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Crédito hipotecario: obtén financiación con la garantía de tu vivienda
El crédito hipotecario te permite obtener financiación usando tu vivienda (u otro inmueble) como garantía, sin necesidad de venderla. Es una alternativa al préstamo personal cuando necesitas importes elevados a plazos largos y tipos de interés competitivos. En esta guía te explicamos qué es, cuándo conviene, los requisitos, las condiciones del mercado y el proceso completo.
Lo esencial
- Préstamo con garantía hipotecaria para cualquier finalidad: liquidez, reformas, inversión o consolidación de deudas
- El porcentaje de la tasación que financia el banco es más bajo que en una hipoteca de compra, donde, según el Banco de España, las entidades no suelen pasar del 80 %
- Tipo de interés más alto que una hipoteca de compra, pero mucho menor que un préstamo personal
- Regulado por la Ley 5/2019: mismas garantías de transparencia que una hipoteca convencional
📊Datos clave del crédito hipotecario
TIN referencia (fija compra)
3,35 %–5,05 %
El crédito hipotecario sale más caro: lo fija cada entidad
Euríbor 12 meses
3,177 %
Referencia para tipo variable
LTV de referencia (compra)
80 %
Habitual según el BdE; en liquidez es más bajo
Plazo habitual (compra)
Hasta 30 años
En crédito, lo fija cada entidad
Proceso estimado
3-6 semanas
En nuestra experiencia, con la documentación completa
Datos orientativos · Actualizado oct. 2026 · TEDR BdE vivienda, tipo fijado a más de 10 años: 2,76 %
🏦Qué es un crédito hipotecario
Un crédito hipotecario es una línea de financiación en la que ofreces un inmueble (vivienda habitual, segunda residencia, local u otro bien inmueble) como garantía: el banco te concede un límite, dispones de él cuando lo necesitas y pagas intereses solo por lo dispuesto. Muchos bancos llaman igual al préstamo con garantía hipotecaria, que entrega todo el capital de una vez: pregunta siempre cuál de los dos te ofrecen. A diferencia de la hipoteca convencional, cuyo destino es financiar la compra de una vivienda, el crédito hipotecario puede usarse para cualquier finalidad: obtener liquidez, financiar reformas, invertir en un negocio o consolidar deudas. También es una opción utilizada por no residentes que ya poseen un inmueble en España y necesitan financiación adicional.
La ventaja fundamental es el tipo de interés: al ofrecer una garantía real (el inmueble), el riesgo para el banco es menor que en un préstamo personal, lo que se traduce en tipos significativamente más bajos. Según el Banco de España, en agosto de 2026 el tipo medio (TEDR, sin comisiones) del nuevo crédito al consumo fue del 7,16 % y el de las nuevas hipotecas de vivienda, del 3,04 %. El crédito hipotecario queda por encima de la hipoteca de compra (cuánto, lo fija cada entidad), pero normalmente lejos del consumo, y admite plazos más largos que un préstamo personal.
El riesgo principal es que, si no puedes devolver el crédito, el banco puede ejecutar la garantía hipotecaria y quedarse con el inmueble. Esta es la contrapartida de obtener condiciones más favorables: estás poniendo tu vivienda en juego. Por ello, el crédito hipotecario solo tiene sentido cuando el importe necesario es elevado y el plazo de devolución largo, de modo que la diferencia de tipo respecto al préstamo personal justifique el riesgo.
⚖️Diferencias con la hipoteca y el préstamo personal
| Característica | Hipoteca de compra | Crédito hipotecario | Préstamo personal |
|---|---|---|---|
| Finalidad | Compra de vivienda | Cualquiera (libre disposición) | Cualquiera |
| Garantía | Vivienda adquirida | Inmueble propio (cualquiera) | Personal (sin garantía real) |
| Tipo de interés | TIN 3,35 %–5,05 % (fija) | Más alto que en compra; lo fija cada entidad | TEDR medio consumo: 7,16 % (BdE, agosto de 2026) |
| Plazo | Hasta 30 años (lo habitual) | Lo fija cada entidad; con nosotros, hasta 25 años | Más corto; lo fija cada entidad |
| LTV máximo | 80 % (lo habitual, según el BdE) | Más bajo; con nosotros, hasta el 70 % de la tasación | N/A |
| Costes formalización a tu cargo | Tasación + tu copia (notaría, registro y gestoría: banco) | Tasación + tu copia (notaría, registro y gestoría: banco) | Sin costes adicionales |
| Riesgo para el titular | Pérdida de la vivienda | Pérdida del inmueble garante | Embargo de bienes (no vivienda) |
| Regulación | Ley 5/2019 (LCCI) | Ley 5/2019 (LCCI) | Ley 16/2011 (crédito consumo) |
Finalidad
Garantía
Tipo de interés
Plazo
LTV máximo
Riesgo
🎯Usos habituales del crédito hipotecario
Obtener liquidez
Disponer de capital sin vender el inmueble. Ideal para inversiones, oportunidades de negocio o necesidades puntuales de gran importe.
