¿Te darían la hipoteca?
1 minuto · sin datos personales
Hipoteca primera vivienda: todo lo que necesitas saber antes de comprar tu primer piso
Comprar tu primera vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Los bancos ofrecen condiciones más favorables para residencia habitual que para segunda vivienda, pero la diferencia está en prepararse bien: saber cuánto necesitas ahorrar, qué ayudas existen y cómo comparar ofertas con criterio.
Qué debes tener en cuenta
Los bancos financian hasta el 80 % del valor de tasación para primera vivienda habitual. Necesitarás ahorrar entre el 25-31 % del precio: 20 % de entrada + 5-11 % de gastos e impuestos según la comunidad. Con el aval ICO, los jóvenes de hasta 35 años inclusive y las familias con menores a cargo pueden reducir la entrada al 5 %.
Lo esencial
- Financiación hasta el 80 % (95 % con aval ICO: jóvenes de hasta 35 años inclusive y familias con menores)
- Ahorro necesario: 25-31 % del precio (entrada + gastos)
- Ratio de endeudamiento máximo: 35 % de los ingresos netos
- ITP reducido para vivienda habitual en 9 de las 17 comunidades
- Tipos desde ~3,35 % fijo · 40 bancos
📊Datos clave de la hipoteca primera vivienda en octubre 2026
Actualizado · oct. 2026TIN fija orientativo
3,35 % – 5,05 %
37 productos · TEDR BdE a más de 10 años 2,76 %
Financiación 1ª vivienda
Hasta 80 %
Hasta 95 % con aval ICO (jóvenes de hasta 35 años inclusive y familias con menores)
Plazo habitual
Hasta 30 años
Máx. 75 años al vencimiento
Ratio endeudamiento
Máx. 35 %
Cuota + deudas sobre ingresos netos
Ahorro necesario
25-31 %
20 % entrada + 5-11 % gastos
Rangos orientativos basados en las ofertas publicadas por las principales entidades en octubre 2026. TEDR vivienda: estadísticas BdE (dato 2026/08). Fuente: Portal del Cliente Bancario (Banco de España).
💰Cuánto necesitas ahorrar para tu primera vivienda
Ejemplo práctico para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid como vivienda habitual (ITP del 5,4 %, el tipo reducido de vivienda habitual).
Ahorro total necesario
52.258 €
~26 % del precio de la vivienda
Entrada
40.000 €
20 % del precio
ITP
10.800 €
5,4 % del precio
Notaría + Registro
808 €
0,4 % del precio
Gestoría
300 €
0,2 % del precio
Tasación
350 €
0,2 % del precio
Ver desglose en tabla
| Concepto | % | Importe |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 20 % | 40.000 € |
| ITP (Madrid, vivienda habitual) | 5,4 % | 10.800 € |
| Notaría (arancel) | 0,3 % | 594 € |
| Registro (arancel) | 0,1 % | 214 € |
| Gestoría | 0,2 % | 300 € |
| Tasación (estimación de hipotecas.me) | 0,2 % | 350 € |
| Total necesario | ~26 % | ~52.258 € |
Si tienes hasta 35 años inclusive o menores a cargo: el aval ICO puede reducir tu entrada al 5 %, necesitando solo 10.000 € de entrada en vez de 40.000 €, si cumples sus límites de ingresos y patrimonio. Seguirás necesitando los 12.258 € de gastos.
Calcula tu caso exacto con la calculadora 360 o el simulador de ahorro necesario.
🎯Ayudas y bonificaciones para primera vivienda
Aval ICO primera vivienda
- Jóvenes de hasta 35 años inclusive al firmar y familias con menores a cargo (también monoparentales)
- Límite de ingresos según la provincia y patrimonio máximo por comprador
- Cubre el 20 % del préstamo (25 % con certificado energético D o mejor)
- Financiación hasta el 95 % con aval ICO
- Duración del aval: 10 años
- 68 entidades adheridas al programa
Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
- Ayuda directa a la compra para jóvenes de hasta 35 años incluidos
- Municipios o núcleos de 10.000 habitantes o menos
- Hasta 15.000 €, con el límite del 20 % del precio de compra
- Rentas de hasta 5 veces el IPREM y vivienda habitual al menos 5 años
- La convoca cada comunidad autónoma
Bonificaciones autonómicas
- ITP reducido para vivienda habitual en la mayoría de CCAA
- Deducciones IRPF autonómicas (jóvenes, familias)
- Tipos AJD reducidos en algunas comunidades
- Varían según CCAA y perfil del comprador
Importante: 9 de las 17 comunidades autónomas aplican un tipo reducido de ITP a la vivienda habitual, y muchas otro para jóvenes (menores de 35 en unas, hasta 40 años en otras) y familias numerosas. Consulta la tabla de ITP o calcula tu caso exacto en el simulador de ITP.
