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¿Te darían la hipoteca?
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Hipoteca autónomos

Hipoteca para autónomos: guía completa de requisitos, documentación y cómo comparar ofertas

Ser autónomo no te cierra las puertas de la financiación hipotecaria, pero sí cambia las reglas: los bancos analizan tus declaraciones fiscales en lugar de nóminas, te piden las de los dos últimos ejercicios y valoran la estabilidad de tus ingresos.

Por Fernando Hierro
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Excelenteen TrustpilotPortal hipotecarioAnálisis gratuitoEstudio al momentoReg. BdE n.º E569

Lo esencial

  • Financiación: según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación (igual que a un asalariado)
  • Antigüedad: sin mínimo legal; con dos ejercicios declarados (IRPF) el banco puede calcular tu media
  • Referencia de ingresos: base imponible del IRPF, no facturación bruta
  • Endeudamiento: según el Banco de España, las entidades estiman que cuota + deudas no debe superar el 30-35 % de los ingresos

📊Qué es una hipoteca para autónomos y en qué se diferencia

No existe un "producto hipotecario para autónomos" como tal. Las hipotecas que ofrecen los bancos son los mismos productos ( fija, variable, mixta) con los mismos tipos de interés y plazos que para asalariados. La diferencia está en el análisis de riesgo.

Un asalariado presenta 3 nóminas y un contrato. Un autónomo presenta declaraciones fiscales (IRPF, modelos 130/303), extractos bancarios y certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

Datos clave

  • →Mismos tipos y plazos que asalariados
  • →El banco revisa más documentación fiscal
  • →Base imponible IRPF, no facturación
  • →Tipo medio de las hipotecas nuevas a más de 10 años (BdE): 2,76 %

Acreditación

AutónomoIRPF + 130/303 + extractos
Asalariado3 nóminas + contrato

Antigüedad

AutónomoSin mínimo legal (2 ejercicios de IRPF)
AsalariadoSin mínimo legal

Ingresos

AutónomoMedia base imponible IRPF
AsalariadoNómina neta mensual

Financiación

AutónomoHasta 80 % (más, con aval ICO u otra garantía)
AsalariadoHasta 80 % (más, con aval ICO u otra garantía)

Tipo interés

AutónomoMismo rango
AsalariadoSegún perfil
Autónomo con buen perfil

Dos ejercicios declarados, ingresos estables, ratio ≤ 30-35 %, documentación fiscal completa. Condiciones similares a asalariado indefinido.

Autónomo con perfil débil

Menos de dos ejercicios declarados, ingresos irregulares o descendentes, un solo cliente. Más dificultad: financiación menor o necesidad de segundo titular. Consulta nuestra guía ¿me aprobarán la hipoteca? para ver qué evalúan los bancos.

📋Requisitos específicos para autónomos

Antigüedad RETA

Sin mínimo legal: la fija cada banco. Con dos ejercicios de IRPF el banco calcula tu media.

Ingresos

Lo declarado en el IRPF, media de los dos últimos ejercicios.

Ratio endeudamiento

Cuota + deudas ≤ 30-35 % de los ingresos, según la estimación de las entidades que recoge el Banco de España.

Sin incidencias

Sin ASNEF/RAI. CIRBE limpia. Al corriente con Hacienda y SS.

Estabilidad

Ingresos estables o crecientes en los últimos ejercicios.

Sector

Cada banco valora el sector a su manera; lo estable se lee mejor.

Autónomo persona física

Trabajador por cuenta propia dado de alta en el RETA. Es el perfil más habitual. Hace pagos fraccionados del IRPF (modelo 130, o 131 si tributa en módulos).

Valoración estándar

Autónomo societario

Administrador o socio de una SL con participación significativa. El banco analiza tanto sus nóminas de la SL como los resultados de la sociedad.

Análisis más complejo

Profesional liberal

Médico, abogado, arquitecto, ingeniero colegiado. La colegiación y una cartera de clientes estable ayudan a acreditar la continuidad de la actividad.

