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¿Te darían la hipoteca?
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Calculadora hipotecaria 360°

Introduce tus datos una sola vez y obtén un informe hipotecario completo: viabilidad financiera, cuota mensual en tres modalidades, costes de compra por comunidad autónoma, comparativa fija vs variable vs mixta y simulación de amortización anticipada. Todo en una sola pantalla, sin cambiar de pestaña.

Por Alejandra Ruiz

¿Te darían la hipoteca? Compruébalo con tus números

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Informe completo, una sola entrada de datos

A diferencia del simulador de hipotecas (4 modos por separado), esta calculadora genera un informe 360° con 6 secciones a partir de un único formulario. Rellenas una vez, lo ves todo.

📄 Ejemplo de informe 360°

Lo que devuelve la calculadora con los datos con los que arranca: vivienda de segunda mano de 250.000 € en Comunidad de Madrid, 60.000 € ahorrados, 3.000 € netos al mes sin otros préstamos, 35 años y 30 de plazo. Calculado con el Euríbor de septiembre 2026 y las medianas de nuestro comparador.

BloqueResultado
Gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría y tasación)15.003 € (6 % del precio)
Entrada que aportas (ahorros menos gastos)44.997 € (18 %)
Hipoteca205.003 € a 30 años (LTV del 82 %)
Cuota fija973 €/mes (TIN 3,95 %; intereses: 145.211 €)
Cuota variable1.081 €/mes (Euríbor de septiembre 2026 + 1,60 %)
Cuota mixta911 €/mes los 5 primeros años; después 1.057 €/mes
Ratio de endeudamiento32 %: semáforo ámbar (justo: entre el 30 % y el 35 %)
Ahorro mínimo (entrada del 20 % + gastos)65.003 €: te faltan 5.003 €
Amortizar 200 €/mes extraahorras 44.529 € de intereses y acabas 8 años y 3 meses antes

Cálculo orientativo: el ratio usa la cuota fija; los gastos, el ITP de la compra de vivienda habitual (con la rebaja que tiene cualquier comprador). Cambia los datos en el formulario de arriba y pulsa «Generar mi informe 360°» para ver el tuyo.

Euríbor 12M hoy (02/10/2026)

3,323 %

Tipo medio hipotecas

3,04 %

Tipo fija >10 años

2,76 %

Fuente: BCE · Banco de España (2026/08) · Actualización automática

Para la hipoteca variable, la calculadora usa la media del Euríbor de septiembre 2026 (3,247 %), la que aplican las revisiones; para la fija, el TIN mediano de nuestro comparador (3,95 %). El tipo medio firmado en hipotecas a más de 10 años es del 2,76 % según el Banco de España (TEDR).

📐 ¿Cómo funciona la calculadora 360°?

1

Introduce tus datos

Precio de la vivienda, ahorros disponibles, ingresos netos mensuales y la comunidad autónoma donde vas a comprar. Ajusta el plazo e interés si lo necesitas.

2

Genera tu informe

Con un solo clic obtienes los 6 bloques de análisis: viabilidad, cuota en tres modalidades, costes de compra, comparativa, amortización e informe imprimible.

3

Analiza tu viabilidad

El semáforo de viabilidad clasifica la operación en 3 niveles (viable, justo, no viable) según tu ratio de endeudamiento total, edad, LTV y ahorros.

4

Compara y decide

Revisa la comparativa fija vs variable vs mixta con tus datos reales. Consulta el ahorro de amortizar anticipadamente. Imprime el informe para llevarlo al banco.

📋 ¿Qué incluye tu informe 360°?

La calculadora genera un informe completo con 6 bloques de análisis. Cada bloque responde a una pregunta clave que debes resolver antes de firmar tu hipoteca. Incluye el TIN, la TAE y el cálculo por sistema francés.

BLOQUE 01

Viabilidad financiera

Semáforo visual (verde, amarillo, rojo) que evalúa tu ratio de endeudamiento total (hipoteca + otros préstamos), el LTV, la edad al fin de la hipoteca y si tus ahorros cubren la entrada más los gastos.

BLOQUE 02

Cuota mensual

Cálculo de la cuota en tres modalidades: hipoteca fija (TIN constante), variable (Euríbor + diferencial) y mixta (tramo fijo inicial + variable). Incluye el total de intereses y el coste total del préstamo en cada caso.

BLOQUE 03

Costes de compra

Desglose completo de los gastos de compraventa según tu comunidad autónoma: ITP (o IVA para obra nueva), notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. Calcula el ahorro mínimo que necesitas para la operación.

