¿Te darían una variable?
1 minuto · sin datos personales
Hipoteca variable: cómo funciona, cuánto cuesta y cómo comparar diferenciales
Una hipoteca variable es un préstamo para vivienda cuyo tipo de interés se compone del Euríbor más un diferencial fijo. Si los tipos bajan, tu cuota se reduce; si suben, aumenta. Esa flexibilidad puede resultar más económica a largo plazo, pero exige entender cómo funcionan las revisiones y comparar con criterio. Si prefieres estabilidad, consulta la hipoteca fija o la hipoteca mixta.
Qué debes tener en cuenta
Cuota revisable según el Euríbor. Comparación real: diferencial, TAE y coste total, no solo el tipo inicial. Y letra pequeña: vinculaciones, comisiones máx. 0,25 % y periodicidad de revisión que condicionan el coste real de la operación.
Puntos clave
- El diferencial actual oscila entre Euríbor + 0,79 % – 2,15 % según entidad y vinculación.
- Con el Euríbor medio de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones, el TIN de partida se sitúa entre 4,04 % y 5,40 % en las hipotecas sin requisito de colectivo.
- La cuota se revisa cada 6 o 12 meses según la evolución del Euríbor.
- Comisión de amortización anticipada: máximo 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, según contrato; 0 % después (Ley 5/2019).
- 35 bancos ofrecen 42 hipotecas a tipo variable.
Datos clave de la hipoteca variable en octubre 2026
Actualizado · oct. 2026Diferencial orientativo
Euríbor + 0,79 % – 2,15 %
42 productos · TEDR medio BdE (todos los plazos) 3,04 %
Financiación habitual
Hasta 80 %
Del valor de tasación (1ª vivienda)
Plazo habitual
15 – 30 años
Debe terminar antes de los 75 años
Ratio endeudamiento
Máx. 35 %
Cuota + deudas sobre ingresos netos
Amortización anticipada
Máx. 0,25 % o 0,15 %
3 o 5 primeros años, según contrato; 0 % después (Ley 5/2019)
Rangos orientativos basados en las ofertas publicadas por las principales entidades en octubre 2026. TEDR vivienda: estadísticas BdE (dato 2026/08). Las condiciones finales dependen del perfil del solicitante. Fuente: Portal del Cliente Bancario (Banco de España).
🏆 Ranking de hipotecas variables: top 10
Actualizado · oct. 2026Las 42 hipotecas variables de 35 bancos que analizamos, puntuadas sobre 10: precio (40 %), vinculación (25 %), flexibilidad en plazo y financiación (20 %) y número de productos vinculados (15 %), frente a todas las hipotecas del mismo tipo del comparador. Cuota para 180.000 € a 30 años con el Euríbor medio de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones. hipotecas.me no aparece: es un intermediario, no presta y no publica tipos propios.
Diferencial más bajo
E+0,75 %
TAEVariable 3,87 % (bonificada: 3,73 %)Banco Mediolanum · Vivienda eficiente
Cuota más baja
859 €/mes
Banco Mediolanum · Vivienda eficiente
Productos analizados
42
35 bancos
| # | Banco | Producto | TIN | TAE del banco | Cuota | Puntuación | Vinc. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
🥇Mejor puntuación |  MyInvestor | Hipoteca Variable MyInvestor | E+0,79 % | TAEVariable 3,882 % | 863 €/mes | 9,5 | baja | Ver → |
🥈 |  Caixa Guissona | Hipoteca Variable Caixa Guissona | E+0,79 % | TAEVariable 3,894 % | 863 €/mes | 8,9 | baja | Ver → |
🥉 |  Openbank | Hipoteca Variable Openbank | E+1,15 % | TAEVariable 4,25 % (bonificada: 4,02 %) | 901 €/mes | 8,4 | baja | Ver → |
4 |  ING | Hipoteca Variable ING | E+1,15 % | TAEVariable 4,07 % (bonificada: 4,19 %, más alta) | 901 €/mes | 8,1 | baja | Ver → |
5 |  Banco Mediolanum | Hipoteca Freedom Green Variable Banco MediolanumVivienda eficiente | E+0,75 % | TAEVariable 3,87 % (bonificada: 3,73 %) | 859 €/mes | 8,0 | media | Ver → |
6 |  Caixa Rural Galega | Hipoteca Variable Caixa Rural Galega | E+0,95 % | TAEVariable 4,127 % (bonificada: 3,825 %) | 880 €/mes | 7,3 | media | Ver → |
7 |  Caja de Ingenieros | Hipoteca Variable Caja de Ingenieros | E+1,65 % | TAEVariable 5,06 % (bonificada: 4,22 %) | 955 €/mes | 7,0 | baja | Ver → |
8 |  Arquia Banca | Hipoteca Variable Arquia Banca | E+1,69 % | TAEVariable 4,66 % (bonificada: 3,99 %) | 959 €/mes | 6,9 | baja | Ver → |
9 |  Caja Rural de Salamanca | Hipoteca Variable Caja Rural de Salamanca | E+1,30 % | TAEVariable 4,365 % (bonificada: 4,077 %) | 917 €/mes | 6,5 | media | Ver → |