Acredita continuidad

Cómo se acredita la antigüedad

  • •Con la vida laboral que expide la Tesorería General de la Seguridad Social: no basta con estar de alta hoy, el banco comprueba que has cotizado de forma continuada.
  • •Si tuviste un periodo sin actividad, lleva preparada la explicación.
  • •Si cambiaste de epígrafe, el banco puede leerlo como un nuevo comienzo; si seguiste en el mismo sector, acredítalo con documentación.
  • •Con menos de dos ejercicios: segundo titular asalariado, avalista o experiencia previa en el mismo sector. Lo explicamos en la guía de hipoteca para autónomos con poca antigüedad.

CIRBE y ficheros de morosidad: revísalos antes de pedir

  • •Pide tu informe de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), gratuito: recoge todas tus deudas vivas con entidades y es lo primero que consultará el banco.
  • •Ejerce tu derecho de acceso, también gratuito, ante los ficheros de morosidad como ASNEF o RAI. Una incidencia activa bloquea la solicitud.
  • •Cancela las deudas olvidadas, como tarjetas con una línea de crédito activa que ya no usas.
  • •Si apareces por una deuda ya pagada, pide su supresión al acreedor y al fichero: la LOPDGDD (art. 20.1) solo permite mantenerla mientras persista el impago y el RGPD (art. 12.3) les da un mes para responderte.

Si además tienes hasta 35 añosPuedes combinar tu condición de autónomo con las ventajas de la hipoteca joven (aval ICO hasta el 95 % y, en muchas comunidades, ITP reducido para jóvenes).

📄Documentación fiscal que te pedirá el banco

Prepara toda la documentación antes de solicitar. Tenerla completa desde el primer momento acelera el proceso.

Documentación fiscal (AEAT)

  • Declaración de la renta (IRPF) — 2 últimos ejercicios
  • Modelo 130 (o 131 en módulos) — últimos trimestres
  • Modelo 303 de IVA — últimos trimestres
  • Resumen anual IVA (modelo 390)
  • Certificado de estar al corriente con Hacienda
  • Alta censal (modelo 036/037)

Documentación personal y laboral

  • DNI/NIE en vigor
  • Vida laboral actualizada (TGSS)
  • Certificado al corriente con Seguridad Social
  • Extractos bancarios de los últimos meses (cada banco fija cuántos)
  • Recibo de autónomo (última cuota RETA)
  • Certificado de colegiación (prof. liberales)

Impuesto de Sociedades

2 últimos ejercicios de la SL.

Nóminas de la SL

Últimas nóminas como administrador.

Escritura de constitución

Participación y antigüedad.

Balance y resultados

Último ejercicio + provisional actual.

Si necesitas ayuda, solicita un estudio gratuito.

💰Cómo calculan los bancos tus ingresos de autónomo

Este es el punto crítico: la diferencia entre lo que facturas y lo que el banco considera "ingresos" puede ser enorme.

Lo que facturas

60.000 €

Facturación bruta anual

Lo que el banco ve

30.000 €

Rendimiento neto declarado

Cuota máxima (35 %)

875 €

2.500 €/mes × 35 %

Ejemplo (supuesto): de la facturación a los ingresos computables

Gastos deducibles (50 %) Rendimiento neto (50 %)

Facturación bruta

Total antes de gastosReferencia secundaria

Gastos deducibles

Material, local, SS...Reducen la base imponible

Base imponible IRPF

Ingresos – gastosReferencia PRINCIPAL

Media mensual

Base imponible ÷ 12Base del ratio de endeudamiento

La paradoja fiscal del autónomoCuantos más gastos deduces, menos impuestos pagas… pero también menos ingresos ve el banco. Si planeas pedir hipoteca en los próximos ejercicios, revisa tu planificación fiscal con tu asesor, sin dejar de deducir gastos reales.

🏆 Las hipotecas fijas mejor puntuadas: top 5

Actualizado · oct. 2026

No hay una hipoteca específica para autónomos: el banco te ofrece sus hipotecas generales y lo que cambia es cómo acredita tus ingresos. Estas son las fijas generales mejor puntuadas.