Reformas importantes
Financiar rehabilitación integral, ampliación o mejora energética de la vivienda. El tipo hipotecario es mucho menor que un préstamo reforma.
Inversión empresarial
Aportar capital a un negocio propio, financiar stock, maquinaria o expansión. El inmueble avala la operación ante el banco.
Consolidación de deudas
Unificar préstamos personales, tarjetas revolving o créditos al consumo en una sola cuota más baja. Similar a la reunificación hipotecaria.
Estudios o formación
Financiar estudios universitarios, másters o formación especializada de alto coste. El tipo hipotecario hace viable financiaciones largas.
Gastos médicos o familiares
Cubrir tratamientos médicos, herencias, compensaciones por divorcio u otras necesidades familiares de importe elevado. Si necesitas cancelar la hipoteca tras el proceso, consulta nuestra guía de cancelación hipotecaria.
ImportanteEl crédito hipotecario pone tu vivienda como garantía. Valora siempre si un préstamo personal (sin garantía real) es suficiente para tu necesidad antes de comprometer un inmueble.
📋Requisitos para obtener un crédito hipotecario
| Requisito | Habitual | Óptimo | Notas |
|---|---|---|---|
| Inmueble libre de cargas | Recomendable | Sí (100 % libre) | Si hay hipoteca previa, el crédito irá en 2.º rango |
| Ratio LTV combinado | Lo fija cada entidad | Cuanto más bajo, mejor | Capital vivo de hipoteca + crédito ÷ valor tasación |
| Ratio endeudamiento | ≤ 35 % | ≤ 30 % | Cuotas totales ÷ ingresos netos mensuales |
| Ingresos estables | Contrato indefinido o actividad consolidada | Funcionario o indefinido con antigüedad | Autónomos: IRPF + modelo 130/131 |
| Antigüedad laboral | La que pida cada entidad | Cuanta más, mejor | Mayor antigüedad = mejores condiciones |
| Sin impagos en CIRBE | Sin incidencias activas | Historial limpio | El banco consulta la Central de Riesgos del BdE |
| Tasación oficial | Obligatoria | — | Sociedad homologada por el Banco de España |
| Documentación fiscal | Última IRPF + nóminas | Varias IRPF y nóminas recientes | Autónomos: IRPF + modelo 130/131 + extractos |
Inmueble libre de cargas
Ratio LTV combinado
Ratio endeudamiento
Ingresos estables
Sin impagos CIRBE
Tasación oficial
💶Condiciones habituales del mercado
El crédito hipotecario tiene condiciones menos favorables que la hipoteca de compra, ya que el banco asume más riesgo: la finalidad es libre, el LTV es más conservador y la operación es menos estandarizada. Aun así, los tipos son significativamente más bajos que los de cualquier préstamo sin garantía real.
Referencia a tipo fijo: hipoteca de compra
3,35 %–5,05 % TIN
El crédito hipotecario sale más caro; la diferencia la fija cada entidad
Referencia a tipo variable: Euríbor 12 meses
3,177 %
Más el diferencial que fije cada entidad
Costes formalización a tu cargo
343 € – 543 €
Tasación (estimación de hipotecas.me) y tu copia de la escritura (arancel notarial); notaría, registro y gestoría los paga el banco
Ejemplo orientativo
Capital
80.000 €
Plazo
15 años
TIN de referencia
3,95 %
Cuota mensual
590 €
TIN de referencia: mediana de las hipotecas fijas de compra (3,95 %). Un crédito hipotecario sale más caro, así que tómalo como suelo · Cálculo orientativo, sin vinculaciones
⚙️Proceso paso a paso
Evalúa tu patrimonio
Identifica el inmueble que usarás como garantía. Consulta la nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar cargas existentes (hipotecas, embargos). Si el inmueble tiene hipoteca, calcula el margen disponible restando el capital pendiente del valor estimado.