10 |  Caja Rural de Navarra | Hipoteca Variable Caja Rural de Navarra | E+1,30 % | TAEVariable 4,33 % (bonificada: 3,956 %) | 917 €/mes | 6,2 | media | Ver → |
MyInvestorHipoteca Variable MyInvestor
TIN
E+0,79 %
TAE del banco
TAEVariable 3,882 %Vinculación
baja
Cuota
863 €/mes
Caixa GuissonaHipoteca Variable Caixa Guissona
TIN
E+0,79 %
TAE del banco
TAEVariable 3,894 %Vinculación
baja
Cuota
863 €/mes
OpenbankHipoteca Variable Openbank
TIN
E+1,15 %
TAE del banco
TAEVariable 4,25 % (bonificada: 4,02 %)Vinculación
baja
Cuota
901 €/mes
INGHipoteca Variable ING
TIN
E+1,15 %
TAE del banco
TAEVariable 4,07 % (bonificada: 4,19 %, más alta)Vinculación
baja
Cuota
901 €/mes
Banco MediolanumHipoteca Freedom Green Variable Banco Mediolanum· Vivienda eficiente
TIN
E+0,75 %
TAE del banco
TAEVariable 3,87 % (bonificada: 3,73 %)Vinculación
media
Cuota
859 €/mes
Caixa Rural GalegaHipoteca Variable Caixa Rural Galega
TIN
E+0,95 %
TAE del banco
TAEVariable 4,127 % (bonificada: 3,825 %)Vinculación
media
Cuota
880 €/mes
Caja de IngenierosHipoteca Variable Caja de Ingenieros
TIN
E+1,65 %
TAE del banco
TAEVariable 5,06 % (bonificada: 4,22 %)Vinculación
baja
Cuota
955 €/mes
Arquia BancaHipoteca Variable Arquia Banca
TIN
E+1,69 %
TAE del banco
TAEVariable 4,66 % (bonificada: 3,99 %)Vinculación
baja
Cuota
959 €/mes
Caja Rural de SalamancaHipoteca Variable Caja Rural de Salamanca
TIN
E+1,30 %
TAE del banco
TAEVariable 4,365 % (bonificada: 4,077 %)Vinculación
media
Cuota
917 €/mes
Caja Rural de NavarraHipoteca Variable Caja Rural de Navarra
TIN
E+1,30 %
TAE del banco
TAEVariable 4,33 % (bonificada: 3,956 %)Vinculación
media
Cuota
917 €/mes
TAE: la que publica cada banco con su ejemplo representativo o, si no lo publica, la de su simulador oficial (importe, plazo y, en las variables y mixtas, el Euríbor que usó), no la de tu oferta; como cada banco usa su ejemplo, no se ordena por TAE. Pasa el ratón por la TAE o abre la ficha de la hipoteca para ver el ejemplo, la fuente y la fecha. Si el banco no publica TAE, la verás en tu FEIN.
También ofrecen hipoteca variable, sin publicar sus tipos
Dan el tipo en un estudio personalizado, por eso no entran en el ranking. En su ficha verás qué publican y cómo pedirles oferta.
El ranking se calcula con las condiciones publicadas por cada banco. Los tipos de interés son orientativos y dependen de la negociación con cada entidad; la puntuación no es una recomendación personalizada. Compara todos los productos en el comparador de hipotecas.
¿Te darían una hipoteca variable? Compruébalo en 1 minuto
La hipoteca variable en el contexto de mercado actual
Actualizado · oct. 2026Tras las subidas de tipos del BCE entre 2022 y 2023, el Euríbor alcanzó máximos cercanos al 4,2 %. A lo largo de 2024 y 2025 el BCE recortó tipos de forma gradual y el Euríbor cayó hasta rozar el 2 %. En 2026 el ciclo se ha dado la vuelta: el BCE volvió a subir tipos en junio y en septiembre. En octubre 2026, el Euríbor diario está en el 3,213 % (dato del 8 de octubre de 2026); la media de septiembre de 2026, la que aplican las revisiones, fue del 3,247 %. Los diferenciales de las principales entidades oscilan en el rango Euríbor + 0,79 % – 2,15 %.
Frente a la hipoteca fija, la variable arranca hoy 0,90 puntos por encima de la fija (4,85 % frente a 3,95 %). Con el BCE subiendo tipos en 2026, la variable solo tiene sentido si esperas que el Euríbor baje a medio plazo o si vas a amortizar pronto. La decisión depende del horizonte temporal, la tolerancia al riesgo y el margen financiero de cada comprador.
Diferencial variable (orientativo)
Euríbor + 0,79 % – 2,15 %
42 productos activos analizados
Euríbor 12 meses hoy
3,213 %
Dato diario del 8 de octubre de 2026. Media de septiembre de 2026: 3,247 %
Datos actualizados automáticamente. El diferencial final depende del perfil individual. Fuente BCE: Tipos oficiales del BCE.
Lo esencial
- →El Euríbor bajó desde los máximos de 2023, pero en 2026 ha vuelto a subir: el BCE elevó tipos en junio y en septiembre.
- →Hoy la variable arranca más cara que la fija: su atractivo depende de que el Euríbor baje.
- →Si la inflación sigue alta, el BCE puede volver a subir tipos y el Euríbor, con él. Si se modera, el siguiente paso sería una pausa.
