Hipoteca variable: cómo funciona, cuánto cuesta y cómo comparar diferenciales

Una hipoteca a tipo variable es un préstamo hipotecario cuyo tipo de interés se compone de un diferencial fijo (pactado con el banco) más el Euríbor a 12 meses. La cuota se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses) en función de la evolución del Euríbor, por lo que puede subir o bajar a lo largo de la vida del préstamo.

En julio 2026, un diferencial competitivo se sitúa entre Euríbor + 0,75% y Euríbor + 1,35%, dependiendo del nivel de vinculación y del perfil del cliente. Las entidades digitales como MyInvestor, Openbank o ING suelen ofrecer los diferenciales más bajos del mercado con menor exigencia de productos vinculados.

Si el Euríbor sube, tu cuota mensual aumentará en la siguiente revisión (semestral o anual). El incremento depende de la diferencia entre el nuevo valor del Euríbor y el anterior, así como del capital pendiente y el plazo restante. Si el Euríbor sube 1 punto porcentual, en una hipoteca de 150.000 € a 25 años la cuota puede aumentar entre 70 € y 90 € mensuales.

La mayoría de las hipotecas variables se revisan cada 6 meses (revisión semestral) o cada 12 meses (revisión anual), tomando como referencia la media mensual del Euríbor del mes anterior a la fecha de revisión. La periodicidad se pacta en la escritura. La revisión anual es más habitual en las ofertas actuales.

Sí. Puedes solicitar una subrogación a otra entidad con tipo fijo, o una novación con tu banco actual. La Ley 5/2019 limita las comisiones: máximo 0,15% los primeros 3 años y 0% a partir del cuarto año si pasas de variable a fija. Es una operación cada vez más común.

La cuota se calcula con el sistema francés de amortización, aplicando el tipo de interés total (Euríbor + diferencial) al capital pendiente. Por ejemplo, si el Euríbor está al 2,92% y tu diferencial es del 1,35%, tu tipo de interés sería del 4,27%. Este tipo se aplica hasta la siguiente revisión, cuando se recalcula con el nuevo valor del Euríbor.

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. El Euríbor a 12 meses es el índice de referencia para las hipotecas variables en España. Su valor fluctúa según las decisiones del BCE y las expectativas de inflación. Cuando baja, tu cuota se reduce; cuando sube, tu cuota aumenta.

La financiación máxima habitual es del 80% del valor de tasación para primera vivienda. Algunas entidades pueden llegar al 90% en perfiles muy solventes. Para segunda vivienda, el límite suele ser del 60-70%. El porcentaje no depende del tipo de hipoteca (fija o variable), sino de la política de riesgo de cada banco.

Necesitarás al menos el 20% del precio de la vivienda como entrada (si financias el 80%), más un 10-12% adicional para gastos (ITP, notaría, registro, gestoría, tasación). En total, entre el 30% y el 32% del precio de compra. Para una vivienda de 200.000 €, necesitarás entre 60.000 € y 64.000 € de ahorro.

La variable conviene cuando los tipos están altos y se espera que bajen, cuando tu plazo es corto (10-15 años), cuando tienes buen colchón financiero para absorber subidas, o cuando quieres aprovechar diferenciales más bajos que los TIN fijos equivalentes. También es interesante si planeas amortizar anticipadamente, ya que las comisiones son menores.

Para hipotecas variables, la Ley 5/2019 limita la comisión al 0,25% durante los primeros 3 años y al 0,15% a partir del cuarto año. Muchas entidades digitales aplican comisiones inferiores o las eliminan. Es significativamente menor que en las hipotecas fijas (hasta 2% los 10 primeros años).

Sí. El diferencial publicado es orientativo y puede negociarse. Factores que ayudan: buen perfil financiero, aportación inicial alta (más del 20%), comparar varias ofertas y estar dispuesto a contratar vinculaciones. Un intermediario hipotecario puede negociar en tu nombre.

Antes de llegar al impago, contacta con tu banco para negociar: carencia de capital, ampliación de plazo o refinanciación. El Código de Buenas Prácticas bancarias ofrece medidas para deudores vulnerables. Si la cuota se ha disparado por el Euríbor, puedes valorar una subrogación a tipo fijo.

La hipoteca mixta combina un tramo fijo los primeros años (normalmente 3-10) con un tramo variable vinculado al Euríbor después. La variable aplica Euríbor + diferencial desde el primer día. La mixta ofrece protección inicial a costa de un diferencial algo mayor en la fase variable.

Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero incrementa el coste total de intereses y amplía el periodo de exposición a variaciones del Euríbor. A menor plazo, menor riesgo e incertidumbre. Conviene buscar el equilibrio: cuota asumible (sin superar el 35-40% de ingresos) y exposición razonable.