Calcula tu capacidad
Asegúrate de que la cuota del crédito (sumada a hipoteca y otras deudas) no supere el 35 % de tus ingresos netos, el techo del 30-35 % que, según el Banco de España, estiman las entidades. Usa el simulador de hipotecas para estimar la cuota según capital, tipo y plazo deseado.
Solicita ofertas
Compara al menos 3-4 entidades. Cada banco tiene criterios diferentes de LTV, tipo y plazo para créditos hipotecarios. Accede a ofertas de 40 bancos a través de nuestro servicio de intermediación.
Aporta documentación
DNI, últimas nóminas o declaraciones de IRPF (autónomos: modelo 130/131), vida laboral, nota simple del inmueble y escritura de propiedad. El banco solicitará la tasación oficial del inmueble.
Aprobación y tasación
El banco analiza tu perfil crediticio, verifica la situación registral del inmueble y encarga la tasación a una sociedad homologada por el Banco de España. El plazo depende de cada entidad y de la tasadora.
Documentación precontractual
Recibes la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE al menos 10 días antes de la firma. Acudes al notario para el acta de transparencia al menos 1 día antes de la firma.
Firma y disposición
Firmas la escritura ante notario. Con un préstamo, el capital llega a tu cuenta en 24-48 horas; con un crédito, el límite queda disponible y vas disponiendo cuando lo necesitas. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, que tiene 15 días hábiles para hacerlo.
✅Ventajas y riesgos del crédito hipotecario
Ventajas
- Tipo más bajo que un préstamo personal (tipo medio del 7,16 % en consumo frente al 3,04 % en hipotecas de vivienda, BdE agosto de 2026)
- Plazos más largos que un préstamo personal, con cuotas más asumibles
- Importes más altos, según el valor del inmueble, difíciles de obtener sin garantía
- Libre disposición del dinero sin justificar la finalidad al banco
- Regulado por la Ley 5/2019 con todas las garantías de transparencia
Riesgos
- Si no pagas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con tu vivienda
- Costes de formalización a tu cargo (tasación y tu copia de la escritura: unos 343 €-543 € (tasación: estimación de hipotecas.me), más la apertura si la hay)
- Tipo más alto que una hipoteca de compra (la finalidad libre implica más riesgo)
- LTV más conservador que en una hipoteca de compra: limita el importe máximo disponible
- Proceso más largo y complejo que un préstamo personal (en nuestra experiencia, 3-6 semanas con la documentación completa)
✓ Cuándo conviene
- El importe es alto y necesitas un plazo largo para que la cuota sea asumible
- Tu inmueble está libre de cargas o tiene poca deuda pendiente
- Tus ingresos son estables y el ratio de endeudamiento queda por debajo del 35 %
- La diferencia de tipo frente al préstamo personal justifica los costes de formalización
- Tienes un plan claro de devolución y no asumes un riesgo excesivo
✗ Cuándo NO conviene
- El importe que necesitas es pequeño: un préstamo personal es más rápido y no pone tu vivienda en juego
- Tu vivienda es tu único activo y no quieres ponerla en riesgo
- Ya tienes un ratio de endeudamiento cercano al 35 %
- Vas a usar el dinero para una inversión de alto riesgo (especulación, criptomonedas)
- Puedes obtener financiación específica más favorable (ICO, préstamo reforma bonificado, etc.)
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¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre un crédito hipotecario y una hipoteca convencional?
¿Puedo pedir un crédito hipotecario si ya tengo una hipoteca sobre la vivienda?
¿Qué porcentaje del valor de mi vivienda puedo obtener?
¿Para qué puedo usar el dinero de un crédito hipotecario?
¿Cuánto tarda en concederse un crédito hipotecario?
¿Qué pasa si no puedo devolver el crédito hipotecario?
¿Es mejor un crédito hipotecario o un préstamo personal?
¿Los autónomos pueden solicitar un crédito hipotecario?
¿Necesito tasación para un crédito hipotecario?
¿El crédito hipotecario está regulado por la Ley 5/2019?
¿Puedo volver a usar el dinero que devuelvo de un crédito hipotecario?
¿Puedo usar una segunda vivienda como garantía del crédito hipotecario?
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Fuentes y referencias
- →Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI)
- →BOE — Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo
- →BOE — Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios
- →Banco de España, tipos de interés (TEDR) de nuevas operaciones (dato de agosto de 2026)
- →Banco de España — Portal del Cliente Bancario
- →Banco de España — Registro de intermediarios de crédito inmobiliario
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: noviembre 2025
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.