Cómo funciona una hipoteca a tipo variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés se compone de dos partes: un diferencial fijo pactado en la firma y el Euríbor a 12 meses, un índice que fluctúa con el mercado interbancario y las decisiones del BCE. La fórmula: Tipo de interés = Euríbor + diferencial.
La cuota se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses). En cada revisión, el banco recalcula la cuota aplicando el nuevo valor del Euríbor al capital pendiente. Si el Euríbor ha bajado, tu cuota se reduce; si ha subido, aumenta. Esta variabilidad es la diferencia fundamental con la hipoteca fija, donde la cuota permanece constante, o una mixta que protege los primeros años con tramo fijo. Estos criterios están regulados por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
Evolución de la cuota: variable vs. fija (simulación 30 años)
Simulación orientativa. La cuota variable fluctúa con las revisiones semestrales o anuales del Euríbor. La cuota fija permanece constante durante toda la vida del préstamo.
Lo que varía y lo que no
El diferencial pactado es fijo durante toda la vida del préstamo. Lo que cambia es el Euríbor. En cada revisión se aplica el nuevo valor del índice al capital pendiente y se recalcula la cuota.
TIN y TAE en variable
El TIN inicial es la suma de Euríbor + diferencial en ese momento. La TAE incluye además comisiones y gastos. Para comparar ofertas variables, fíjate en el diferencial y la TAE, no solo en el TIN de partida.
Antes de decidir
Valora la periodicidad de revisión (anual es más estable), las vinculaciones exigidas, la comisión de amortización anticipada y si tu margen financiero te permite absorber una subida de cuota del 20-30 %.
Cómo funciona la revisión de la cuota
La revisión de la cuota es el mecanismo central de la hipoteca variable. En cada revisión, el banco toma el valor del Euríbor vigente, lo suma al diferencial pactado y recalcula la cuota para el plazo restante.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Periodicidad | Semestral (cada 6 meses) o anual (cada 12 meses), según lo pactado en la escritura. La revisión anual es la más habitual en las ofertas actuales. |
| Índice de referencia | Euríbor a 12 meses. Se toma la media mensual publicada por el Banco de España del mes anterior a la fecha de revisión. |
| Cálculo del nuevo tipo | Nuevo tipo = Euríbor de referencia + diferencial pactado. Por ejemplo, con el de septiembre de 2026: 3,25 % + 1,60 % = 4,85 %. |
| Aplicación | El nuevo tipo se aplica al capital pendiente en ese momento, recalculando la cuota para el plazo restante con el sistema francés de amortización. |
| Comunicación | El banco debe notificarte por escrito la nueva cuota con al menos 15 días de antelación a su aplicación. |
| Suelo y techo | Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2013, las cláusulas suelo están prohibidas en las nuevas hipotecas. Las cláusulas techo (tipo máximo) son poco habituales. |
Periodicidad
Semestral (cada 6 meses) o anual (cada 12 meses), según lo pactado en la escritura. La revisión anual es la más habitual en las ofertas actuales.
Índice de referencia
Euríbor a 12 meses. Se toma la media mensual publicada por el Banco de España del mes anterior a la fecha de revisión.
Cálculo del nuevo tipo
Nuevo tipo = Euríbor de referencia + diferencial pactado. Por ejemplo, con el de septiembre de 2026: 3,25 % + 1,60 % = 4,85 %.
Aplicación
El nuevo tipo se aplica al capital pendiente en ese momento, recalculando la cuota para el plazo restante con el sistema francés de amortización.
Comunicación
El banco debe notificarte por escrito la nueva cuota con al menos 15 días de antelación a su aplicación.
Suelo y techo
Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2013, las cláusulas suelo están prohibidas en las nuevas hipotecas. Las cláusulas techo (tipo máximo) son poco habituales.
Consejo: Utiliza nuestra calculadora de revisión de hipoteca para simular cómo cambiará tu cuota en diferentes escenarios de Euríbor. También puedes consultar las previsiones del Euríbor para 2026 y anticiparte a la próxima revisión.
Lo esencial
- →La cuota se recalcula cada 6 o 12 meses aplicando el nuevo Euríbor al capital pendiente.
- →El banco debe notificarte la nueva cuota con al menos 15 días de antelación.
- →Las cláusulas suelo están prohibidas desde 2013. Tu cuota puede bajar sin límite si el Euríbor desciende.
Cuándo encaja una hipoteca variable (y cuándo conviene revisarlo)
Suele encajar cuando
- Tienes ingresos holgados y colchón financiero para absorber subidas de cuota del 20-30 %
- Tu plazo es corto o medio (10-20 años), lo que limita la exposición a variaciones del Euríbor
- Planeas amortizar anticipadamente (las comisiones son mucho menores que en fija)
- Los tipos están en niveles altos y las previsiones apuntan a bajadas sostenidas
- Prefieres pagar menos ahora asumiendo riesgo calculado a largo plazo
Conviene revisarlo cuando
- Tus ingresos son estables pero sin mucho margen para absorber subidas inesperadas
- Tu plazo es largo (25-30 años) y prefieres eliminar la incertidumbre del Euríbor
- No quieres estar pendiente de las revisiones semestrales o anuales
- Los tipos están bajos y la diferencia de cuota entre fija y variable es pequeña
- Priorizas saber exactamente cuánto pagarás cada mes durante toda la vida del préstamo
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca variable
✓Ventajas
- Puede abaratarse sin cambiar de bancoHoy la variable arranca hoy 0,90 puntos por encima de la fija (4,85 % frente a 3,95 %), así que no es más barata al inicio: su ventaja es que la cuota baja sola en cada revisión si el Euríbor cae.
