Hipoteca segunda vivienda: financiación, fiscalidad y todo lo que debes saber

Es un préstamo hipotecario destinado a la compra de un inmueble que no será tu residencia habitual: segunda residencia, vivienda vacacional o inversión para alquiler. Los bancos suelen financiar menos que en la vivienda habitual (lo publicado va del 65-75 %: ING publica el 75 % para sus clientes y el 65 % para el resto) y cada uno decide si aplica un tipo o un plazo distintos.

Con la financiación que publican los bancos, del 65-75 % (ING publica el 75 % para sus clientes y el 65 % para el resto), entre el 25 % y el 35 % del precio de compra como entrada. A eso hay que sumar un 5-11 % adicional en gastos e impuestos sin bonificaciones, según la comunidad (del País Vasco a Cataluña, a 200.000 €): en total, un 30-46 % del precio. Consulta el desglose completo en nuestra guía de gastos de compra de segunda vivienda.

Ninguna norma la fija: la decide cada banco. Lo publicado va del 65-75 % del valor de tasación: ING publica el 75 % para sus clientes y el 65 % para el resto. Con ese rango hacemos nuestros cálculos. En la vivienda habitual, según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 %. El aval ICO solo sirve para la primera vivienda habitual.

Pueden serlo, pero no hay una estadística pública del recargo: cada banco decide si aplica un diferencial mayor o menos bonificaciones, porque considera que, con dificultades económicas, el titular priorizaría pagar su residencia habitual. Pide a cada entidad la oferta para segunda vivienda por escrito (FIPRE) y compara la TAE.

Los mismos que para primera vivienda (ITP para segunda mano o IVA + AJD para obra nueva), pero sin las bonificaciones fiscales que las comunidades autónomas reservan para vivienda habitual. El ITP se paga al tipo general de tu comunidad, que va del 4 % (País Vasco) al 10 % (Cataluña), y hasta el 13 % en los tramos altos.

Sí. El banco suma la cuota de tu primera hipoteca, la nueva cuota y cualquier otra deuda: según el Banco de España, las entidades estiman que el total no debe superar el 30-35 % de tus ingresos netos. Cuanto menor sea el capital pendiente de la primera, más importe podrás solicitar para la segunda. En nuestra guía sobre dos hipotecas simultáneas detallamos los requisitos.

Sí. Hacienda te atribuye una renta imputada del 2 % del valor catastral, o del 1,1 % si se revisó en los diez años anteriores (Ley del IRPF, art. 85), que se suma a tu IRPF aunque la vivienda esté vacía. Además, pagas IBI y la plusvalía municipal si la vendes. En nuestra guía de fiscalidad de segunda vivienda explicamos cada impuesto en detalle.

Sí. Si alquilas tu segunda vivienda, declaras los ingresos como rendimiento del capital inmobiliario y puedes deducir gastos necesarios: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y amortización del inmueble. Si el inquilino la usa como vivienda habitual, el rendimiento neto positivo se reduce (art. 23.2 de la Ley del IRPF): 50 % con carácter general en los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 (más en algunos casos); en los firmados después, entre el 15 y el 100 % según cómo cambie la renta.

Suma la cuota de tu primera hipoteca, la cuota estimada de la segunda, y cualquier otra deuda (préstamos, tarjetas). Si el total supera el 35 % de tus ingresos netos mensuales, la aprobación será difícil. Usa nuestra calculadora hipotecaria para simular la cuota y verificar tu ratio.

Depende de la ubicación, del alquiler que puedas cobrar, de los gastos, de la fiscalidad y de tu situación financiera. Calcula la rentabilidad neta, no la bruta, y compárala con una inversión sin riesgo: según el Banco de España, el bono del Estado a 10 años rendía un 3,7 % en agosto de 2026, sin inquilinos ni iliquidez.

La fija aporta certeza de coste total, lo que es especialmente útil si planeas alquilarla (sabes exactamente cuánto pagarás frente a los ingresos por alquiler). La variable puede funcionar si tienes ingresos holgados, margen para absorber subidas y planeas vender o amortizar pronto.

Las más efectivas: amortizar parcialmente la primera hipoteca para bajar la cuota y liberar ratio, aportar más entrada de la mínima (25-35 % con la financiación publicada), presentar ingresos estables y añadir un segundo titular. Cancelar deudas menores (tarjetas, préstamos al consumo) también mejora tu perfil ante el banco.

No es legalmente obligatorio, pero es habitual que el banco lo pida para bonificar el tipo, y la Ley 5/2019 (art. 17.3) le obliga a aceptar el de otra aseguradora con coberturas equivalentes. Conviene calcular si la rebaja en tipo compensa el coste del seguro. El seguro de daños de la vivienda sí lo exige el banco, porque cubre el bien que garantiza el préstamo (la Ley 5/2019, art. 17.3, le permite exigirlo), y también puedes contratarlo fuera.

Además de la documentación estándar (DNI, nóminas, IRPF, vida laboral, extractos), el banco pedirá documentación de tu primera hipoteca vigente: extracto del préstamo con cuota actual, capital pendiente y fecha de vencimiento. También puede solicitar un informe CIRBE actualizado.

No. Las ayudas públicas como el aval ICO, el Plan Estatal de Vivienda y las bonificaciones autonómicas de ITP están reservadas exclusivamente para la compra de vivienda habitual. Para segunda vivienda no hay ayudas ni tipos reducidos de impuestos.