor de tasación. Para segunda vivienda, el máximo suele ser el 60-70 %. Existen excepciones: la hipoteca 100 % financia el total para perfiles muy solventes, y el aval ICO permite comprar con solo un 5 % de entrada para jóvenes y familias.

Además de la entrada (20 % habitualmente), necesitas cubrir: ITP o IVA (6-10 % según CCAA y tipo de vivienda), notaría (600-1.000 €), registro (400-700 €), gestoría (300-500 €) y tasación (250-500 €). En total, calcula un 10-12 % adicional sobre el precio para gastos. Usa nuestro simulador de ITP y gastos para un cálculo por comunidad autónoma.

Las vinculaciones son productos que el banco te pide contratar (nómina domiciliada, seguros de vida y hogar, tarjeta, plan de pensiones) a cambio de bonificar el tipo de interés. Un TIN bajo con alta vinculación puede resultar más caro que otro algo superior sin ataduras, porque los seguros y productos vinculados tienen un coste anual. Al comparar hipotecas, fíjate siempre en la TAE, que refleja el impacto real de las vinculaciones en el coste total.

Las principales son: comisión de apertura (0-1 % del capital, se paga al firmar), comisión de amortización anticipada parcial o total (limitada por la Ley 5/2019 al 0,25 % en variable y 2 % los primeros 10 años / 1,5 % después en fija) y comisión de subrogación. También conviene revisar si hay penalización por cancelación anticipada o por incumplimiento de vinculaciones. Muchos bancos ya eliminan la comisión de apertura para ser competitivos.

Cada perfil tiene productos específicos. Los jóvenes (< 35 años) pueden acceder al aval ICO y a bonificaciones en ITP en varias comunidades. Los autónomos necesitan demostrar ingresos estables con 2-3 declaraciones de IRPF. Los funcionarios obtienen las mejores condiciones del mercado por su empleo vitalicio y baja morosidad. En todos los casos, existen hipotecas diseñadas para cada situación.

Sí, y es muy recomendable. Los tipos publicados son el punto de partida, no el techo. Los factores que más peso tienen en la negociación son: aportar una oferta vinculante de otro banco (la competencia es tu mejor arma), tener un perfil solvente (contrato fijo, buen ahorro, sin deudas), ofrecer un volumen de vinculación alto y contratar a un intermediario que negocie en tu nombre. Un bróker hipotecario puede conseguir condiciones que no aparecen en la web del banco.

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario protege al consumidor en varios frentes: obliga al banco a entregar la FEIN (oferta vinculante) con 10 días de antelación a la firma, limita las comisiones de amortización anticipada y cambio de tipo, prohíbe cláusulas suelo, exige transparencia total en costes y vinculaciones, y da derecho a contratar seguros con cualquier aseguradora manteniendo las bonificaciones. También establece una visita obligatoria al notario para verificar que entiendes las condiciones antes de firmar.

El proceso tiene seis fases: 1) Análisis previo — calculas tu capacidad de endeudamiento y defines qué tipo de hipoteca buscas. 2) Solicitud y documentación — presentas tu perfil a uno o varios bancos. 3) Estudio y tasación — el banco evalúa tu solvencia y un tasador valora la vivienda. 4) Oferta vinculante (FEIN) — recibes las condiciones definitivas con al menos 10 días para revisarlas. 5) Visita al notario — comprobación de transparencia obligatoria. 6) Firma — se formaliza la hipoteca ante notario. Todo el proceso dura entre 4 y 8 semanas si la documentación está completa.

Sí, el estudio hipotecario es completamente gratuito y sin compromiso. Nuestro equipo analiza tu perfil financiero, compara ofertas de múltiples bancos y te recomienda las mejores opciones para tu caso. Puedes solicitar tu estudio rellenando el formulario de esta página.