Hipoteca segunda vivienda: financiación, fiscalidad y todo lo que debes saber

Es un préstamo hipotecario destinado a la compra de un inmueble que no será tu residencia habitual: segunda residencia, vivienda vacacional o inversión para alquiler. Los bancos aplican condiciones menos favorables que para primera vivienda: financiación máxima del 60-70 %, tipos de interés entre 0,2 y 0,5 puntos superiores y plazos más cortos.

Entre el 30 % y el 40 % del precio de compra como entrada, ya que los bancos financian un máximo del 60-70 % para segunda vivienda. A eso hay que sumar un 10-12 % adicional en gastos e impuestos sin bonificaciones. Consulta el desglose completo en nuestra guía de gastos de compra de segunda vivienda.

Los bancos suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación para segunda vivienda, frente al 80 % habitual en primera residencia. No es posible acceder al aval ICO ni a financiación del 100 % para inmuebles que no sean vivienda habitual.

Sí. Los tipos de interés para segunda vivienda son entre 0,2 y 0,5 puntos porcentuales superiores a los de primera vivienda. Los bancos consideran que el riesgo de impago es mayor, ya que en caso de dificultades económicas el titular priorizaría el pago de su residencia habitual.

Los mismos que para primera vivienda (ITP para segunda mano o IVA + AJD para obra nueva), pero sin las bonificaciones fiscales que las comunidades autónomas reservan para vivienda habitual. El ITP se paga al tipo general de tu CCAA, que oscila entre el 4 % (País Vasco) y el 10 %.

Sí. El banco suma la cuota de tu primera hipoteca, la nueva cuota y cualquier otra deuda: el total no debe superar el 35-40 % de tus ingresos netos. Cuanto menor sea el capital pendiente de la primera, más importe podrás solicitar para la segunda. En nuestra guía sobre dos hipotecas simultáneas detallamos los requisitos.

Sí. Hacienda te atribuye una renta imputada (1,1-2 % del valor catastral) que se suma a tu IRPF, aunque la vivienda esté vacía. Además, pagas IBI y la plusvalía municipal si la vendes. En nuestra guía de fiscalidad de segunda vivienda explicamos cada impuesto en detalle.

Sí. Si alquilas tu segunda vivienda, declaras los ingresos como rendimiento del capital inmobiliario y puedes deducir gastos necesarios: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y amortización del inmueble. Existe una reducción del 50 % sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual del inquilino.

Suma la cuota de tu primera hipoteca, la cuota estimada de la segunda, y cualquier otra deuda (préstamos, tarjetas). Si el total supera el 35-40 % de tus ingresos netos mensuales, la aprobación será difícil. Usa nuestra calculadora hipotecaria para simular la cuota y verificar tu ratio.

Depende de múltiples factores: ubicación, rentabilidad por alquiler, gastos de mantenimiento, fiscalidad y tu situación financiera. Una rentabilidad neta inferior al 3-4 % difícilmente compensa los riesgos e iliquidez frente a otras alternativas de inversión. Calcula siempre la rentabilidad neta, no la bruta.

La fija aporta certeza de coste total, lo que es especialmente útil si planeas alquilarla (sabes exactamente cuánto pagarás frente a los ingresos por alquiler). La variable puede funcionar si tienes ingresos holgados, margen para absorber subidas y planeas vender en un horizonte de 5-10 años.

Las más efectivas: amortizar parcialmente la primera hipoteca para bajar la cuota y liberar ratio, aportar una entrada mayor (30-40 %), presentar ingresos estables y añadir un segundo titular. Cancelar deudas menores (tarjetas, préstamos al consumo) también mejora tu perfil ante el banco.

No es legalmente obligatorio, pero la mayoría de bancos lo exigen como condición para bonificar el tipo de interés. Conviene calcular si la rebaja en tipo compensa el coste del seguro. El seguro de hogar sí es prácticamente obligatorio, ya que cubre el bien que garantiza el préstamo.

Además de la documentación estándar (DNI, nóminas, IRPF, vida laboral, extractos), el banco pedirá documentación de tu primera hipoteca vigente: extracto del préstamo con cuota actual, capital pendiente y fecha de vencimiento. También puede solicitar un informe CIRBE actualizado.

No. Las ayudas públicas como el aval ICO, el Plan Estatal de Vivienda y las bonificaciones autonómicas de ITP están reservadas exclusivamente para la compra de vivienda habitual. Para segunda vivienda no hay ayudas ni tipos reducidos de impuestos.