Hipoteca mixta: cómo funciona, cuánto cuesta y cómo comparar ofertas

Una hipoteca mixta combina un tramo a tipo fijo durante los primeros años (normalmente entre 3 y 10 años) con un tramo a tipo variable (Euríbor + diferencial) durante el resto de la vida del préstamo. Ofrece estabilidad inicial con la posibilidad de beneficiarse de bajadas del Euríbor en la segunda fase.

El tramo fijo suele durar entre 3 y 10 años, dependiendo de la entidad y el producto. Los plazos más habituales son 5 y 10 años. Cuanto más largo sea el tramo fijo, mayor será el tipo de interés de ese periodo, ya que el banco asume más riesgo.

Cuando termina el tramo fijo, la hipoteca pasa a revisarse como una variable, aplicando Euríbor + el diferencial pactado. Tu cuota pasará a depender del valor del Euríbor en cada revisión semestral o anual. Si el Euríbor está bajo, tu cuota puede bajar; si sube, tu cuota aumentará.

Hoy el tramo fijo de las mixtas es más barato que una fija pura (3,42 % de TIN mediano en el tramo fijo frente al 3,95 % de la fija mediana). El coste total, en cambio, depende de la evolución del Euríbor durante el tramo variable: si sube significativamente, la mixta puede resultar más cara que una fija a largo plazo.

La hipoteca mixta es ideal para quienes buscan seguridad durante los primeros años (cuando la cuota supone un esfuerzo mayor) y están dispuestos a asumir cierta variabilidad después. También para quienes piensan amortizar anticipadamente o cambiar de vivienda en el medio plazo (5-10 años).

El TIN del tramo fijo de las hipotecas mixtas se mueve hoy en el rango 1,99 % – 4,55 %, dependiendo de la entidad, el plazo del tramo fijo y el nivel de vinculación. Los tramos fijos más cortos (3-5 años) suelen tener tipos más bajos que los de 10 años. Consulta los datos actualizados en la sección de mercado de esta página.

El diferencial del tramo variable se mueve hoy en el rango Euríbor + 0,68 % – 2,34 %, según la entidad y la vinculación contratada. Un diferencial bajo es clave, ya que determina tu cuota durante la mayor parte de la vida de la hipoteca (los años restantes tras el tramo fijo).

No directamente. Una vez en el tramo variable, tu hipoteca se revisa según Euríbor + diferencial. Sin embargo, puedes negociar una novación con tu banco para cambiar las condiciones, o solicitar una subrogación a otra entidad con tipo fijo. Desde la Ley 5/2019, estos cambios están facilitados con comisiones reguladas.

Las comisiones dependen de la fase en la que estés. Durante el tramo fijo se aplican las comisiones de hipoteca fija: máximo 2 % los primeros 10 años y 1,5 % después. En el tramo variable se aplican los topes de la variable (0,25 % o 0,15 %), pero cuentan desde la firma del préstamo: solo rigen en los 3 o 5 primeros años de vida de la hipoteca. Si tu tramo fijo dura 5 años o más, amortizar en la fase variable no tiene comisión.

Si el Euríbor sube durante el tramo variable, tu cuota aumentará en cada revisión. Por eso es fundamental que tu ratio de endeudamiento tenga margen: la cuota (incluyendo otras deudas) no debería superar el 35 % de tus ingresos netos, el techo del 30-35 % que, según el Banco de España, estiman las entidades. Antes de contratar, simula escenarios con un Euríbor al 3-4 % para ver si podrías asumir la cuota.

En la hipoteca mixta la financiación máxima es del 80 % del valor de tasación, la misma que en fija o variable; lo que cambia es la estructura del tipo (un tramo fijo inicial y luego Euríbor + diferencial), no el importe que financia el banco. En perfiles muy solventes algunas entidades llegan al 90 %, y para segunda vivienda baja: los bancos publican entre el 65 % y el 75 % del valor de tasación (ING publica el 75 % para sus clientes y el 65 % para el resto; cada banco fija el suyo).

Como en cualquier hipoteca, para una mixta necesitas en torno al 20 % de entrada más un 5-11 % de gastos según la comunidad (un 25-31 % del precio en total). La ventaja de la mixta es que durante el tramo fijo inicial tu cuota no depende del Euríbor, lo que facilita planificar el ahorro de esos primeros años sin sorpresas.

La mixta es mejor opción cuando esperas que los tipos se mantengan estables o bajen a medio plazo, planeas vender o amortizar en 5-10 años y tienes capacidad financiera para absorber posibles subidas en el tramo variable. Hoy el tramo fijo de las mixtas es más barato que una fija pura (3,42 % de TIN mediano en el tramo fijo frente al 3,95 % de la fija mediana). Si necesitas certeza absoluta a largo plazo, la fija es más segura.

La principal diferencia es la protección inicial: la mixta te da un tramo fijo (3-10 años) con cuota invariable, mientras que la variable fluctúa desde el primer día. Hoy el diferencial de su tramo variable es prácticamente el mismo que el de una variable pura (Euríbor + 1,60 % de mediana frente a Euríbor + 1,60 % en las variables). La variable pura ofrece un coste potencialmente menor si los tipos se mantienen bajos, pero sin la red de seguridad de los primeros años.

A mayor duración del tramo fijo (por ejemplo, 10 años frente a 3), el TIN de ese tramo será más alto porque el banco asume más riesgo. Sin embargo, un tramo fijo largo te protege más tiempo de las fluctuaciones del Euríbor. Conviene equilibrar el TIN inicial con el periodo de protección que necesitas según tu situación financiera.