- Te beneficias de bajadas de tiposSi el Euríbor baja, tu cuota se reduce automáticamente en la siguiente revisión. Es una ventaja directa en ciclos de bajadas.
- Menor coste total potencialHistóricamente, las hipotecas variables han resultado más económicas a largo plazo si los tipos se mantienen moderados.
- Comisión de amortización anticipada más bajaMáximo 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, y 0 % después, frente al 2 % de las fijas. Ideal si planeas adelantar capital.
- Diferenciales muy competitivosLos bancos compiten con diferenciales ajustados, especialmente la banca digital (MyInvestor, Openbank, ING), que ofrece condiciones con baja vinculación.
✗Inconvenientes
- Incertidumbre en la cuotaNo sabes cuánto pagarás tras cada revisión. Dificulta la planificación financiera a largo plazo.
- Riesgo de subida del EuríborSi el Euríbor sube, tu cuota aumenta proporcionalmente. En 2023, el Euríbor llegó al 4,16 % y muchas familias vieron dispararse sus cuotas.
- Estrés financiero en revisionesLas revisiones semestrales o anuales pueden generar preocupación, especialmente en ciclos alcistas de tipos de interés.
- Necesitas colchón financieroConviene tener margen para absorber posibles subidas sin comprometer tu economía. Sin ese margen, el riesgo de impago aumenta.
- Ratio de endeudamiento fluctuanteAl variar la cuota, tu ratio de endeudamiento cambia en cada revisión y puede superar el 35 %, el techo del 30-35 % que, según el Banco de España, estiman las entidades, si los tipos suben.
Lo esencial
- →Hoy la cuota inicial es mayor que en fija, y puede subir o bajar en cada revisión del Euríbor.
- →La comisión de amortización anticipada es mucho menor que en fija: ideal si planeas adelantar capital.
- →Necesitas colchón financiero para absorber posibles subidas de cuota del 20-30 % sin dificultades.
- →Históricamente, las variables han resultado más económicas a largo plazo en escenarios de tipos moderados.
Ejemplos prácticos: cuota y coste total por perfil
Cuotas calculadas con sistema francés de amortización y el Euríbor de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones. La cuota variará en cada revisión según la evolución del Euríbor.
Pareja joven, primera vivienda
Ingresos conjuntos de 3.500 €/mes netos
Cuota mensual estimada
1.151 €/mes
- •Vivienda: 250.000 €
- •Financiación: 80 % → 200.000 €
- •Diferencial: Euríbor + 1,60 %
- •TIN actual: 4,85 % (E + dif.)
- •Plazo: 25 años
- •Total intereses: ~145.300 €
Total a devolver
345.300 €
Familia con ahorros, vivienda de reposición
Ingresos conjuntos de 5.000 €/mes netos
Cuota mensual estimada
1.583 €/mes
- •Vivienda: 350.000 €
- •Financiación: 70 % → 245.000 €
- •Diferencial: Euríbor + 1,50 %
- •TIN actual: 4,75 % (E + dif.)
- •Plazo: 20 años
- •Total intereses: ~134.920 €
Total a devolver
379.920 €
Comprador individual, vivienda modesta
Ingresos de 2.200 €/mes netos
Cuota mensual estimada
640 €/mes
- •Vivienda: 150.000 €
- •Financiación: 80 % → 120.000 €
- •Diferencial: Euríbor + 1,70 %
- •TIN actual: 4,95 % (E + dif.)
- •Plazo: 30 años
- •Total intereses: ~110.400 €
Total a devolver
230.400 €
Cálculos orientativos con el Euríbor medio de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones. La cuota cambiará en cada revisión. Utiliza nuestro simulador de hipotecas para calcular tu cuota, o la calculadora 360 para un informe completo con viabilidad, gastos y comparativa.
Cuánto se paga por una hipoteca variable según el importe
Actualizado · oct. 2026Cuota mensual orientativa para diferentes precios de vivienda, calculada con un TIN del 4,85 % (Euríbor de septiembre de 2026 3,25 % + diferencial mediana 1,60 %) y financiación del 80 %.
| Precio vivienda | Capital (80 %) | Cuota a 25 años | Cuota a 30 años |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 80.000 € | 461 €/mes | 422 €/mes |
| 150.000 € | 120.000 € | 691 €/mes | 633 €/mes |
| 200.000 € | 160.000 € | 921 €/mes | 844 €/mes |
| 250.000 € | 200.000 € | 1.151 €/mes | 1.055 €/mes |
| 300.000 € | 240.000 € | 1.382 €/mes | 1.266 €/mes |
100.000 €
Capital
80.000 €
25 años
461 €/mes
30 años
422 €/mes
150.000 €
Capital
120.000 €
25 años
691 €/mes
30 años
633 €/mes
200.000 €
Capital
160.000 €
25 años
921 €/mes
30 años
844 €/mes
250.000 €
Capital
200.000 €
25 años
1.151 €/mes
30 años
1.055 €/mes
300.000 €
Capital
240.000 €
25 años
1.382 €/mes
30 años
1.266 €/mes
Cálculos orientativos con el Euríbor medio de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones. La cuota se revisa periódicamente. Calcula tu cuota exacta →
Hipoteca variable sin vinculaciones
Algunas entidades digitales ofrecen hipotecas variables sin exigir domiciliación de nómina, seguros ni productos adicionales. El diferencial suele ser algo más alto que en las ofertas bonificadas, pero el coste real puede ser menor al evitar primas de seguros y productos que no necesitas.
