Al comprar una segunda vivienda, uno de los errores más habituales es centrarse únicamente en el precio del inmueble y no calcular correctamente los gastos e impuestos asociados. Este punto es clave, ya que afecta directamente al ahorro necesario y a la viabilidad de la operación.
Tener una visión clara de todos los costes te permitirá planificar mejor la compra y valorar correctamente la financiación.
Los impuestos varían en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano, así como de la comunidad autónoma donde se formaliza la compra.
En viviendas usadas, el principal impuesto es el ITP, cuyo porcentaje depende de cada comunidad autónoma. De forma orientativa, suele situarse entre el 6 % y el 10 % del precio de compraventa.
Esta variación territorial hace que el coste final pueda ser muy distinto según la ubicación del inmueble.
En viviendas nuevas, los impuestos aplicables son:
En estos casos, la carga fiscal suele ser algo más elevada que en vivienda usada.
Además de los impuestos, existen gastos administrativos obligatorios asociados a la compraventa.
Los honorarios notariales dependen del precio del inmueble y de la escritura, pero suelen situarse de forma orientativa entre 600 € y 1.000 €.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria y su coste suele oscilar entre 300 € y 600 €, según el valor del inmueble.
Si la compra se financia mediante hipoteca, hay que sumar una serie de gastos adicionales.
La tasación es un requisito imprescindible para que el banco conceda la hipoteca. Su coste habitual se mueve entre 300 € y 600 €, dependiendo de la tasadora y del tipo de vivienda.
Tras los cambios normativos, el banco asume la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca. Aun así, el comprador debe prever la tasación y posibles costes derivados de la operación concreta.
Además de los conceptos principales, pueden aparecer otros costes:
Aunque suelen ser importes menores, conviene incluirlos en el cálculo global.
Dado que los impuestos varían según la comunidad autónoma, una estimación genérica puede quedarse corta o excederse. Para afinar el cálculo, es recomendable utilizar una herramienta específica.
Puedes usar esta calculadora de gastos e ITP por comunidad autónoma para estimar de forma orientativa el coste real de la compra antes de analizar la financiación.
Este paso ayuda a saber con mayor precisión cuánto ahorro necesitarás realmente.
Los bancos no suelen financiar los gastos e impuestos, por lo que deben pagarse íntegramente con fondos propios. Este aspecto es clave al estudiar una
hipoteca segunda vivienda, ya que condiciona el porcentaje de ahorro exigido.
Un cálculo incompleto puede provocar tensiones de liquidez tras la compra.
Antes de avanzar, conviene:
Una planificación realista reduce riesgos y facilita una decisión más informada.
Si estás valorando la compra de una segunda vivienda, calcular bien estos costes es un paso imprescindible antes de analizar las condiciones de financiación y avanzar con seguridad.
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