Las 31 hipotecas fijas sin requisito de colectivo de 31 bancos que analizamos, puntuadas sobre 10: precio (40 %), vinculación (25 %), flexibilidad en plazo y financiación (20 %) y número de productos vinculados (15 %), frente a todas las hipotecas del mismo tipo del comparador. Cuota para 180.000 € a 30 años con el Euríbor medio de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones. hipotecas.me no aparece: es un intermediario, no presta y no publica tipos propios.

TIN más bajo verificado

3,35 %

TAE 3,475 % (bonificada: 3,009 %)

Banca March · solo en Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana. Hay 1 oferta orientativa más baja (Caja Rural de Navarra), sin verificar aún en la web del banco

Cuota más baja verificado

793 €/mes

Banca March · solo en Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana. Hay 1 oferta orientativa más baja (Caja Rural de Navarra), sin verificar aún en la web del banco

Productos analizados

31

31 bancos

Mejor puntuación
🥇Logo MyInvestorMyInvestor

Hipoteca Fija MyInvestor

TIN

3,40 %

TAE del banco

TAE 3,61 %

Vinculación

baja

Cuota

798 €/mes

9,2Ver
🥈Logo OpenbankOpenbank

Hipoteca Fija Openbank

TIN

3,40 %

TAE del banco

TAE 3,67 % (bonificada: 3,44 %)

Vinculación

baja

Cuota

798 €/mes

8,9Ver
🥉Logo ImaginImagin

Hipoteca Fija Imagin

TIN

3,80 %

TAE del banco

TAE 4,288 % (bonificada: 3,774 %)

Vinculación

baja

Cuota

839 €/mes

8,1Ver
#4Logo Caja Rural de NavarraCaja Rural de Navarra

Hipoteca Fija Caja Rural de Navarra· orientativo

TIN

3,20 %

TAE del banco

TAE 3,454 % (bonificada: 3,836 %)

Vinculación

media

Cuota

778 €/mes

7,5Ver
#5Logo Caja de IngenierosCaja de Ingenieros

Hipoteca Fija Caja de Ingenieros

TIN

3,95 %

TAE del banco

TAE 4,543 % (bonificada: 3,707 %)

Vinculación

baja

Cuota

854 €/mes

7,4Ver

TAE: la que publica cada banco con su ejemplo representativo o, si no lo publica, la de su simulador oficial (importe, plazo y, en las variables y mixtas, el Euríbor que usó), no la de tu oferta; como cada banco usa su ejemplo, no se ordena por TAE. Pasa el ratón por la TAE o abre la ficha de la hipoteca para ver el ejemplo, la fuente y la fecha. Si el banco no publica TAE, la verás en tu FEIN.

También ofrecen hipoteca fija, sin publicar sus tipos

Dan el tipo en un estudio personalizado, por eso no entran en el ranking. En su ficha verás qué publican y cómo pedirles oferta.

El ranking se calcula con las condiciones publicadas por cada banco. Los tipos de interés son orientativos y dependen de la negociación con cada entidad; la puntuación no es una recomendación personalizada. Compara todos los productos en el comparador de hipotecas.

Ver el ranking completo de hipotecas fijas →

¿Te darían la hipoteca siendo autónomo? Compruébalo en 1 minuto

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La vivienda

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La vivienda es

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0 si no tienes

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Lo que te ingresan cada mes, ya sin impuestos

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Coche, préstamos, tarjetas (0 si no tienes)

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Escribe el precio, la provincia y tus ahorros y aquí verás cuánto tendrías que pedir.

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🏦Cómo elegir banco siendo autónomo

El ranking puntúa productos, no te dice qué banco aprobará tu expediente. Ningún dato oficial mide qué entidades conceden más hipotecas a autónomos: todas miran los mismos factores, pero cada una les da un peso distinto. Por eso el mismo expediente, presentado en varios bancos, recibe respuestas distintas.

