Préstamos de fondos e inversores —no de bancos— con tu vivienda como garantía, para pagar deudas con Hacienda o la Seguridad Social, levantar un embargo o conseguir liquidez sin nómina. De 100.000 € a 10 millones: te llamamos a la hora que elijas y el fondo decide en una semana como máximo.
El capital privado tiene sentido cuando tienes una vivienda con valor y poca o ninguna deuda sobre ella, pero el banco no te presta porque no encajas en sus números. Los casos más habituales:
Para quién no es: si tienes ingresos estables y no estás en ningún fichero de morosos, un banco te sale bastante más barato. Mira primero el crédito hipotecario de los bancos.
No te pedimos nómina. El fondo valora sobre todo la garantía y cómo vas a devolverlo (otro patrimonio, la venta de un inmueble, un cobro previsto, tu actividad), no un sueldo fijo.
No es una forma de saltarse las normas, sino de cumplirlas. El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga a cualquier prestamista, banco o no, a evaluar que puedes devolver el préstamo. Un banco lo hace con tu nómina; un fondo, con tu patrimonio y con tu plan de salida. Por eso cuanto mejor documentado esté cómo vas a devolverlo, mejores condiciones puedes conseguir.
El prestamista es una empresa inscrita (un prestamista inmobiliario), no un particular sin control. Más abajo te contamos cómo comprobarlo.
Estos préstamos suelen ser cortos y muchas veces se pagan solo intereses durante el plazo y el capital entero al final. El riesgo está en llegar al vencimiento sin el dinero: entonces toca renegociar a contrarreloj, pagar intereses de demora o, en el peor caso, perder la vivienda. Las salidas habituales:
Vendiendo un inmueble
Refinanciando con un banco más adelante
Con un cobro previsto (herencia, indemnización, venta de un negocio…)
Con los ingresos de mi actividad o empresa
Un calendario realista: si pides 200.000 € a 3 años para pagar a Hacienda mientras vendes un segundo piso, pon el piso a la venta desde el primer mes y deja margen para que la venta llegue bastante antes del vencimiento. Si la salida es refinanciar con un banco, pregunta antes qué te pedirá (normalmente, salir de los ficheros y dos años de ingresos demostrables).
No hace falta que esté libre de cargas antes de empezar. Normalmente el préstamo paga esas deudas en la propia firma ante notario y después se cancelan en el Registro de la Propiedad. Lo que importa es que, sumando lo que debes, la operación quede dentro del 30-40 % del valor que suelen aceptar los fondos.
Ten a mano el certificado actualizado de la deuda (de la Agencia Tributaria, de la Seguridad Social o del banco) y la nota simple: son lo primero que pedirá el fondo para saber cuánto hay que cancelar.
| Concepto | Lo habitual | Fuente (consulta) |
|---|---|---|
| Interés (TIN anual) | del 8 al 16 % | Gesfinan (ejemplo: TIN 10,90 %, TAE 11,46 %) · HelpMyCash · hipotecas100.net (octubre 2026) |
| Comisión de apertura | del 1 al 3 % (una sola vez, art. 14.4 de la Ley 5/2019) | hipotecas100.net · HelpMyCash (octubre 2026) |
| Porcentaje del valor que prestan | del 30 al 40 % de la tasación | Legonomics · Sofkredit (octubre 2026) |
| Plazo | de 1 a 20 años; con frecuencia solo intereses y el capital al final | Sofkredit · HelpMyCash (octubre 2026) |
| Tiempos | primer análisis en 1-3 días; firma en 2-3 semanas (con los 10 días legales tras la FEIN) | Legonomics · BOE: Ley 5/2019, art. 14 (octubre 2026) |
Interés (TIN anual)
del 8 al 16 %
Gesfinan (ejemplo: TIN 10,90 %, TAE 11,46 %) · HelpMyCash · hipotecas100.net (octubre 2026)
Comisión de apertura
del 1 al 3 % (una sola vez, art. 14.4 de la Ley 5/2019)
hipotecas100.net · HelpMyCash (octubre 2026)
Plazo
de 1 a 20 años; con frecuencia solo intereses y el capital al final
Sofkredit · HelpMyCash (octubre 2026)
Tiempos
primer análisis en 1-3 días; firma en 2-3 semanas (con los 10 días legales tras la FEIN)
Legonomics · BOE: Ley 5/2019, art. 14 (octubre 2026)
Orientativo: cada fondo fija sus condiciones. Las tuyas, con su TAE, estarán en la FEIN que te entregue antes de firmar.
Cambia el importe, el interés, el plazo y las comisiones y mira cuánto pagas de verdad: la cuota, el coste total y la TAE de tu caso, con las comisiones dentro.
Cada mes pagas solo los intereses
2.000 €/mes
Y el último mes, 202.000 € (el capital más los intereses de ese mes).
Las comisiones suben tu TAE del 12,68 % al 15,48 %: cuanto más corto el plazo, más pesan.
