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Comprar vivienda en Madrid: precios, barrios e hipotecas
Guía completa para comprar vivienda en Madrid: precios actualizados por barrio, gastos de compra, ITP al 6,0 %, hipoteca necesaria y particularidades del mercado local. Datos de marzo 2026.
€/m²
5286
ITP
6,0 %
Var. anual
+8,2 %
Mercado
Exigente
El mercado inmobiliario en Madrid
Madrid es el mercado inmobiliario más dinámico de España, con una demanda que supera ampliamente la oferta en la mayoría de distritos. El precio medio se sitúa en torno a 4.250 €/m², pero las diferencias entre barrios son enormes: desde los 2.100 €/m² de Vallecas hasta los 6.800 €/m² de Salamanca.
Una de las ventajas fiscales de comprar en Madrid es su ITP del 6%, el segundo más bajo de España solo por detrás del País Vasco. Esto puede suponer un ahorro de varios miles de euros respecto a otras comunidades.
En esta guía analizamos los precios por barrio, la hipoteca que necesitarías, los gastos de compra y las particularidades del mercado madrileño para que tomes la mejor decisión.
Precio medio/m²
5286 €
Vivienda 90 m²
475.740 €
Rentabilidad alquiler
4,8 %
Población
3.400.000
Madrid vs otras ciudades
| Ciudad | €/m² | ITP | Cuota/mes |
|---|---|---|---|
| Madrid | 5286 | 6,0 % | 1707 € |
| San Sebastián | 5200 | 4,0 % | — |
| Barcelona | 4100 | 10,0 % | — |
| Media España | 2100 | ~8 % | — |
Madrid es un 152% más cara que la media nacional.
Mejores barrios para comprar en Madrid
Precios orientativos por zona, vivienda estimada de 90 m² y cuota hipotecaria mensual (80% financiación, 25 años).
| Barrio | Precio €/m² | Vivienda 90 m² | Cuota/mes | Perfil |
|---|---|---|---|---|
| Más caroSalamanca | 6800 | 612.000 € | 2196 € | Zona prime, alta demanda de inversión y residencia de lujo |
| Chamberí | 5900 | 531.000 € | 1906 € | Barrio consolidado, comercio local y excelente transporte |
| Retiro | 5500 | 495.000 € | 1777 € | Zona privilegiada junto al parque, alta calidad de vida |
| Carabanchel | 2400 | 216.000 € | 775 € | Gran oferta de vivienda, parques y servicios en crecimiento |
| Más asequibleVallecas | 2100 | 189.000 € | 678 € | Precios accesibles, buena conexión metro, ideal primera vivienda |
Zona prime, alta demanda de inversión y residencia de lujo
Barrio consolidado, comercio local y excelente transporte
Zona privilegiada junto al parque, alta calidad de vida
Gran oferta de vivienda, parques y servicios en crecimiento
Precios accesibles, buena conexión metro, ideal primera vivienda
Gastos de compra en Madrid
Para una vivienda de segunda mano de 475.740 € en Madrid, estos son los gastos aproximados:
¿Cuánto necesitas ahorrar?
Esfuerzo de ahorro
128
meses ahorrando 1.000 €/mes
4877 €
sueldo neto mínimo (regla 35%)
Si accedes a una hipoteca al 90% o con aval ICO, la entrada se reduce significativamente. Un estudio gratuito te permite saber exactamente qué puedes conseguir.
Tu hipoteca en Madrid
Para una vivienda de 475.740 € con financiación del 80% a 25 años, la cuota mensual estimada sería de 1707 €/mes. Necesitarías un sueldo neto mínimo de 4877 € (regla del 35%).
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Lo que debes saber de Madrid
ITP del 6%, uno de los más bajos de España
El precio/m² varía hasta un 300% entre distritos (Salamanca vs Villaverde)
Fuerte demanda de inversión extranjera, especialmente en zona centro
Plan Madrid Nuevo Norte: futuro polo de revalorización en Chamartín
Red de metro con 302 estaciones — la accesibilidad al transporte es clave en la valoración
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Escríbenos por WhatsAppPreguntas frecuentes sobre comprar en Madrid
¿Cuánto cuesta de media comprar una vivienda en Madrid?
El precio medio de una vivienda de 90 m² en Madrid ronda los 382.500 €. Sin embargo, los precios varían enormemente según el distrito: desde 189.000 € en Villaverde hasta más de 612.000 € en Salamanca.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar en Madrid?
Para una vivienda media de 382.500 €, necesitarás aproximadamente 114.750 € entre entrada (20%) y gastos de compra (ITP 6%, notaría, registro y gestoría). Si accedes a una hipoteca al 90% o con aval ICO, la entrada se reduce significativamente.
¿Cuánto es el ITP en Madrid en 2026?
El ITP en la Comunidad de Madrid es del 6%, uno de los más bajos de España. Para una vivienda de 382.500 €, el ITP sería de 22.950 €. En obra nueva se paga IVA (10%) en lugar de ITP.
¿Qué barrios de Madrid son más asequibles para comprar?
Los distritos más asequibles son Villaverde, Usera, Puente de Vallecas y Carabanchel, con precios entre 1.800 y 2.500 €/m². Ofrecen buena conexión de metro y están experimentando procesos de renovación urbana.
¿Es buen momento para comprar vivienda en Madrid?
Los precios en Madrid han subido un 8,2% interanual. La demanda sigue superando a la oferta, especialmente en zonas bien comunicadas. Factores como el Euríbor, tu estabilidad laboral y el barrio elegido son más determinantes que intentar predecir el mercado.
Comprar vivienda en otras ciudades
Fuentes y referencias
- →MIVAU — Valor tasado vivienda libre por municipio (€/m²)
- →INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV), variación anual
- →Agencia Tributaria — ITP en Comunidad de Madrid (6%)
- →Banco de España — Guía acceso préstamo hipotecario
Precios actualizados al 4º trimestre 2025. Datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Sobre este contenido
Analista hipotecaria
Publicación: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.