Compara la TAE bonificada (incluyendo el coste de cada vinculación) con la TAE sin bonificar. El comparador de hipotecas te permite filtrar por nivel de vinculación.
MyInvestor
Openbank
INGHipoteca variable al 100 % de financiación
Lo habitual es financiar hasta el 80 % del valor de tasación. Conseguir el 100 % es posible pero excepcional: suele exigirse un perfil de solvencia superior, avales adicionales o que la vivienda sea un inmueble de cartera del banco.
Algunas comunidades autónomas ofrecen líneas de avales públicos para jóvenes que facilitan acceder a financiación superior al 80 %.
Guía completa: hipoteca 100 % financiación →Variable, fija o mixta: comparativa rápida
Las tres modalidades tienen sentido según el perfil y el contexto. Esta tabla resume las diferencias principales.
| Aspecto | Variable | Fija | Mixta |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | Varía cada 6-12 meses con el Euríbor | Constante todo el plazo | Fija X años, luego variable |
| Tipo de referencia | Euríbor + diferencial | TIN pactado en escritura | TIN fijo + Euríbor + diferencial |
| TIN inicial habitual | Euríbor + 0,79 % – 2,15 % | 3,35 % – 5,05 % | 1,99 % – 4,55 % (tramo fijo) |
| Riesgo de tipos | Alto si el Euríbor sube | Nulo — cuota no cambia | Nulo los primeros años, luego alto |
| Comisión amort. anticipada | Máx. 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros); 0 % después | Máx. 2 % (10 años) / 1,5 % (después) | Según tramo vigente |
| Perfil habitual | Margen financiero, plazo corto, tolera riesgo | Estabilidad, plazo largo, aversión al riesgo | Seguridad inicial + oportunidad variable |
Cuota mensual
Variable
Varía cada 6-12 meses con el Euríbor
Fija
Constante todo el plazo
Mixta
Fija X años, luego variable
Tipo de referencia
Variable
Euríbor + diferencial
Fija
TIN pactado en escritura
Mixta
TIN fijo + Euríbor + diferencial
TIN inicial habitual
Variable
Euríbor + 0,79 % – 2,15 %
Fija
3,35 % – 5,05 %
Mixta
1,99 % – 4,55 % (tramo fijo)
Riesgo de tipos
Variable
Alto si el Euríbor sube
Fija
Nulo — cuota no cambia
Mixta
Nulo los primeros años, luego alto
Comisión amort. anticipada
Variable
Máx. 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros); 0 % después
Fija
Máx. 2 % (10 años) / 1,5 % (después)
Mixta
Según tramo vigente
Perfil habitual
Variable
Margen financiero, plazo corto, tolera riesgo
Fija
Estabilidad, plazo largo, aversión al riesgo
Mixta
Seguridad inicial + oportunidad variable
Cada modalidad tiene su página dedicada: hipoteca fija y hipoteca mixta. Para una comparación personalizada, usa el comparador de hipotecas.
Cómo leer y comparar ofertas de hipoteca variable
Dos ofertas con el mismo diferencial pueden tener un coste real muy distinto. Para comparar con criterio, alinea todas las variables bajo el mismo escenario: mismo importe, plazo y vinculaciones.
| Aspecto | Qué mirar | Pista práctica |
|---|---|---|
| Diferencial y TAE | Diferencial sobre Euríbor, TAE y supuestos de cálculo | El diferencial es más estable que el TIN (que cambia con el Euríbor). Compara diferenciales y TAE en igualdad de condiciones. |
| Vinculaciones | Nómina, seguros (hogar, vida), tarjetas, planes de pensiones | Calcula el coste anual de cada producto vinculado. Una rebaja de 0,10 % en diferencial puede no compensar 400 €/año en seguros. |
| Comisiones | Apertura, amortización anticipada, subrogación, novación | En variable: máximo 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros), y 0 % después. Mucho menor que en fija. |
| Revisión | Periodicidad (semestral/anual), índice de referencia, redondeo | La revisión anual aporta más estabilidad. Verifica que el índice sea Euríbor 12M (el estándar). |
| Financiación (LTV) | % sobre valor de tasación, diferencia 1ª vs 2ª vivienda | Un LTV más bajo suele dar acceso a mejores diferenciales. Valora aportar más ahorro inicial. |
| Requisitos del perfil | Ingresos mínimos, estabilidad laboral, ratio de endeudamiento | El banco evalúa que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos, incluyendo todas tus deudas. |
Diferencial y TAE
Diferencial sobre Euríbor, TAE y supuestos de cálculo
Pista: El diferencial es más estable que el TIN (que cambia con el Euríbor). Compara diferenciales y TAE en igualdad de condiciones.