Qué pesa en un autónomo

  • •La tendencia de tus ingresos, no solo la media: si el ejercicio en curso va mejor, lleva los modelos 130 y 303.
  • •El régimen fiscal: la estimación directa refleja ingresos reales; con módulos, algunas entidades son más restrictivas.
  • •La previsibilidad del sector: si tu actividad es estacional, demuestra que el patrón se repite año tras año.
  • •El ahorro disponible para la entrada y los gastos: transmite estabilidad aunque tus ingresos fluctúen.

Cómo presentar la operación

  • •Pide ofertas en bancos con oficinas y en bancos online: con un gestor puedes explicar tu actividad; el análisis online suele ser más automatizado.
  • •Pide a todos el mismo escenario: mismo importe, plazo y vinculaciones.
  • •Pide la FIPRE para comparar y, cuando haya aprobación, la FEIN de cada banco. La mejor oferta por escrito es tu palanca con los demás.
  • •Ofrece domiciliar tu operativa profesional (cobros de facturas y pagos a proveedores), no solo la personal.

Vinculaciones y comisiones

  • •Domiciliar ingresos siendo autónomo significa que entren tus cobros de facturas; algunos bancos exigen un mínimo mensual.
  • •Calcula si la rebaja del tipo compensa el coste anual de cada seguro o producto: a veces el tipo sin bonificar sale más barato en total.
  • •La comisión de apertura no tiene tope legal y figura en la FEIN: pide expresamente que la eliminen.
  • •Compara por TAE y coste total del préstamo, no solo por TIN.

Simula cada oferta con la calculadora 360 para ver su coste total, o compara las condiciones publicadas en el comparador de hipotecas.

🧮Ejemplos prácticos: cuota y coste por perfil

Cuotas calculadas con sistema francés y TIN mediano de las hipotecas fijas de nuestro comparador (3,95 %) en octubre 2026. Perfiles e ingresos son supuestos.

Autónomo consolidado

38 años · 3.500 €/mes netos · 5 años actividad

Cuota mensual estimada

1.050 €/mes

  • •Vivienda: 250.000 €
  • •Capital (80 %): 200.000 €
  • •Entrada necesaria: 50.000 €
  • •Ratio endeudamiento: ~30 %
  • •Total intereses: ~115.000 €

Total a devolver

315.000 €

Pareja: autónomo + asalariada

34 años · Ingresos conjuntos 4.200 €/mes

Cuota mensual estimada

1.139 €/mes

  • •Vivienda: 300.000 €
  • •Capital (80 %): 240.000 €
  • •Entrada necesaria: 60.000 €
  • •Ratio endeudamiento: ~27 %
  • •Total intereses: ~170.040 €

Total a devolver

410.040 €

Profesional liberal

42 años · 5.000 €/mes netos · 10 años actividad

Cuota mensual estimada

1.680 €/mes

  • •Vivienda: 400.000 €
  • •Capital (80 %): 320.000 €
  • •Entrada necesaria: 80.000 €
  • •Ratio endeudamiento: ~34 %
  • •Total intereses: ~184.000 €

Total a devolver

504.000 €

Cálculos orientativos. Usa el simulador de hipotecas o la calculadora 360 para tu caso.

🔢Cuotas orientativas para autónomos

Cuota mensual con un TIN del 3,95 % (mediana de las fijas de nuestro comparador). Financiación del 80 % y del 70 %.

150.000 €

Capital 80 %120.000 €
Cuota 25 años630 €/mes
Cuota 30 años569 €/mes
Capital 70 %105.000 €

200.000 €

Capital 80 %160.000 €
Cuota 25 años840 €/mes
Cuota 30 años759 €/mes
Capital 70 %140.000 €

250.000 €

Capital 80 %200.000 €
Cuota 25 años1.050 €/mes
Cuota 30 años949 €/mes
Capital 70 %175.000 €

300.000 €

Capital 80 %240.000 €
Cuota 25 años1.260 €/mes
Cuota 30 años1.139 €/mes
Capital 70 %210.000 €

400.000 €

Capital 80 %320.000 €
Cuota 25 años1.680 €/mes
Cuota 30 años1.519 €/mes
Capital 70 %280.000 €

Cálculos con sistema francés. Calcula tu cuota exacta →

🏷️¿Fija, variable o mixta para un autónomo?