BLOQUE 04

Comparativa de tipos

Tabla comparativa fija vs variable vs mixta con tus datos reales. Muestra la diferencia mensual y total entre los tres tipos, para que evalúes el equilibrio entre estabilidad y coste a largo plazo.

BLOQUE 05

Amortización anticipada

Simulación del ahorro que obtendrías con un pago extra mensual de 200 euros. Calcula la reducción del plazo, el ahorro total en intereses y muestra un gráfico comparativo con y sin aportaciones extra.

BLOQUE 06

Informe imprimible

Resumen ejecutivo diseñado para imprimir o guardar como PDF. Recoge todos los datos clave de tu análisis en una sola página, listo para presentar en el banco durante la negociación de tu hipoteca.

🚦 ¿Qué significa el semáforo de viabilidad?

El color depende del ratio de endeudamiento; el LTV, la edad al fin de la hipoteca y la cobertura de ahorros generan avisos aparte. Según el Banco de España, las entidades estiman que el endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos; las franjas son un criterio de nuestra calculadora, no una norma.

Verde — Viable

≤ 30 %

Por debajo del 30-35 % que, según el Banco de España, estiman las entidades. La aprobación depende además del resto de tu perfil.

Amarillo — Justo

30–35 %

En la parte alta de esa referencia. Algunos bancos pueden pedir garantías adicionales, más entrada o más plazo.

Rojo — Por encima de lo habitual

> 35 %

Por encima del 30-35 % que estiman las entidades, el tope de la calculadora. Algunos bancos llegan al 40 % con un perfil sólido, pero la aprobación se complica.

Plazo máximo por edad: cada banco fija la edad a la que la hipoteca debe quedar pagada; esta calculadora usa los 75 años (con 50 años, plazo máximo de 25) y un plazo máximo de 30 años, y lo ajusta automáticamente.

El semáforo es orientativo. Si sale amarillo o rojo, solicita un estudio personalizado para valorar todas las opciones con un asesor.

🧾 Gastos de compra que debes tener en cuenta

ITP / IVA

Tipo general según CCAA (2ª mano) · IVA 10 % (obra nueva)

4–10 %
Notaría

Compraventa por arancel, vivienda de 150.000-300.000 €

565–651 €
Registro

Arancel, vivienda de 150.000-300.000 €

197–249 €
Gestoría

Criterio de nuestras calculadoras

~300 €
Tasación

Obligatoria para la hipoteca · estimación de hipotecas.me

~350 €

25-31 %

del precio en ahorros (entrada 20 % + gastos 5-11 %, a 200.000 €)

El precio de la vivienda es solo una parte. Los gastos de compraventa no los financia el banco y debes cubrirlos con tu bolsillo. La calculadora 360 los calcula según tu CCAA.

Para un cálculo detallado, consulta el simulador de ITP o las tablas de ITP por CCAA.

⚖️ Fija, variable o mixta: cómo leer la comparativa

🔒 Fija

✓ Cuota estable durante toda la vida del préstamo

✗ Comisión por amortizar más alta (hasta el 2 %)

Perfil conservador que prioriza estabilidad

Ver análisis completo →

📊 Variable

✓ Baja si baja el Euríbor; comisión por amortizar más baja

✗ Riesgo de subida si el Euríbor sube

Perfil que tolera variaciones y busca ahorro inicial

Ver análisis completo →

⚖️ Mixta

✓ Tramo fijo inicial (3–10 años en nuestro comparador)

✗ Pasa a variable tras el tramo inicial

Equilibrio entre estabilidad y coste a medio plazo

Ver análisis completo →

Euríbor de septiembre 2026: 3,247 % — con las medianas de nuestro comparador, la variable arranca hoy 0,90 puntos por encima de la fija (4,85 % frente a 3,95 %), y la variable puede cambiar en cada revisión. La calculadora 360 muestra las tres cuotas con tus datos para que compares.

💰 ¿Merece la pena amortizar anticipadamente?

El informe 360 simula un pago extra de 200 €/mes y te muestra el ahorro total en intereses, la reducción de plazo y la diferencia en el coste total.

Regla general: cuanto mayor sea tu tipo de interés y más plazo quede, mayor será el ahorro. En los primeros años, la mayor parte de cada cuota va a intereses, por lo que cada euro extra tiene un impacto desproporcionado.

Si tu tipo de interés es inferior al rendimiento que podrías obtener invirtiendo, puede tener más sentido invertir. Usa el simulador (modo amortización) para probar diferentes aportaciones.

Comisiones máximas por ley (LCCI 2019)

Hipoteca variable

0,25 %

Primeros 3 años

0,15 %

O 5 primeros años (según contrato)

Hipoteca fija

2,00 %

Primeros 10 años

1,50 %

Después

🔗 Profundiza en cada aspecto

Gastos de compra

Desglose por CCAA: ITP, notaría, registro

¿Cuánto ahorrar?