Vinculaciones
Nómina, seguros (hogar, vida), tarjetas, planes de pensiones
Pista: Calcula el coste anual de cada producto vinculado. Una rebaja de 0,10 % en diferencial puede no compensar 400 €/año en seguros.
Comisiones
Apertura, amortización anticipada, subrogación, novación
Pista: En variable: máximo 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros), y 0 % después. Mucho menor que en fija.
Revisión
Periodicidad (semestral/anual), índice de referencia, redondeo
Pista: La revisión anual aporta más estabilidad. Verifica que el índice sea Euríbor 12M (el estándar).
Financiación (LTV)
% sobre valor de tasación, diferencia 1ª vs 2ª vivienda
Pista: Un LTV más bajo suele dar acceso a mejores diferenciales. Valora aportar más ahorro inicial.
Requisitos del perfil
Ingresos mínimos, estabilidad laboral, ratio de endeudamiento
Pista: El banco evalúa que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos, incluyendo todas tus deudas.
Regla práctica: Pide a cada entidad el cuadro de amortización completo con desglose de comisiones y vinculaciones. Compara el total a pagar (capital + intereses + comisiones + coste de vinculaciones). Usa nuestra calculadora hipotecaria 360 para hacer el ejercicio con tus datos.
Diferencial, financiación y coste total: por qué importa cada componente
| Criterio | Por qué importa | Pista práctica |
|---|---|---|
| Diferencial | Es la parte fija de tu tipo de interés. Un diferencial más bajo reduce tu cuota en TODAS las revisiones, independientemente de lo que haga el Euríbor. | Compara diferenciales a mismas condiciones. Un 0,10 % menos puede suponer miles de euros en el total del préstamo. |
| TAE (tasa anual equivalente) | Integra diferencial + comisiones + coste de vinculaciones. Es la referencia más completa, aunque en variable es una estimación al depender del Euríbor futuro. | Revisa los supuestos de cálculo: qué valor de Euríbor asume la TAE publicada. |
| Financiación (LTV) | El porcentaje financiado condiciona el riesgo y el diferencial. Un LTV más bajo suele dar acceso a mejores condiciones. | 1ª vivienda: hasta 80 %. 2ª vivienda: 65-75 % (publicado). Mayor aportación = menor diferencial. |
| Plazo | Impacta en cuota, coste total y tiempo de exposición al Euríbor. Un plazo más largo reduce la cuota pero amplía la incertidumbre. | Compara a distintos plazos. 25 vs 30 años supone más intereses y más revisiones. |
| Bonificaciones | La rebaja mediana que publican los bancos por cumplir todas las vinculaciones es hoy de 1,00 puntos del diferencial. Pero exige productos vinculados. | Calcula el coste anual de mantener los productos vinculados. Si supera el ahorro, no compensa. |
| Comisión amortización | En variable: máximo 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros), y 0 % después. Mucho menor que en fija. Decisiva si planeas adelantar capital. | Si planeas amortizar periódicamente, busca entidades con 0 % de comisión. |
Diferencial
Es la parte fija de tu tipo de interés. Un diferencial más bajo reduce tu cuota en TODAS las revisiones, independientemente de lo que haga el Euríbor.
Pista: Compara diferenciales a mismas condiciones. Un 0,10 % menos puede suponer miles de euros en el total del préstamo.
TAE (tasa anual equivalente)
Integra diferencial + comisiones + coste de vinculaciones. Es la referencia más completa, aunque en variable es una estimación al depender del Euríbor futuro.
Pista: Revisa los supuestos de cálculo: qué valor de Euríbor asume la TAE publicada.
Financiación (LTV)
El porcentaje financiado condiciona el riesgo y el diferencial. Un LTV más bajo suele dar acceso a mejores condiciones.
Pista: 1ª vivienda: hasta 80 %. 2ª vivienda: 65-75 % (publicado). Mayor aportación = menor diferencial.
Plazo
Impacta en cuota, coste total y tiempo de exposición al Euríbor. Un plazo más largo reduce la cuota pero amplía la incertidumbre.
Pista: Compara a distintos plazos. 25 vs 30 años supone más intereses y más revisiones.
Bonificaciones
La rebaja mediana que publican los bancos por cumplir todas las vinculaciones es hoy de 1,00 puntos del diferencial. Pero exige productos vinculados.
Pista: Calcula el coste anual de mantener los productos vinculados. Si supera el ahorro, no compensa.
Comisión amortización
En variable: máximo 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros), y 0 % después. Mucho menor que en fija. Decisiva si planeas adelantar capital.
Pista: Si planeas amortizar periódicamente, busca entidades con 0 % de comisión.
Utiliza el simulador de hipotecas para calcular tu cuota estimada, o la calculadora 360 para un informe completo con costes, viabilidad y comparativa.