Nuevo · aún no se puede pedir
Préstamo público Tu Casa: hasta 50.000 € al 0 % para la entrada
Tu Casa es un préstamo público al 0 % y sin comisiones que complementa la hipoteca del banco al comprar la primera vivienda habitual: financia el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, y lo gestiona el ICO. No es una ayuda a fondo perdido: se devuelve en un plazo de hasta 10 años, tras una carencia igual al plazo de la hipoteca (con un máximo de 30 años), y la vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta: el de compra actualizado con el IPC (más, en su caso, algunas obras de mejora), y la limitación se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Todavía no se puede pedir: la edad, los ingresos y el precio máximo de la vivienda los fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros que aún no se ha aprobado, y la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidar el real decreto-ley.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, art. 19. Lo explicamos en el préstamo Tu Casa, paso a paso.
🏆 Las hipotecas fijas mejor puntuadas: top 5
Actualizado · oct. 2026Para la primera vivienda sirven las hipotecas generales (y, si eres joven, las de jóvenes). Estas son las fijas generales mejor puntuadas.
Las 31 hipotecas fijas sin requisito de colectivo de 31 bancos que analizamos, puntuadas sobre 10: precio (40 %), vinculación (25 %), flexibilidad en plazo y financiación (20 %) y número de productos vinculados (15 %), frente a todas las hipotecas del mismo tipo del comparador. Cuota para 180.000 € a 30 años con el Euríbor medio de septiembre de 2026 (3,247 %), el que aplican las revisiones. hipotecas.me no aparece: es un intermediario, no presta y no publica tipos propios.
TIN más bajo verificado
3,35 %
TAE 3,475 % (bonificada: 3,009 %)Banca March · solo en Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana. Hay 1 oferta orientativa más baja (Caja Rural de Navarra), sin verificar aún en la web del banco
Cuota más baja verificado
793 €/mes
Banca March · solo en Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana. Hay 1 oferta orientativa más baja (Caja Rural de Navarra), sin verificar aún en la web del banco
Productos analizados
31
31 bancos
| # | Banco | Producto | TIN | TAE del banco | Cuota | Puntuación | Vinc. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
🥇Mejor puntuación |  MyInvestor | Hipoteca Fija MyInvestor | 3,40 % | TAE 3,61 % | 798 €/mes | 9,2 | baja | Ver → |
🥈 |  Openbank | Hipoteca Fija Openbank | 3,40 % | TAE 3,67 % (bonificada: 3,44 %) | 798 €/mes | 8,9 | baja | Ver → |
🥉 |  Imagin | Hipoteca Fija Imagin | 3,80 % | TAE 4,288 % (bonificada: 3,774 %) | 839 €/mes | 8,1 | baja | Ver → |
4 |  Caja Rural de Navarra | Hipoteca Fija Caja Rural de Navarra· orientativo | 3,20 % | TAE 3,454 % (bonificada: 3,836 %, más alta) | 778 €/mes | 7,5 | media | Ver → |
5 |  Caja de Ingenieros | Hipoteca Fija Caja de Ingenieros | 3,95 % | TAE 4,543 % (bonificada: 3,707 %) | 854 €/mes | 7,4 | baja | Ver → |
MyInvestorHipoteca Fija MyInvestor
TIN
3,40 %
TAE del banco
TAE 3,61 %Vinculación
baja
Cuota
798 €/mes
OpenbankHipoteca Fija Openbank
TIN
3,40 %
TAE del banco
TAE 3,67 % (bonificada: 3,44 %)Vinculación
baja
Cuota
798 €/mes
ImaginHipoteca Fija Imagin
TIN
3,80 %
TAE del banco
TAE 4,288 % (bonificada: 3,774 %)Vinculación
baja
Cuota
839 €/mes
Caja Rural de NavarraHipoteca Fija Caja Rural de Navarra· orientativo
TIN
3,20 %
TAE del banco
TAE 3,454 % (bonificada: 3,836 %, más alta)Vinculación
media
Cuota
778 €/mes
Caja de IngenierosHipoteca Fija Caja de Ingenieros
TIN
3,95 %
TAE del banco
TAE 4,543 % (bonificada: 3,707 %)Vinculación
baja
Cuota
854 €/mes
TAE: la que publica cada banco con su ejemplo representativo o, si no lo publica, la de su simulador oficial (importe, plazo y, en las variables y mixtas, el Euríbor que usó), no la de tu oferta; como cada banco usa su ejemplo, no se ordena por TAE. Pasa el ratón por la TAE o abre la ficha de la hipoteca para ver el ejemplo, la fuente y la fecha. Si el banco no publica TAE, la verás en tu FEIN.