Entrada, gastos y timeline de ahorro

Hipoteca según sueldo

Tabla de 1.500 a 5.000 €/mes

Ratio endeudamiento

Qué es, cómo se calcula y límites

¿Qué casa puedo comprar?

Precio máximo según ingresos y ahorros

Simulador de hipotecas →Calculadora ITP →Glosario hipotecario →

Preguntas frecuentes sobre la calculadora hipotecaria 360°

¿Qué es la calculadora hipotecaria 360?

La calculadora hipotecaria 360 es una herramienta que genera un informe completo de tu hipoteca con una sola entrada de datos. A diferencia de calculadoras convencionales que se centran en un solo aspecto (cuota, capacidad, etc.), la calculadora 360 analiza simultáneamente tu viabilidad financiera, la cuota mensual en tres modalidades (fija, variable y mixta), los costes de compra según tu comunidad autónoma, una comparativa detallada entre tipos de hipoteca y el ahorro potencial de una amortización anticipada. El resultado es un informe ejecutivo que puedes imprimir y llevar al banco.

¿En qué se diferencia del simulador de hipotecas?

El simulador de hipotecas tiene 4 modos independientes (calcular cuota, capacidad, comparar escenarios y amortización) que funcionan por separado. La calculadora 360, en cambio, genera un informe unificado con 6 secciones a partir de un único formulario. No necesitas cambiar de pestaña ni volver a introducir datos: rellenas una vez y obtienes todo el análisis. Es ideal cuando quieres una visión global antes de ir al banco.

¿Cómo se calcula la cuota mensual?

La cuota se calcula mediante el sistema francés de amortización, el estándar en España. La fórmula tiene en cuenta tres variables: el capital prestado (precio de la vivienda menos tu entrada), el tipo de interés nominal (TIN) y el plazo en meses. Para la hipoteca fija se aplica directamente el TIN pactado. Para la variable, se suma el Euríbor actual más tu diferencial. Para la mixta, se utiliza el TIN fijo durante el tramo inicial y después Euríbor + diferencial.

¿Qué es el ratio de endeudamiento?

El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que destinas al pago de todas tus deudas. Se calcula sumando la cuota hipotecaria más cualquier otro préstamo (coche, tarjetas, etc.) y dividiendo entre tus ingresos netos mensuales. Según el Banco de España, las entidades estiman que no debe superar el 30-35 % de los ingresos. La calculadora 360 lo pinta en verde hasta el 30 %, en ámbar del 30 % al 35 % (el techo de esa referencia y el tope de la calculadora) y en rojo por encima: no es un criterio oficial, cada banco aplica su política de riesgos.

¿Qué porcentaje de mis ingresos debería destinar a la hipoteca?

Según el Banco de España, las entidades estiman que el endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos, sumando la hipoteca y los demás préstamos. La calculadora 360 usa 3 niveles: hasta el 30 %, verde; del 30 % al 35 %, ámbar (la parte alta de esa referencia); por encima del 35 %, el tope de la calculadora, rojo. Además tiene en cuenta tu edad con dos criterios propios, no normas: plazo máximo de 30 años y fin de la hipoteca a los 75 años como máximo.

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una vivienda?

Necesitas ahorros para cubrir dos conceptos: la entrada (20 % del precio, ya que los bancos financian habitualmente hasta el 80 %) y los gastos de compra (entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €), que incluyen ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación). En total, deberías contar con un 25-31 % del precio de la vivienda en ahorros. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 € necesitarías entre 49.458 y 61.458 €. La calculadora 360 te muestra el desglose según tu CCAA.

¿Qué es el LTV?

El LTV (Loan-to-Value) es la relación entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación de la vivienda, expresada en porcentaje. Un LTV del 80 % significa que el banco financia el 80 % del valor y tú aportas el 20 % restante como entrada. Cuanto menor sea el LTV, menos riesgo asume el banco. Para primera vivienda el LTV máximo habitual es del 80 %; con el aval ICO para jóvenes y familias con menores, la financiación puede llegar al 95 %.

¿Cómo se calcula el ITP?

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se aplica a la compra de vivienda de segunda mano y varía según la comunidad autónoma, con un tipo general que va del 4 % al 10 % del precio de compraventa. Algunas CCAA tienen tramos progresivos (se aplican diferentes porcentajes por tramos de precio) y bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual. La calculadora 360 lo calcula para la compra de tu vivienda habitual, como el estudio: con la rebaja que tu comunidad da a cualquier comprador (Madrid, Andalucía, Canarias, Cantabria o Baleares), sin las de edad, familia o renta; para aplicarlas, usa nuestra calculadora de ITP.