Requisitos habituales de una hipoteca variable
| Bloque | Qué se revisa |
|---|---|
| Ingresos y estabilidad | Tipo de contrato (indefinido, temporal, funcionario), antigüedad laboral, continuidad de ingresos. Cuanto más estable sea el perfil, más accesibles las condiciones. |
| Ratio de endeudamiento | La suma de la cuota hipotecaria más otras deudas no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos. En variable, el banco puede aplicar un escenario de estrés (Euríbor +2pp) para verificar que seguirías cumpliendo. |
| Ahorros y aportación | Entrada (normalmente el 20 % del precio) más gastos de compra (5-11 %). A mayor aportación, menor riesgo para el banco y mejores diferenciales. |
| Documentación | DNI/NIE, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios. Para autónomos: declaraciones trimestrales y anuales. |
| Vivienda | Nota simple del registro, contrato de arras, informe de tasación (lo encarga el banco). La ubicación y el tipo de inmueble influyen en el análisis. |
Ingresos y estabilidad
Tipo de contrato (indefinido, temporal, funcionario), antigüedad laboral, continuidad de ingresos. Cuanto más estable sea el perfil, más accesibles las condiciones.
Ratio de endeudamiento
La suma de la cuota hipotecaria más otras deudas no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos. En variable, el banco puede aplicar un escenario de estrés (Euríbor +2pp) para verificar que seguirías cumpliendo.
Ahorros y aportación
Entrada (normalmente el 20 % del precio) más gastos de compra (5-11 %). A mayor aportación, menor riesgo para el banco y mejores diferenciales.
Documentación
DNI/NIE, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios. Para autónomos: declaraciones trimestrales y anuales.
Vivienda
Nota simple del registro, contrato de arras, informe de tasación (lo encarga el banco). La ubicación y el tipo de inmueble influyen en el análisis.
Porcentaje financiado (LTV)
Un LTV del 60 % es más conservador que uno del 80 %, y suele traducirse en mejores diferenciales. Mayor entrada = menor diferencial.
Perfil y tipo de vivienda
Primera vivienda habitual, segunda residencia o inversión. El análisis de riesgo cambia según el uso, y la financiación máxima también.
Vinculaciones (bonificaciones)
El diferencial bonificado exige productos vinculados. Calcula si el ahorro en diferencial compensa el coste real de mantenerlos.
Comisiones
Apertura, amortización anticipada (en variable, máx. 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros), subrogación y novación. En variable, la comisión de amortización es mucho menor que en fija.
Gastos, fiscalidad y desgravación de la hipoteca variable
Gastos de compra
| Concepto | Cuándo aparece | Qué revisar | Riesgo habitual |
|---|---|---|---|
| Tasación | Antes de la aprobación | Coste (250-450 €, estimación de hipotecas.me), validez del informe | No contemplarla en el presupuesto |
| Notaría y Registro | Firma e inscripción | Los de la compraventa, 661-1.084 € (vivienda de 100.000-500.000 €); los de la hipoteca, el banco | Subestimar el importe |
| Gestoría | Tramitación fiscal y registral | Servicios incluidos (200-350 €) | No comparar entre gestorías |
| ITP (vivienda usada) | Según tipo de vivienda | Tipo en tu CCAA (4-10 %, hasta 13 %) | Dar por hecho un tipo sin verificar |
| IVA + AJD (obra nueva) | Vivienda nueva | IVA (10 %) + AJD (0,5-2 % según CCAA) | No considerar ambos impuestos juntos |
| Comisión apertura | Inicio del préstamo | Si existe (0-0,5 %) | Comparar diferencial sin incluir comisiones |
| Seguros y vinculaciones | Si hay bonificación | Coste anual real de cada producto | Ahorrar en diferencial pero pagar más en productos |
Tasación
Cuándo
Antes de la aprobación
Qué revisar
Coste (250-450 €, estimación de hipotecas.me), validez del informe
Riesgo: No contemplarla en el presupuesto
Notaría y Registro
Cuándo
Firma e inscripción
Qué revisar
Los de la compraventa, 661-1.084 € (vivienda de 100.000-500.000 €); los de la hipoteca, el banco
Riesgo: Subestimar el importe
Gestoría
Cuándo
Tramitación fiscal y registral
Qué revisar
Servicios incluidos (200-350 €)
Riesgo: No comparar entre gestorías
ITP (vivienda usada)
Cuándo
Según tipo de vivienda
Qué revisar
Tipo en tu CCAA (4-10 %, hasta 13 %)
Riesgo: Dar por hecho un tipo sin verificar
IVA + AJD (obra nueva)
Cuándo
Vivienda nueva
Qué revisar
IVA (10 %) + AJD (0,5-2 % según CCAA)
Riesgo: No considerar ambos impuestos juntos
Comisión apertura
Cuándo
Inicio del préstamo
Qué revisar
Si existe (0-0,5 %)
Riesgo: Comparar diferencial sin incluir comisiones
Seguros y vinculaciones
Cuándo
Si hay bonificación
Qué revisar
Coste anual real de cada producto
Riesgo: Ahorrar en diferencial pero pagar más en productos
Ejemplo: coste total de compra con hipoteca variable
Vivienda de segunda mano por 250.000 € en Comunidad de Madrid, financiación del 80 % (hipoteca de 200.000 €). ITP de Comunidad de Madrid para la compra de vivienda habitual: 5,4 % (el general es el 6 %). La notaría y el registro de la escritura de hipoteca los paga el banco (Ley 5/2019, art. 14).
