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Hipotecas en Madrid: condiciones y precios
Guía completa para comprar vivienda en Madrid: precio medio del m², gastos de compra, ITP al 6 %, hipoteca necesaria y particularidades del mercado local. Tipos de octubre 2026; precios del MIVAU (2º trimestre 2026).
El mercado inmobiliario en Madrid
Madrid es un mercado de demanda alta y oferta escasa en los distritos mejor comunicados. El precio medio se sitúa en torno a 5.418 €/m², pero es una media de todo el municipio: dentro de la ciudad, el precio por metro cuadrado cambia mucho de un distrito a otro.
Una de las ventajas fiscales de comprar en Madrid es su ITP del 6 %, por debajo de la media nacional (7,6 %). En la vivienda media de 487.620 € son 29.257 € de ITP, frente a 48.762 € en Cataluña, con un ITP del 10 %.
En esta guía calculamos la hipoteca que necesitarías, los gastos de compra y el ahorro previo, y repasamos las particularidades del mercado madrileño para que decidas con datos.
Precio medio/m²
5.418 €
Vivienda 90 m²
487.620 €
Cuota estimada/mes
2.048 €
Población
3.400.000
Madrid vs otras ciudades
| Ciudad | €/m² | ITP | Cuota/mes |
|---|---|---|---|
| Madrid | 5.418 | 6 % | 2.048 € |
| San Sebastián | 5.208 | 4 % | — |
| Barcelona | 4.602 | 10 % | — |
| España* | 2.355 | 7,6 % | — |
Madrid es un 130 % más cara que el total nacional.
*España: valor tasado medio del Total Nacional (MIVAU, 2.º trimestre de 2026) e ITP medio de los tipos generales de las 17 comunidades. Var. anual de la ficha: Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE para Comunidad de Madrid; mide toda la comunidad, no solo Madrid. Años de sueldo: una vivienda de 90 m² al valor tasado medio de Madrid (487.620 €) dividida entre los ingresos íntegros del trabajo por declarante de Madrid (35.993 € brutos al año; en el IRPF incluyen también pensiones y prestaciones por desempleo). Fuente: Agencia Tributaria, Estadística de los declarantes del IRPF por municipios (ejercicio 2023). Es la misma cifra de nuestro mapa del esfuerzo hipotecario en España.
Gastos de compra en Madrid
Para una vivienda de segunda mano de 487.620 € en Madrid, estos son los gastos aproximados:
¿Cuánto necesitas ahorrar?
Esfuerzo de ahorro
129
meses ahorrando 1.000 €/mes
5.851 €
sueldo neto mínimo (cuota ≤ 35 %)
Si accedes a una hipoteca al 90 % o con aval ICO, la entrada se reduce significativamente. Un estudio gratuito te permite saber exactamente qué puedes conseguir.
Tu hipoteca en Madrid
Para una vivienda de 487.620 € con financiación del 80 % a 25 años, la cuota mensual estimada sería de 2.048 €/mes. Necesitarías un sueldo neto mínimo de 5.851 € para que la cuota no pase del 35 % de tus ingresos.
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Bancos con presencia en Madrid
Lo que debes saber de Madrid
ITP del 6 %, por debajo de la media nacional (7,6 %)
El precio por metro cuadrado cambia mucho de un distrito a otro: la media del municipio no vale para una calle concreta
Fuerte demanda de inversión extranjera, especialmente en zona centro
Madrid Nuevo Norte: proyecto urbanístico en marcha en el entorno de la estación de Chamartín
Red de metro con 302 estaciones — la accesibilidad al transporte es clave en la valoración
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Preguntas frecuentes sobre comprar en Madrid
¿Cuánto cuesta de media comprar una vivienda en Madrid?
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar en Madrid?
¿Cuánto es el ITP en Madrid en 2026?
¿Es buen momento para comprar vivienda en Madrid?
Comprar vivienda en otras ciudades
Fuentes y referencias
- →MIVAU — Valor tasado vivienda libre por municipio (€/m²)
- →MIVAU — Valor tasado vivienda libre, Total Nacional y por comunidad (€/m²)
- →Agencia Tributaria, Estadística de los declarantes del IRPF por municipios (ejercicio 2023)
- →INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV), variación anual por comunidad autónoma
- →Agencia Tributaria — ITP en Comunidad de Madrid (6 %)
- →Banco de España — Portal del Cliente Bancario: hipotecas
Precios actualizados al 2º trimestre 2026. Datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Sobre este contenido
Analista hipotecaria
Publicación: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.