Costes y comisiones del crédito hipotecario: desglose completo con ejemplos

Tasación oficial: obligatoria y a tu cargo

La tasación es el primer gasto y es ineludible. El banco necesita conocer el valor oficial del inmueble para calcular el LTV y decidir el importe máximo del crédito. Debe realizarla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. No vale una estimación online ni la opinión de una inmobiliaria.

El coste depende del tipo de inmueble, su superficie y ubicación. Para un piso, 250-350 € (estimación de hipotecas.me: las tarifas de las tasadoras son libres, no hay arancel). Para viviendas unifamiliares, chalets o inmuebles rurales, sube a 350-450 €. El pago se realiza antes de que el banco apruebe la operación, por lo que es un coste que asumes incluso si el banco deniega el crédito.

Un detalle importante: la tasación tiene una validez de 6 meses. Si el proceso se alarga (cambio de banco, negociaciones prolongadas), puede ser necesario renovarla. Además, tienes derecho a elegir la sociedad de tasación (siempre que esté homologada): no estás obligado a usar la que te proponga el banco, aunque en la práctica muchos bancos la incluyen en su gestión.

Gastos de notaría: arancel regulado con variación por importe

La escritura del préstamo o crédito hipotecario debe otorgarse ante notario. Los aranceles notariales están regulados por el RD 1426/1989 y dependen del importe garantizado, pero desde la Ley 5/2019 la escritura de la hipoteca la paga el banco: no es un coste que tengas que presupuestar.

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la matriz, su copia y el acta de transparencia. Tú pagas solo tu copia de la escritura, que el arancel cobra por folios: 3,005 € cada uno hasta el undécimo y la mitad desde el duodécimo, más IVA (RD 1426/1989). Para una escritura de 40 folios son unos 93 €.

Además de la firma, el notario realiza el acta de transparencia al menos un día antes, donde verifica que has recibido la documentación precontractual (FEIN, FiAE) y que entiendes las condiciones. Este acta no tiene coste adicional para ti: está incluida en los honorarios que paga el banco.

Registro de la Propiedad: inscripción obligatoria

La hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener efectos frente a terceros. Los aranceles registrales también están regulados (RD 1427/1989) y dependen del importe garantizado; como la notaría de la hipoteca, los paga el banco.

Desde la Ley 5/2019, el banco paga los gastos de inscripción de la hipoteca. Tú solo pagarías la inscripción de otras operaciones vinculadas si las hubiera (por ejemplo, la cancelación registral de una hipoteca anterior). En la práctica, para una hipoteca nueva sobre vivienda libre de cargas, no tienes que pagar nada por el registro.

El plazo de inscripción varía según el Registro: en zonas con mucho volumen puede tardar 2-4 semanas. Esto no suele retrasar el dinero (en un préstamo lo recibes tras la firma notarial; en un crédito, el límite queda disponible desde entonces) pero sí a la seguridad jurídica de la operación hasta que se completa la inscripción.

Gestoría e IAJD: gastos que paga el banco

La gestoría se encarga de los trámites administrativos: presentar la escritura en el Registro, liquidar impuestos y coordinar entre notaría, banco y Registro. Desde la Ley 5/2019, la gestoría la elige y paga el banco. El coste habitual es de 200-350 €, pero no lo soportas tú.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) grava la constitución de hipotecas. Su tipo lo fija cada comunidad autónoma sobre el importe garantizado, pero desde noviembre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018) este impuesto lo paga el banco, no el prestatario.

En resumen: de los cuatro gastos clásicos de una hipoteca (notaría, registro, gestoría, IAJD), hoy tú solo pagas tu copia de la escritura notarial: el IAJD pasó al banco en noviembre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018) y el resto con la Ley 5/2019. El banco asume el resto. Esto ha reducido significativamente el coste que soporta el prestatario en la formalización.

Comisiones bancarias: apertura, amortización y cancelación

La comisión de apertura ha sido objeto de controversia jurídica. El Tribunal de Justicia de la UE, en su sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21, Caixabank), resolvió que no forma parte del objeto principal del contrato y que los jueces deben examinar caso por caso si es abusiva. Si te la cobran, se calcula sobre el capital: un 0,5 % sobre 80.000 € son 400 €. No tiene tope legal, pero debe ser única y englobar estudio y tramitación (art. 14.4 de la Ley 5/2019). Negocia su eliminación antes de firmar.

La comisión de amortización anticipada está regulada por la Ley 5/2019 con topes máximos. Para tipo fijo: 2 % del capital amortizado los primeros 10 años, 1,5 % después. Para tipo variable: 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros (una de las dos opciones, según contrato), y 0 % después. Estos son máximos legales: tu contrato puede fijar comisiones inferiores o cero.

La cancelación registral (cuando pagas el 100 % de la deuda y quieres eliminar la hipoteca del Registro) no es una comisión, sino un gasto que soportas tú: notaría y registro, con los aranceles rebajados de la Ley 2/1994, que con la deuda saldada suman 79 € con IVA. La sección cuánto cuesta cancelar una hipoteca lo desglosa. No es un gasto inmediato (solo se produce cuando cancelas la operación), pero conviene tenerlo en cuenta si planeas cancelar anticipadamente.

Si firmas un crédito hipotecario en sentido estricto, pueden aparecer comisiones propias de la línea: de disponibilidad o de no disposición sobre el límite que no uses. La Ley 5/2019 no les fija un máximo: son pactadas, deben figurar en la FEIN y conviene pedirlas por escrito y compararlas entre bancos. En un préstamo no existen, porque recibes todo el capital de una vez.