Ahorro total necesario
65.003 €
~26 % del precio de la vivienda
Entrada
50.000 €
20 % del precio
ITP
13.500 €
5,4 % del precio
Notaría
622 €
por arancel
Registro
231 €
por arancel
Gestoría
300 €
estimación de hipotecas.me
Tasación
350 €
estimación de hipotecas.me
Ver desglose en tabla
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 50.000 € |
| ITP Comunidad de Madrid (5,4 %) | 13.500 € |
| Notaría de la compraventa (arancel) | 622 € |
| Registro de la Propiedad (arancel) | 231 € |
| Gestoría (estimación de hipotecas.me) | 300 € |
| Tasación (estimación de hipotecas.me) | 350 € |
| Total necesario (entrada + gastos) | 65.003 € |
Desgravación fiscal de la hipoteca
Hipotecas firmadas antes del 1/1/2013
Mantienen la deducción estatal por inversión en vivienda habitual: hasta el 15 % de las cantidades pagadas (capital + intereses), con una base máxima de 9.040 €/año. Deducción máxima anual: 1.356 €.
Hipotecas firmadas desde el 1/1/2013
No tienen deducción estatal por vivienda habitual. Algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias (jóvenes, familias numerosas, zonas rurales). Consulta la normativa de tu CCAA.
Calcula el ITP según tu comunidad autónoma con el simulador de ITP. Para todos los gastos juntos, usa la calculadora hipotecaria 360.
Proceso de contratación de una hipoteca variable
Define tu presupuesto y tolerancia al riesgo
1-2 díasCalcula cuánto puedes pagar al mes (máximo 35 % de tus ingresos netos entre cuota y deudas). Valora si podrías asumir una subida de cuota del 20-30 % sin dificultades. Estima el precio de la vivienda, el ahorro disponible y los gastos asociados.
Compara diferenciales y condiciones
Según las entidadesAnaliza las ofertas de varias entidades: diferencial, vinculaciones, comisiones, periodicidad de revisión y plazos. No te quedes con la primera oferta. Un diferencial 0,10 % menor puede suponer miles de euros en el total del préstamo.
Solicita preaprobación
Según el bancoPresenta tu documentación (nóminas, IRPF, vida laboral, extractos bancarios) para que el banco evalúe tu perfil y te confirme el diferencial orientativo y las condiciones.
Busca vivienda y firma arras
VariableCon la preaprobación en mano, busca vivienda y negocia. Al firmar arras, entregarás normalmente el 10 % del precio como señal. Asegúrate de incluir una cláusula de desistimiento vinculada a la aprobación hipotecaria.
Tasación y aprobación definitiva
Según la tasadora y el bancoEl banco encarga la tasación oficial del inmueble. Con el informe, confirma o ajusta las condiciones de la hipoteca. El valor de tasación determina el porcentaje máximo de financiación.
FEIN y periodo de reflexión
Mínimo 10 díasEl banco te entrega la FEIN con las condiciones definitivas: diferencial, índice de referencia, periodicidad de revisión, comisiones y productos vinculados. Tienes mínimo 10 días para revisarla.
Firma ante notario
1 díaEscritura de compraventa e hipoteca. El notario verifica que comprendes las condiciones, incluido el funcionamiento de la revisión periódica y los escenarios de subida del Euríbor.
Tiempo total estimado: En nuestra experiencia, entre 3 y 6 semanas desde que tenemos tu documentación completa hasta la firma. Los tiempos pueden variar según la entidad y la complejidad de la operación. Comprueba si te la darían y, si quieres que la tramitemos, te diremos los plazos de tu caso.
Herramientas útiles para comparar hipotecas variables
Simulador de hipotecas
Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada
Abrir herramienta⚖️Comparador de hipotecas
Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones
Abrir herramienta🏠¿Qué casa puedo comprar?
Precio máximo de vivienda según tus ingresos, ahorros y CCAA
Abrir herramienta✅¿Me aprobarán la hipoteca?
Test rápido que analiza tu perfil y estima la probabilidad de aprobación
Abrir herramienta📊Calculadora hipotecaria 360
Cuota, asequibilidad, comparativa de tipos y amortización anticipada
Abrir herramienta🗺️Simulador ITP y gastos
Calcula impuestos y gastos según comunidad autónoma
Abrir herramienta📈Euríbor hoy
Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca
Abrir herramienta🔄Calculadora revisión
Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca
Abrir herramienta🏦Calculadora subrogación
Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio
Abrir herramienta🔍Consulta catastral
Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria
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Riesgos de la hipoteca variable: qué puede salir mal y cómo protegerte
Vinculaciones y bonificaciones en la hipoteca variable: ¿merece la pena?
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca variable
¿Qué es una hipoteca a tipo variable?
¿Qué diferencial se considera competitivo en 2026?
¿Qué pasa si sube el Euríbor con mi hipoteca variable?
¿Cuándo se revisa la cuota de una hipoteca variable?
¿Puedo pasar de hipoteca variable a fija?
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca variable?
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?
¿Qué porcentaje de financiación puedo obtener con una hipoteca variable?
¿Cuánto necesito ahorrar para contratar una hipoteca variable?
¿Cuándo conviene la hipoteca variable frente a la fija?
¿Cuál es la comisión de amortización anticipada de una hipoteca variable?
¿Puedo negociar el diferencial de mi hipoteca variable?
¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota de mi hipoteca variable?
¿Qué diferencia hay entre hipoteca variable y mixta?
¿Cómo afecta el plazo al coste de una hipoteca variable?
Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: noviembre 2025
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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