Hipoteca Fija

TIN 3,35 %–5,05 %. Máxima previsibilidad.

Ideal si: Ingresos irregulares

Hipoteca Variable

Desde E+0,79 %. Hoy arranca más cara que la fija.

Ideal si: Ingresos altos y estables

Hipoteca Mixta

Fija primeros 3–10 años, luego variable.

Ideal si: Estabilidad + flexibilidad

Nuestra recomendación

Para autónomos con ingresos irregulares, la hipoteca fija suele ser la opción más prudente: elimina la incertidumbre del Euríbor y permite planificar gastos fijos.

🔄Proceso paso a paso para obtener tu hipoteca como autónomo

1

Prepara la documentación fiscal

Antes de pedir

Reúne IRPF (2 ejercicios), modelos 130/303, certificados de Hacienda y SS, extractos bancarios.

2

Evalúa tu capacidad de endeudamiento

Antes de pedir

Calcula tu ratio sobre la media de lo declarado en el IRPF. Cuota + deudas ≤ 30-35 % de los ingresos (estimación de las entidades según el Banco de España).

3

Compara ofertas de varias entidades

Antes de las arras

Solicita ofertas en varios bancos con el mismo importe y plazo. Compáralas por TAE, no solo TIN.

4

Busca vivienda y firma arras

Variable

Con la preaprobación, negocia la compra con cláusula de desistimiento condicionada.

5

Tasación y aprobación definitiva

Tras las arras

El banco encarga la tasación y analiza tu documentación fiscal en profundidad.

6

FEIN y período de reflexión

Mín. 10 días

El banco entrega la FEIN y el borrador del contrato al menos 10 días naturales antes de la firma (Ley 5/2019, art. 14).

7

Firma ante notario

1 día

Escritura de compraventa e hipoteca. Inscripción en registro e impuestos.

Plazo total: ninguna norma lo fija; depende de tu expediente, de la tasación y del banco. El único plazo legal son los 10 días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma.

⚠️Errores comunes al pedir hipoteca siendo autónomo

Declarar poco para pagar menos IRPF

Menos base imponible = menos capacidad hipotecaria. Planifica tu fiscalidad con antelación.

Solicitar sin dos ejercicios declarados

Sin dos declaraciones de IRPF completas, el banco no puede calcular tu media y es más fácil que te lo denieguen.

Presentar documentación incompleta

Genera retrasos y desconfianza. Prepara todo antes de la primera reunión.

Solo pedir en un banco

Cada entidad pondera distinto al autónomo. Pide oferta en varios bancos.

Confundir facturación con ingresos

El banco mira tu base imponible del IRPF, no lo que facturas.

Olvidar deudas existentes

Coche, tarjetas, leasing: todo suma en el ratio de endeudamiento.

No separar cuentas personal y profesional

Mezclar gastos dificulta el análisis y genera desconfianza.

Contar con más del 80 % sin aval

Según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 %. Prepara la entrada y los gastos, o comprueba si cumples los requisitos del aval ICO.

🛠️Herramientas útiles

🧮
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Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada

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Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones

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Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio

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Preguntas frecuentes sobre la hipoteca para autónomos

¿Puedo pedir una hipoteca siendo autónomo?

Sí. Los autónomos acceden a las mismas hipotecas que los asalariados. La diferencia es la documentación: en lugar de nóminas, el banco analiza tus declaraciones fiscales (IRPF, modelos 130/303), extractos bancarios y antigüedad. Los tienes detallados en la sección de requisitos de esta página.

¿Hay algún banco que sea el mejor para autónomos?

No en abstracto: ningún dato oficial mide qué entidades aprueban más hipotecas a autónomos, y cada banco da un peso distinto a tu antigüedad, tu régimen fiscal o tu sector. Presenta el mismo expediente en varias entidades, con oficinas y online, y compara las ofertas por TAE y coste total con las vinculaciones incluidas.