También ofrecen hipoteca fija, sin publicar sus tipos
Dan el tipo en un estudio personalizado, por eso no entran en el ranking. En su ficha verás qué publican y cómo pedirles oferta.
El ranking se calcula con las condiciones publicadas por cada banco. Los tipos de interés son orientativos y dependen de la negociación con cada entidad; la puntuación no es una recomendación personalizada. Compara todos los productos en el comparador de hipotecas.
¿Te darían la hipoteca de tu primera vivienda? Compruébalo en 1 minuto
🏠Qué es una hipoteca para primera vivienda
Una hipoteca para primera vivienda es un préstamo con garantía hipotecaria destinado a la compra de tu residencia habitual. Los bancos consideran que el riesgo de impago es menor cuando el inmueble es tu hogar principal, por lo que ofrecen condiciones más favorables que para segunda vivienda o inversión.
La diferencia entre primera y segunda vivienda no es la edad del comprador ni si has tenido hipoteca antes: es el uso que le darás al inmueble. Si va a ser tu domicilio habitual, se considera primera vivienda a efectos hipotecarios y fiscales, independientemente de tu edad.
Tu residencia habitual — donde vives y estás empadronado. Mejores condiciones bancarias, bonificaciones fiscales y financiación de hasta el 80 % (95 % con aval ICO).
Inversión, vacaciones o alquiler. Financiación más baja (65-75 % publicado), tipos más altos y sin bonificaciones fiscales en la mayoría de CCAA.
Más información en LTV (loan to value) y tasación.
🏷️Fija, variable o mixta: cuál elegir para tu primera vivienda
Las tres modalidades tienen sentido según el perfil. Esta tabla resume las diferencias clave para orientar tu decisión como comprador primerizo.
| Aspecto | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | Constante toda la vida | Varía con Euríbor | Fija X años + variable |
| TIN inicial | 3,35 % – 5,05 % | Euríbor + 0,79 % – 2,15 % | 1,99 % – 4,55 % (tramo fijo) |
| Riesgo de tipos | Nulo | Alto si sube Euríbor | Nulo/Alto según fase |
| Perfil ideal primer comprador | Busca estabilidad y certeza | Tiene margen financiero | Quiere inicio suave |
| Comisión amort. anticipada | Máx. 2 % / 1,5 % | Máx. 0,25 % o 0,15 % | Según tramo vigente |
| Recomendación | La más habitual para primerizos | Si toleras incertidumbre | Buen compromiso inicial |
Cuota mensual
Fija
Constante toda la vida
Variable
Varía con Euríbor
Mixta
Fija X años + variable
TIN inicial
Fija
3,35 % – 5,05 %
Variable
Euríbor + 0,79 % – 2,15 %
Mixta
1,99 % – 4,55 % (tramo fijo)
Riesgo de tipos
Fija
Nulo
Variable
Alto si sube Euríbor
Mixta
Nulo/Alto según fase
Perfil ideal primer comprador
Fija
Busca estabilidad y certeza
Variable
Tiene margen financiero
Mixta
Quiere inicio suave
Comisión amort. anticipada
Fija
Máx. 2 % / 1,5 %
Variable
Máx. 0,25 % o 0,15 %
Mixta
Según tramo vigente
Recomendación
Fija
La más habitual para primerizos
Variable
Si toleras incertidumbre