¿Hipoteca fija o variable con el Euríbor actual?

Depende de tu perfil y de cómo arranque cada una hoy: con el Euríbor del último mes cerrado y las medianas de nuestro comparador, la variable arranca hoy 0,90 puntos por encima de la fija (4,85 % frente a 3,95 %). La hipoteca fija te garantiza la misma cuota durante toda la vida del préstamo: estabilidad total sin sorpresas. La variable se revisa periódicamente según el Euríbor. La mixta combina ambas: un tramo fijo inicial seguido de revisiones variables. La calculadora 360 te muestra la cuota en las tres modalidades para que compares con tus datos reales.

¿Qué TIN se usa en los cálculos?

Las medianas de los productos de nuestro comparador. Para hipoteca fija, un TIN del 3,95 %. Para hipoteca variable, el Euríbor del último mes cerrado (el que aplican las revisiones) más un diferencial del 1,60 %. Para hipoteca mixta, dos cuotas: la de 3,42 % los 5 primeros años y, después, la recalculada sobre el capital pendiente con Euríbor + 1,60 %, suponiendo que el Euríbor no cambia. Los valores se actualizan con el mercado.

¿Merece la pena amortizar anticipadamente?

Depende de tu tipo de interés, el plazo restante y las alternativas de inversión. La regla general es que cuanto mayor sea tu tipo de interés y más plazo quede, más ahorras amortizando. La calculadora 360 simula una aportación extra mensual de 200 euros y te muestra el ahorro en intereses y la reducción de plazo. Las comisiones de amortización anticipada están limitadas por ley: 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros (y 0 % después) para hipotecas variables, y 2 % los primeros 10 años y 1,5 % después para fijas.

¿Puedo imprimir el informe?

Sí. La calculadora 360 genera un informe ejecutivo pensado para imprimir o guardar como PDF. El informe incluye un resumen con todos los datos clave: cuota mensual, ratio de endeudamiento, costes de compra y comparativa de tipos. Está diseñado para que puedas llevarlo al banco y usarlo como referencia en la negociación de tu hipoteca.

¿Los cálculos son orientativos o vinculantes?

Los resultados son estrictamente orientativos. Se basan en el sistema francés de amortización y en los datos que tú introduces. No incluyen gastos adicionales como seguros de vida o hogar, comisiones de apertura, ni productos vinculados. Los tipos de interés reales pueden variar según el banco, tu perfil crediticio y la valoración del inmueble. Para una oferta vinculante, solicita un estudio personalizado con tu entidad o a través de nuestro servicio de asesoramiento gratuito.

¿Qué gastos de compra se incluyen?

El informe 360 incluye el desglose de los gastos de compraventa de una vivienda de segunda mano: ITP de tu CCAA para la compra de vivienda habitual (con la rebaja que tiene cualquier comprador, sin las de edad, familia o renta), notaría y registro de la compraventa calculados por arancel (para viviendas de 150.000 a 300.000 €, 565–651 € de notaría y 197–249 € de registro), gestoría (300 €) y tasación (350 €); estas dos últimas, estimación de hipotecas.me (no tienen arancel). La suma total aparece como una cifra de ahorro mínimo necesario, junto con la entrada del 20 %.

¿Cómo afecta el Euríbor a mi cuota?

El Euríbor a 12 meses (media de septiembre 2026: 3,247 %) es el índice de referencia para las hipotecas variables en España. Tu tipo de interés se calcula sumando el Euríbor más un diferencial fijo pactado con el banco (por ejemplo, Euríbor + 0,60 %). Con una variable mediana y esa media, cada punto que sube el Euríbor encarece la cuota de una hipoteca de 150.000 euros a 25 años en unos 88 € al mes. La calculadora 360 usa la media del último mes cerrado, la que aplican las revisiones, para calcular la cuota variable.

¿Por qué la calculadora me pide la edad?

Porque los bancos fijan una edad a la que la hipoteca debe quedar pagada, y eso limita el plazo. Cada entidad pone la suya; nuestra calculadora usa dos criterios propios: fin de la hipoteca a los 75 años como máximo (con 50 años, plazo máximo de 25) y un plazo máximo de 30 años. No hay un plazo máximo legal. Si con tu edad superarías los 75 años al acabar de pagar, la calculadora ajusta el plazo y te avisa.

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Sobre este contenido

Alejandra Ruiz
Alejandra Ruiz

Analista hipotecaria

Publicación: septiembre 2025

Última actualización: octubre 2026

Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.

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