Calculadora de revisión de hipoteca

El banco toma la media mensual del Euríbor a 12 meses del mes de referencia pactado en tu escritura, le suma tu diferencial y obtiene el nuevo TIN. Con ese tipo, el capital pendiente y el plazo restante, se recalcula la cuota mensual según el sistema francés de amortización.

La fecha de revisión está en tu escritura de hipoteca. Lo más habitual es una revisión anual (cada 12 meses) o semestral (cada 6 meses), coincidiendo con el aniversario de la firma o una fecha pactada. Consulta tu escritura o pregunta a tu banco si no lo recuerdas.

Se aplica la media mensual cerrada del Euríbor a 12 meses del mes de referencia pactado en la escritura. Suele ser el mes anterior a la fecha de revisión o dos meses antes, según el contrato. Nunca se usa el valor diario ni la media del mes en curso.

Depende del capital pendiente, el plazo restante y la diferencia entre el Euríbor de la revisión anterior y el actual. Por ejemplo, con 150.000 € pendientes, diferencial del 0,60% y 20 años de plazo, cada punto porcentual de bajada del Euríbor reduce la cuota aproximadamente 70-80 € al mes.

Sí. Si el Euríbor ha subido respecto a tu última revisión, la cuota aumentará. La subida es proporcional al incremento del índice, el capital pendiente y el plazo restante. La calculadora de arriba te permite simular exactamente cuánto subiría o bajaría.

El diferencial es el porcentaje fijo que tu banco suma al Euríbor para calcular tu tipo de interés. Se pacta al firmar la hipoteca y no cambia. Por ejemplo, 'Euríbor + 0,60%' significa que el diferencial es 0,60%. Diferenciales habituales oscilan entre el 0,40% y el 1,20%.

Sí, mediante una subrogación (cambiar de banco) o una novación (renegociar con tu banco actual). Desde la LCCI de 2019, los costes de este cambio están limitados por ley. Conviene comparar la cuota fija con las previsiones del Euríbor a medio plazo.

Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente, lo que reduce tanto los intereses futuros como la cuota tras la revisión. Sin embargo, conviene comparar el ahorro en intereses con la rentabilidad que podrías obtener invirtiendo ese dinero. Las comisiones de amortización anticipada están limitadas al 0,25% (3 primeros años) y 0,15% (después) para hipotecas variables.

Si el Euríbor es negativo, se suma al diferencial igualmente. Por ejemplo, con Euríbor al -0,5% y diferencial del 1%, tu tipo sería 0,5%. La mayoría de contratos establecen que el tipo de interés nunca puede ser inferior al 0%, por lo que si Euríbor + diferencial resultara negativo, se aplicaría el 0%.

La periodicidad más habitual es anual (cada 12 meses) o semestral (cada 6 meses). La frecuencia está determinada en tu escritura de hipoteca. Las hipotecas más recientes suelen tener revisión anual, mientras que las más antiguas pueden ser semestrales.

El diferencial se pacta al firmar y no se modifica en las revisiones automáticas. Sin embargo, puedes solicitar una novación a tu banco para renegociar condiciones, o subrogarte a otro banco que ofrezca un diferencial menor. En ambos casos, el banco valorará tu perfil de riesgo actualizado.

La novación es renegociar las condiciones con tu banco actual (tipo, plazo, diferencial). La subrogación es trasladar tu hipoteca a otro banco con nuevas condiciones. La novación suele ser más rápida y barata; la subrogación puede conseguir mejores condiciones pero implica gastos de tasación, notaría y registro.

En cada revisión se recalcula la cuota mensual con el nuevo tipo de interés, el capital pendiente actual y el plazo restante. La proporción entre intereses y capital amortizado en cada cuota cambia: con tipos más bajos, se amortiza más capital y se pagan menos intereses en cada cuota.

Los costes de subrogación incluyen: comisión de subrogación (limitada por la LCCI al 0,15% los primeros 3 años para variable), tasación (~300-500 €), notaría, registro y gestoría. Muchos bancos asumen parte de estos gastos para captar clientes. En total, suele oscilar entre 500 € y 2.000 €.

Amortizar plazo reduce la duración del préstamo y el total de intereses pagados (mayor ahorro a largo plazo). Amortizar cuota reduce el pago mensual pero mantiene el plazo. Si puedes permitirte la cuota actual, amortizar plazo suele ser más rentable financieramente.