Mixta
Buen compromiso inicial
Suele encajar la fija cuando
- ✓Priorizas saber exactamente cuánto pagas cada mes
- ✓Es tu primera compra y no quieres sorpresas
- ✓Tu plazo es largo (20-30 años)
- ✓Tus ingresos son estables pero sin mucho margen
- ✓Buscas máxima previsibilidad financiera
La variable puede funcionar si
- ✗Tienes margen financiero para absorber subidas
- ✗El diferencial fijo-variable es muy amplio
- ✗Planeas amortizar anticipadamente en pocos años
- ✗Las previsiones apuntan a tipos bajos sostenidos
- ✗Prefieres pagar menos a corto plazo asumiendo riesgo
Más detalle en hipoteca fija, hipoteca variable y hipoteca mixta. Euríbor actual: ver cotización →
👤Ejemplos prácticos: cuota y coste por perfil
Cuotas calculadas con sistema francés y TIN mediana del mercado (3,95 %) en octubre 2026. Financiación del 80 %.
Pareja joven, primera vivienda
28 y 30 años · Ingresos conjuntos 3.200 €/mes
Cuota mensual estimada
683 €/mes
- •Vivienda: 180.000 €
- •Capital (80 %): 144.000 €
- •Entrada necesaria: 36.000 €
- •Ratio endeudamiento: ~21 %
- •Total intereses: ~101.880 €
Total a devolver
245.880 €
Profesional sénior, compra en solitario
42 años · Ingresos 2.800 €/mes · Ahorros sólidos
Cuota mensual estimada
924 €/mes
- •Vivienda: 220.000 €
- •Capital (80 %): 176.000 €
- •Entrada necesaria: 44.000 €
- •Ratio endeudamiento: ~33 %
- •Total intereses: ~101.200 €
Total a devolver
277.200 €
Familia con hijos, primera vivienda
35 y 37 años · Ingresos conjuntos 4.500 €/mes
Cuota mensual estimada
1.260 €/mes
- •Vivienda: 300.000 €
- •Capital (80 %): 240.000 €
- •Entrada necesaria: 60.000 €
- •Ratio endeudamiento: ~28 %
- •Total intereses: ~138.000 €
Total a devolver
378.000 €
Cálculos orientativos. Utiliza el simulador de hipotecas o la calculadora 360 para tu caso concreto.
📋Cuotas orientativas según precio de vivienda
Actualizado · oct. 2026Cuota mensual con TIN 3,95 % (mediana fija del mercado), financiación del 80 %.
| Precio vivienda | Capital (80 %) | Cuota a 25 años | Cuota a 30 años |
|---|---|---|---|
| 120.000 € | 96.000 € | 504 €/mes | 456 €/mes |
| 180.000 € | 144.000 € | 756 €/mes | 683 €/mes |
| 220.000 € | 176.000 € | 924 €/mes | 835 €/mes |
| 280.000 € | 224.000 € | 1.176 €/mes | 1.063 €/mes |
| 350.000 € | 280.000 € | 1.470 €/mes | 1.329 €/mes |
120.000 €
Capital
96.000 €
25 años
504 €/mes
30 años
456 €/mes
180.000 €
Capital
144.000 €
25 años
756 €/mes
30 años
683 €/mes
220.000 €
Capital
176.000 €
25 años
924 €/mes
30 años
835 €/mes
280.000 €
Capital
224.000 €
25 años
1.176 €/mes
30 años
1.063 €/mes
350.000 €
Capital
280.000 €
25 años
1.470 €/mes
30 años
1.329 €/mes
Cálculos con sistema francés. Calcula tu cuota exacta →
🔄Proceso paso a paso para comprar tu primera vivienda
Define tu presupuesto
1-2 díasCalcula tu ratio de endeudamiento (cuota + deudas ≤ 35 % de los ingresos netos). Estima el ahorro disponible para entrada (20 %) y gastos (5-11 %).
