Calculadora hipotecaria 360°

La calculadora hipotecaria 360 es una herramienta que genera un informe completo de tu hipoteca con una sola entrada de datos. A diferencia de calculadoras convencionales que se centran en un solo aspecto (cuota, capacidad, etc.), la calculadora 360 analiza simultáneamente tu viabilidad financiera, la cuota mensual en tres modalidades (fija, variable y mixta), los costes de compra según tu comunidad autónoma, una comparativa detallada entre tipos de hipoteca y el ahorro potencial de una amortización anticipada. El resultado es un informe ejecutivo que puedes imprimir y llevar al banco.

El simulador de hipotecas tiene 4 modos independientes (calcular cuota, capacidad, comparar escenarios y amortización) que funcionan por separado. La calculadora 360, en cambio, genera un informe unificado con 6 secciones a partir de un único formulario. No necesitas cambiar de pestaña ni volver a introducir datos: rellenas una vez y obtienes todo el análisis. Es ideal cuando quieres una visión global antes de ir al banco.

La cuota se calcula mediante el sistema francés de amortización, el estándar en España. La fórmula tiene en cuenta tres variables: el capital prestado (precio de la vivienda menos tu entrada), el tipo de interés nominal (TIN) y el plazo en meses. Para la hipoteca fija se aplica directamente el TIN pactado. Para la variable, se suma el Euríbor actual más tu diferencial. Para la mixta, se utiliza el TIN fijo durante el tramo inicial y después Euríbor + diferencial.

El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que destinas al pago de todas tus deudas. Se calcula sumando la cuota hipotecaria más cualquier otro préstamo (coche, tarjetas, etc.) y dividiendo entre tus ingresos netos mensuales. La calculadora 360 lo evalúa con 3 niveles: verde (≤40%, viable), amarillo (40-45%, justo) y rojo (>45%, no viable). Por debajo del 40% los bancos aprueban sin problemas; entre el 40% y el 45% puede requerir garantías adicionales.

La recomendación general es no superar el 40% de tus ingresos netos mensuales en el total de deudas (hipoteca + otros préstamos). La calculadora 360 usa 3 niveles: hasta el 40% la operación es viable (verde), entre el 40% y el 45% es justa pero al límite (amarillo), y por encima del 45% es inviable (rojo). Los bancos suelen aprobar sin problemas por debajo del 40%, pero a partir de ahí exigen garantías adicionales. Además, la calculadora tiene en cuenta tu edad: el plazo máximo es de 30 años y la hipoteca no puede terminar después de los 75 años.

Necesitas ahorros para cubrir dos conceptos: la entrada (20% del precio, ya que los bancos financian habitualmente hasta el 80%) y los gastos de compra (entre el 10% y el 15% del precio, que incluyen ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación). En total, deberías contar con un 30-35% del precio de la vivienda en ahorros. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros necesitarías entre 60.000 y 70.000 euros. La calculadora 360 te muestra el desglose exacto según tu CCAA.

El LTV (Loan-to-Value) es la relación entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación de la vivienda, expresada en porcentaje. Un LTV del 80% significa que el banco financia el 80% del valor y tú aportas el 20% restante como entrada. Cuanto menor sea el LTV, mejores condiciones suele ofrecer el banco porque asume menos riesgo. Para primera vivienda el LTV máximo habitual es del 80%, aunque para perfiles jóvenes algunos bancos llegan al 90-95%.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se aplica a la compra de vivienda de segunda mano y varía según la comunidad autónoma, con tipos que oscilan entre el 4% y el 10% del precio de compraventa. Algunas CCAA tienen tramos progresivos (no es un tipo único, sino que se aplican diferentes porcentajes por tramos de precio) y bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual. La calculadora 360 calcula el ITP exacto según tu CCAA seleccionada.

Con el Euríbor en torno al 2,709%, la decisión depende de tu perfil. La hipoteca fija te garantiza la misma cuota durante toda la vida del préstamo: estabilidad total sin sorpresas. La variable suele partir con un TIN inferior, pero la cuota se revisa periódicamente según el Euríbor. La mixta combina ambas: un tramo fijo inicial (3-10 años) seguido de revisiones variables. La calculadora 360 te muestra la cuota en las tres modalidades para que compares con tus datos reales.

La calculadora usa TIN de referencia del mercado actual. Para hipoteca fija, un TIN orientativo del 3,77% (mediana del mercado). Para hipoteca variable, el Euríbor actual más un diferencial del 1,35% (mediana habitual). Para hipoteca mixta, un TIN fijo ligeramente inferior a la fija durante los primeros 5 años y después Euríbor + diferencial. Los valores se actualizan con el mercado.

Depende de tu tipo de interés, el plazo restante y las alternativas de inversión. La regla general es que cuanto mayor sea tu tipo de interés y más plazo quede, más ahorras amortizando. La calculadora 360 simula una aportación extra mensual de 200 euros y te muestra el ahorro en intereses y la reducción de plazo. Las comisiones de amortización anticipada están limitadas por ley: 0,25% los primeros 3 años y 0,15% después para hipotecas variables, y 2% los primeros 10 años y 1,5% después para fijas.

Sí. La calculadora 360 genera un informe ejecutivo pensado para imprimir o guardar como PDF. El informe incluye un resumen con todos los datos clave: cuota mensual, ratio de endeudamiento, costes de compra y comparativa de tipos. Está diseñado para que puedas llevarlo al banco y usarlo como referencia en la negociación de tu hipoteca.

Los resultados son estrictamente orientativos. Se basan en el sistema francés de amortización y en los datos que tú introduces. No incluyen gastos adicionales como seguros de vida o hogar, comisiones de apertura, ni productos vinculados. Los tipos de interés reales pueden variar según el banco, tu perfil crediticio y la valoración del inmueble. Para una oferta vinculante, solicita un estudio personalizado con tu entidad o a través de nuestro servicio de asesoramiento gratuito.

El informe 360 incluye el desglose de los principales gastos de compraventa: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, calculado según tu CCAA) o IVA (10% para obra nueva), notaría (estimada entre el 0,3% y el 0,5% del precio), registro de la propiedad (0,1-0,2%), gestoría (300-500 euros) y tasación (300-500 euros). La suma total aparece como una cifra de ahorro mínimo necesario, junto con la entrada del 20%.

El Euríbor a 12 meses, actualmente en el 2,709%, es el índice de referencia para las hipotecas variables en España. Tu tipo de interés se calcula sumando el Euríbor más un diferencial fijo pactado con el banco (por ejemplo, Euríbor + 0,60%). Cada vez que el Euríbor sube un punto, la cuota de una hipoteca variable de 150.000 euros a 25 años aumenta aproximadamente 75-85 euros al mes. La calculadora 360 usa el Euríbor actual para calcular la cuota variable y te permite ver la diferencia respecto a la fija.

Los bancos exigen que la hipoteca se termine de pagar antes de los 75 años del titular. Esto limita el plazo disponible: si tienes 50 años, el plazo máximo será de 25 años (75 − 50). Además, el plazo máximo absoluto en España es de 30 años. La calculadora 360 ajusta automáticamente el plazo si tu edad hace que superes los 75 años al final de la hipoteca, y te avisa con una alerta. Conocer tu edad permite que el informe refleje condiciones reales de financiación.