Hipoteca primera vivienda: todo lo que necesitas saber antes de comprar tu primer piso

Es un préstamo hipotecario destinado a la compra de tu primera residencia habitual. Los bancos ofrecen condiciones más favorables que para segunda vivienda: financiación hasta el 80% del valor de tasación, tipos de interés más competitivos y plazos de hasta 30 años.

Como regla general, necesitas al menos el 20% del precio como entrada (el banco financia el 80%) más un 10-12% para gastos (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación). En total, entre el 30% y el 32% del precio de compra. Para una vivienda de 200.000 €, eso supone unos 60.000-64.000 €.

La financiación habitual es del 80% del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de los dos). Con el aval ICO para menores de 35 años, es posible alcanzar hasta el 100% de financiación, reduciendo la entrada necesaria al 5% del precio.

Para vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma, con bonificaciones para vivienda habitual, jóvenes y familias numerosas. Para obra nueva se paga IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre 0,5% y 1,5%).

El aval ICO primera vivienda es una garantía pública que cubre entre el 20% y el 25% del precio de compra, permitiendo financiar hasta el 100% del valor de tasación sin necesidad de aportar toda la entrada. Está dirigido a menores de 35 años, familias con menores a cargo y familias monoparentales. Tiene una duración de 10 años y hay 67 bancos adheridos.

Documentación personal: DNI/NIE, últimas 3 nóminas, IRPF de los dos últimos ejercicios, contrato de trabajo, vida laboral actualizada y extractos bancarios de los últimos 6 meses. Documentación de la vivienda: nota simple del registro, contrato de arras, certificado energético y último recibo del IBI.

Depende de tu perfil. La fija aporta estabilidad total (la cuota no cambia nunca), ideal si priorizas seguridad. La variable puede ser más barata a corto plazo pero conlleva riesgo si sube el Euríbor. La mixta combina un tramo fijo inicial con uno variable después. Para compradores primerizos, la fija es la opción más habitual por la previsibilidad que ofrece.

Sí. La mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para vivienda habitual, especialmente para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad. Las bonificaciones varían significativamente: desde el 3,5% en Andalucía hasta el 4% en País Vasco para vivienda habitual.

La regla general es que la suma de la cuota hipotecaria más otras deudas no supere el 35-40% de los ingresos netos mensuales. Es el factor que más peso tiene en la aprobación. Por ejemplo, con unos ingresos de 2.500 €/mes, la cuota máxima recomendable sería de 875-1.000 €.

El aval ICO reduce significativamente la entrada necesaria pero no la elimina por completo. Cubre entre el 20% y el 25% del precio, lo que permite financiar hasta el 100% del valor de tasación. Sin embargo, seguirás necesitando ahorros para los gastos de compra (impuestos, notaría, registro), que suponen entre el 10% y el 12% del precio.

El proceso completo suele durar entre 4 y 8 semanas desde la solicitud hasta la firma ante notario. Los tiempos varían según la entidad y la complejidad de la operación. La preaprobación puede obtenerse en 1-3 semanas, la tasación tarda 2-3 semanas adicionales, y el periodo de reflexión legal (FEIN) es de mínimo 10 días.

Si la tasación es inferior al precio de compraventa, el banco calcula la financiación sobre el valor más bajo. Esto significa que necesitarás aportar más dinero de entrada para cubrir la diferencia. Es recomendable negociar el precio de compra o buscar otra vivienda si la diferencia es significativa.

Solo las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013 mantienen la deducción estatal por inversión en vivienda habitual (hasta el 15% de las cantidades pagadas, con base máxima de 9.040 €/año). Para hipotecas posteriores, no hay deducción estatal, pero algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias para jóvenes o familias.

El seguro de hogar es prácticamente obligatorio (cubre el bien que garantiza el préstamo). El seguro de vida no es legalmente obligatorio, pero la mayoría de bancos lo exigen como condición para bonificar el tipo de interés. Conviene calcular si el ahorro en tipo compensa el coste del seguro.

Para primera vivienda habitual, los bancos financian hasta el 80% con tipos más competitivos y plazos de hasta 30 años. Para segunda vivienda, la financiación baja al 60-70%, los tipos suelen ser 0,2-0,5 puntos porcentuales más altos, los plazos máximos se reducen a 20-25 años, y no se aplican bonificaciones de ITP ni ayudas públicas como el aval ICO.