Compara ofertas
Según las entidadesSolicita ofertas de al menos 3-4 entidades. Compáralas bajo el mismo escenario: mismo importe, plazo y vinculaciones. Analiza TAE, no solo TIN.
Solicita preaprobación
Según el bancoPresenta tu documentación (nóminas, IRPF, vida laboral, extractos). El banco evalúa tu perfil y comunica condiciones orientativas.
Busca vivienda y firma arras
VariableCon la preaprobación en mano, negocia la compra. Al firmar arras, entregarás el 5-10 % del precio como señal.
Tasación y aprobación definitiva
Según la tasadora y el bancoEl banco encarga la tasación oficial. Con el informe, confirma o ajusta las condiciones de la hipoteca.
FEIN y periodo de reflexión
Mín. 10 díasEl banco entrega la FEIN con condiciones definitivas. Por ley (Ley 5/2019), tienes mínimo 10 días para revisarla antes de firmar.
Firma ante notario
1 díaEscritura de compraventa e hipoteca. El notario verifica que comprendes las condiciones. Tras la firma, inscripción en registro e impuestos.
Plazo total estimado: En nuestra experiencia, entre 3 y 6 semanas desde que tenemos tu documentación completa hasta la firma. Comprueba si te la darían y, si quieres que la tramitemos, te diremos los plazos de tu caso.
🗺️ITP por comunidad autónoma: tipos para primera vivienda
Tipos orientativos de ITP para vivienda de segunda mano. Los tipos reducidos aplican generalmente para vivienda habitual. Datos sujetos a cambios normativos.
| CCAA | ITP general | ITP viv. habitual | Perfil bonificado |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 6 % | <35, fam. numerosa, discap. |
| Aragón | 8-10 % | 8-10 % | <35, fam. numerosa, discap. |
| Asturias | 8-10 % | 8-10 % | <35, fam. numerosa, VPO |
| Baleares | 8-13 % | 4 % | <36, fam. numerosa, discap. |
| Canarias | 6,5 % | 5 % | <40, fam. numerosa, discap., VPO |
| Cantabria | 9 % | 7 % | <40, fam. numerosa, discap., VPO |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % | <36, fam. numerosa, discap. |
| Castilla y León | 8-10 % | 8-10 % | <36, fam. numerosa, discap., VPO |
Ver las 9 comunidades restantes
| Cataluña | 10-13 % | 10-13 % | <35, fam. numerosa, discap., VPO |
| C. Valenciana | 9-11 % | 9-11 % | <35, fam. numerosa, discap., VPO |
| Extremadura | 8-11 % | 7 % | <36, fam. numerosa, discap., VPO |
| Galicia | 8 % | 7 % | <36, fam. numerosa, discap. |
| Madrid | 6 % | 5,4 % | fam. numerosa |
| Murcia | 7,75 % | 7,75 % | <40, fam. numerosa, discap., VPO |
| Navarra | 6 % | 6 % | fam. numerosa |
| País Vasco | 4 % | 2,5 % | Vivienda habitual |
| La Rioja | 7 % | 7 % | <40, fam. numerosa, discap., VPO |
General
7 %
Habitual
6 %
Perfil
<35, fam. numerosa, discap.
General
8-10 %
Habitual
8-10 %
Perfil
<35, fam. numerosa, discap.
General
8-10 %
Habitual
8-10 %
Perfil
<35, fam. numerosa, VPO
General
8-13 %
Habitual
4 %
Perfil
<36, fam. numerosa, discap.
General
6,5 %
Habitual
5 %
Perfil
<40, fam. numerosa, discap., VPO
General
9 %
Habitual
7 %
Perfil
<40, fam. numerosa, discap., VPO
General
9 %
Habitual
6 %
Perfil
<36, fam. numerosa, discap.
General
8-10 %
Habitual
8-10 %
Perfil
<36, fam. numerosa, discap., VPO
Ver las 9 comunidades restantes
General
10-13 %
Habitual
10-13 %
Perfil
<35, fam. numerosa, discap., VPO
General
9-11 %
Habitual
9-11 %
Perfil
<35, fam. numerosa, discap., VPO
General
8-11 %
Habitual
7 %
Perfil
<36, fam. numerosa, discap., VPO
General
8 %
Habitual
7 %
Perfil
<36, fam. numerosa, discap.