¿Cuánta antigüedad mínima exigen los bancos a un autónomo?

No hay un mínimo legal: cada banco fija la antigüedad que exige en su política de riesgos. Lo que te pedirán son las declaraciones de IRPF de los dos últimos ejercicios, porque con ellas calculan tu media, así que con dos ejercicios completos presentas el expediente más sólido. Si llevas menos tiempo, consulta la guía para autónomos con poca antigüedad.

¿Cómo calculan los bancos mis ingresos si soy autónomo?

Toman lo que declaras en el IRPF (el rendimiento neto de tu actividad, que entra en tu base imponible), no tu facturación bruta, normalmente de los dos últimos ejercicios, y calculan una media mensual. Más detalle en la guía de ingresos.

¿Qué documentación fiscal me piden?

IRPF (2 ejercicios), modelos 130/303, certificados de Hacienda y SS, vida laboral y extractos bancarios. La guía de documentación detalla todo lo necesario.

¿Qué porcentaje de financiación puedo conseguir?

La misma que un asalariado: según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación. Con el aval ICO, si cumples sus requisitos, se puede llegar al 95 %.

¿Fija, variable o mixta para un autónomo?

Para autónomos con ingresos irregulares, la hipoteca fija da máxima previsibilidad. Si tus ingresos son altos y estables (profesional liberal consolidado), la variable o mixta pueden ser interesantes.

¿Qué pasa si mis ingresos son irregulares?

Los bancos promedian los últimos ejercicios declarados. Lo importante es que la media sea suficiente para cubrir la cuota con margen: según el Banco de España, las entidades estiman que cuota y deudas no deben superar el 30-35 % de los ingresos. Si hay un año malo, espera a tener uno mejor antes de solicitar.

¿Puedo pedir hipoteca con mi pareja asalariada?

Sí, y es una de las mejores estrategias. Los ingresos estables del asalariado compensan la variabilidad del autónomo. Se suman ambos para el ratio de endeudamiento.

¿Qué ratio de endeudamiento aplican a los autónomos?

El mismo que a los asalariados: según el Banco de España, las entidades estiman que la cuota más las demás deudas no debe superar el 30-35 % de los ingresos. La diferencia está en que esos ingresos se basan en la media de lo declarado en el IRPF.

¿Puedo acceder al aval ICO siendo autónomo?

Sí. El aval ICO no distingue entre asalariados y autónomos: exige tener 35 años o menos o menores a cargo, que sea tu primera vivienda habitual, residir en España desde hace al menos 2 años y no superar los límites de ingresos (que van por provincia) y de patrimonio (150.000 € por comprador).

¿Cuánto tarda el proceso siendo autónomo?

En nuestra experiencia, entre 3 y 6 semanas desde que tenemos tu documentación completa hasta la firma. Ninguna norma fija el plazo total: depende de la tasación y del banco, y reunir y revisar tu documentación fiscal lleva más trabajo que unas nóminas. El único plazo legal es el de reflexión: la FEIN y el borrador del contrato te llegan al menos 10 días naturales antes de la firma (Ley 5/2019, art. 14). Pide a cada banco su plazo por escrito.

¿Qué pasa si facturo a una sola empresa?

Es un factor de riesgo: si pierdes ese cliente, pierdes todos tus ingresos. Ayuda tener un historial largo con ese cliente, un contrato que lo acredite o un segundo titular que aporte estabilidad.

¿Afecta tener deudas con Hacienda o la Seguridad Social, aunque estén aplazadas?

Sí. El banco te pedirá los certificados de estar al corriente con la Agencia Tributaria y la Seguridad Social, y una deuda activa, aunque esté aplazada, la verá como un factor de riesgo importante. Si puedes, déjala resuelta antes de solicitar.

Fuentes y referencias

Sobre este contenido

Fernando Hierro
Fernando Hierro

Editor de contenidos hipotecarios

Publicación: noviembre 2025

Última actualización: octubre 2026

Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.

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