General
6 %
Habitual
5,4 %
Perfil
fam. numerosa
General
7,75 %
Habitual
7,75 %
Perfil
<40, fam. numerosa, discap., VPO
General
6 %
Habitual
6 %
Perfil
fam. numerosa
General
4 %
Habitual
2,5 %
Perfil
Vivienda habitual
General
7 %
Habitual
7 %
Perfil
<40, fam. numerosa, discap., VPO
Datos orientativos. Los tipos pueden tener tramos progresivos según importe. Consulta la normativa vigente de cada CCAA.
Calcula tu ITP exacto en el simulador →💳Gastos de compra de primera vivienda
| Concepto | Rango habitual | Quién paga | Negociable |
|---|---|---|---|
| Tasación | 250-450 € (estimación de hipotecas.me) | Comprador | Sí |
| Notaría (compraventa) | 507-766 € | Comprador | No (arancel) |
| Notaría (hipoteca) | Lo paga el banco | Banco | — |
| Registro | 154-318 € | Comprador | No (arancel) |
| Gestoría | 200-350 € | Comprador | Parcialmente |
| ITP / IVA+AJD | 4-10 % / 10 % + 0-1,5 % | Comprador | No |
| Comisión apertura | La fija el banco (sin tope legal) | Comprador | Sí |
Tasación
Rango
250-450 € (estimación de hipotecas.me)
Quién paga
Comprador
Negociable
Sí
Notaría (compraventa)
Rango
507-766 €
Quién paga
Comprador
Negociable
No (arancel)
Notaría (hipoteca)
Rango
Lo paga el banco
Quién paga
Banco
Negociable
—
Registro
Rango
154-318 €
Quién paga
Comprador
Negociable
No (arancel)
Gestoría
Rango
200-350 €
Quién paga
Comprador
Negociable
Parcialmente
ITP / IVA+AJD
Rango
4-10 % / 10 % + 0-1,5 %
Quién paga
Comprador
Negociable
No
Comisión apertura
Rango
La fija el banco (sin tope legal)
Quién paga
Comprador
Negociable
Sí
Notaría y registro de la compraventa: arancel (RD 1426/1989 y RD 1427/1989, IVA incluido) para una vivienda de 100.000-500.000 €.
Desgravación fiscal
Viviendas compradas antes del 1/1/2013
Régimen transitorio (Ley 35/2006, disposición transitoria 18.ª), solo si ya se aplicó la deducción antes de 2013: el 15 % (estatal más autonómico) de hasta 9.040 € al año pagados en capital, intereses y gastos; como mucho, 1.356 € al año por declarante.
Viviendas compradas desde el 1/1/2013
Sin deducción por la compra en el IRPF. Algunas comunidades tienen deducciones propias en su tramo del impuesto para jóvenes, familias numerosas o zonas rurales: consulta las de la tuya en la Agencia Tributaria.
📄Requisitos y documentación para tu primera hipoteca
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Ingresos estables | Ingresos demostrables y estables: cada banco fija su antigüedad mínima. Los autónomos acreditan la actividad con sus declaraciones de IRPF y trimestrales. |
| Ratio endeudamiento | Cuota + deudas existentes ≤ 35 % de los ingresos netos mensuales. Es el factor con más peso en la aprobación. |
| Ahorros | Mínimo 20 % del precio como entrada (5 % con aval ICO) + 5-11 % para gastos. A mayor aportación, mejores condiciones. |
| Edad | Mayoría de edad. Los bancos suelen exigir que el préstamo termine antes de los 75 años, lo que limita el plazo según tu edad. |
| Sin incidencias | Sin registros en ASNEF/RAI. Historial crediticio limpio en CIRBE (Central de Riesgos del Banco de España). |
¿No sabes si cumples el perfil? Consulta nuestra guía ¿me aprobarán la hipoteca? para un análisis detallado de los factores que evalúan los bancos. Si no resides en España, revisa las condiciones de la hipoteca para no residentes.
Ingresos estables
Ingresos demostrables y estables: cada banco fija su antigüedad mínima. Los autónomos acreditan la actividad con sus declaraciones de IRPF y trimestrales.
Ratio endeudamiento
Cuota + deudas existentes ≤ 35 % de los ingresos netos mensuales. Es el factor con más peso en la aprobación.
Ahorros
Mínimo 20 % del precio como entrada (5 % con aval ICO) + 5-11 % para gastos. A mayor aportación, mejores condiciones.
Edad
Mayoría de edad. Los bancos suelen exigir que el préstamo termine antes de los 75 años, lo que limita el plazo según tu edad.
Sin incidencias
Sin registros en ASNEF/RAI. Historial crediticio limpio en CIRBE (Central de Riesgos del Banco de España).
Documentación personal
- ✓DNI/NIE en vigor
- ✓Últimas 3 nóminas
- ✓IRPF 2 últimos ejercicios
- ✓Contrato de trabajo
- ✓Vida laboral actualizada
- ✓Extractos bancarios 6 meses
Documentación vivienda
- ✓Nota simple del registro
- ✓Contrato de arras
- ✓Certificado energético
- ✓Planos de la vivienda
- ✓IBI último recibo
Consulta CIRBE, nota simple. Si eres autónomo: hipoteca para autónomos →
⚠️Errores comunes al comprar tu primera vivienda
No comparar al menos 3-4 ofertas
La diferencia entre bancos puede suponer miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
Fijarse solo en el TIN e ignorar la TAE
La TAE incluye comisiones y vinculaciones. Es la referencia real para comparar el coste.
Subestimar los gastos de compra
Los impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación suman un 5-11 % adicional al precio según la comunidad.
No calcular el ratio de endeudamiento real
Incluye TODAS tus deudas (préstamos, tarjetas), no solo la cuota hipotecaria.
Agotar todos los ahorros en la entrada
Mantén un colchón de 3-6 meses de gastos para imprevistos tras la compra.
Firmar vinculaciones sin calcular su coste
Pide el precio de cada seguro dentro y fuera del banco y compara si su coste compensa la rebaja en el tipo.
No leer la FEIN con calma
Tienes 10 días legales para revisarla. No te precipites, es tu derecho.
Olvidar los gastos post-compra
Comunidad, suministros, IBI, mantenimiento: calcula tu presupuesto real mensual.
Lo esencial
- →Compara siempre por TAE y coste total, no solo por TIN publicado
- →Reserva un colchón de emergencia de 3-6 meses de gastos tras la compra
- →Usa los 10 días de reflexión de la FEIN para revisar todas las condiciones
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Preguntas frecuentes sobre la hipoteca primera vivienda
¿Qué es una hipoteca para primera vivienda?
¿Cuánto ahorro necesito para comprar mi primera vivienda?
¿Cuál es la financiación máxima para primera vivienda?
¿Qué impuestos se pagan al comprar la primera vivienda?
¿Qué es el aval ICO y cómo me ayuda?
¿Qué documentación necesito para solicitar mi primera hipoteca?
¿Es mejor hipoteca fija, variable o mixta para mi primera vivienda?
¿Hay bonificaciones de ITP para primera vivienda?
¿Qué ratio de endeudamiento aceptan los bancos?
¿Puedo comprar sin entrada con el aval ICO?
¿Cuánto tardan en aprobar una hipoteca?
¿Qué pasa si mi tasación sale por debajo del precio de compra?
¿Puedo deducirme la hipoteca en la declaración de la renta?
¿Necesito contratar seguros obligatoriamente?
¿Qué diferencia hay entre primera y segunda vivienda para el banco?
Fuentes y referencias
- →Banco de España — Portal del Cliente Bancario: hipotecas
- →Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario — BOE
- →BOE — Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios
- →BOE — Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad
- →BOE — Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
- →BOE — Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
- →BOE — Real Decreto-ley 5/2023 (art. 191: línea de avales ICO para la compra de vivienda)
- →BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible
- →Banco de España BIEST — TEDR tipos hipotecarios vivienda
- →ICO — Línea de avales para la compra de primera vivienda (requisitos)
- →Portal Cliente Bancario — Banco de España
- →INE — Índice de Precios de la Vivienda
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: noviembre 2025
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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