Estimación con los datos que pones. La TAE de tu oferta la verás en la FEIN que te entregue el fondo.
Te llamamos
A la hora que elijas. Revisamos contigo la vivienda, las deudas y tu plan de salida, y en 1-3 días lo presentamos a los fondos que encajan.
Tasación
La encarga el fondo con una tasadora homologada.
Decisión del fondo
El fondo decide en una semana como máximo desde que tiene tu documentación.
Oferta vinculante (FEIN)
El fondo te entrega la FEIN con el interés, la TAE y todas las comisiones.
10 días para pensarlo
La ley te da al menos 10 días naturales entre la FEIN y la firma (art. 14 de la Ley 5/2019).
Notario y firma
Acta de transparencia gratuita ante el notario que elijas (art. 15) y firma de la escritura.
En total, la firma llega en unas 2-3 semanas.
| Capital privado | Banco | Hipoteca inversa | Vender y quedarte de alquiler | |
|---|---|---|---|---|
| Coste | Alto: interés del 8 al 16 % | El más bajo | Medio; los intereses se acumulan | Sin intereses; pagas un alquiler |
| Requisitos | Garantía y plan de salida | Ingresos estables y sin ficheros | Tener 65 años o más | Encontrar comprador |
| Plazo hasta el dinero | 2-3 semanas | Más largo; lo fija cada entidad | Más largo; lo fija cada entidad | Lo que tardes en vender |
| Riesgo | Perder la vivienda si no pagas | Perder la vivienda si no pagas | Los herederos heredan la deuda | Dejas de ser propietario |
Capital privado
Interés del 8 al 16 %. Pide garantía y plan de salida. Firma en 2-3 semanas.
Banco
El más barato, pero pide ingresos estables y no estar en ficheros.
Hipoteca inversa
Desde los 65 años; los intereses se acumulan y la deuda pasa a los herederos.
Vender y quedarte de alquiler
Sin intereses, pero dejas de ser propietario.
Más sobre cada una: crédito hipotecario del banco y hipoteca inversa.
Si la garantía es tu vivienda y eres un particular, la Ley 5/2019 se aplica igual a un fondo que a un banco:
10 días para estudiar la oferta
Recibes la FEIN y la FiAE al menos 10 días naturales antes de firmar (art. 14.1).
El notario lo eliges tú
Y te explica el préstamo gratis en el acta de transparencia (art. 15).
Una sola comisión de apertura
Cubre el estudio y la tramitación: no pueden cobrarte otra por lo mismo (art. 14.4).
Gastos del prestamista
Notaría, registro y gestoría los paga el prestamista (art. 14.1.e), y también el impuesto de AJD (art. 29 del TRLITPAJD). A tu cargo, la tasación y tu copia.
Demora con límite
El interés de demora es el ordinario más 3 puntos, como mucho (art. 25).
Vencimiento anticipado tasado
Solo con impagos del 3 % del capital o 12 cuotas en la primera mitad del plazo, o del 7 % o 15 cuotas en la segunda, y con un mes de aviso (art. 24).
Nosotros también lo estamos: hipotecas.me es intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el número E569.
La Ley de Usura de 1908 anula los préstamos con un interés «notablemente superior al normal del dinero». La pregunta es con qué se compara. El Tribunal Supremo lo aclaró en la STS 257/2023, del Pleno de la Sala Primera: si el prestamista no es un banco, el interés se compara con el de los préstamos de ese mismo mercado (las empresas de la Ley 2/2009), no con los tipos medios de los bancos.
En aquel caso, un préstamo hipotecario de un prestamista no bancario al 14 % no se consideró usura. Eso no significa que cualquier interés valga: un tipo muy por encima de lo habitual en este mercado, o comisiones que disparan la TAE, siguen siendo motivo para no firmar o para reclamar.
Vivienda de 600.000 € libre de cargas y una deuda de 180.000 € con Hacienda. Tiene a la venta un local que espera vender en unos dos años.
Pide 180.000 € a 2 años, al 12,00 % TIN, solo intereses y el capital al final.
Salida: Al vender el local devuelve el capital de una vez. Mientras tanto, solo paga intereses.
Vivienda de 450.000 € con un embargo de 60.000 €. Necesita 60.000 € para su negocio además de cancelar el embargo: el préstamo es de 120.000 €. Está en un fichero de morosos.
Pide 120.000 € a 3 años, al 11,00 % TIN, solo intereses y el capital al final.
Salida: Cuando salga del fichero y presente dos ejercicios con beneficios, refinanciará con un banco a un interés más bajo.
Casos inventados para explicar cómo funciona, calculados con la misma fórmula que la calculadora. No son operaciones reales ni una oferta.
¿Te presta un familiar o el vendedor? Eso es otra cosa: lo explicamos en hipoteca entre particulares.
Somos intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E569). Presentamos tu caso a fondos e inversores inscritos, comparamos sus ofertas y negociamos las condiciones. Es compatible con otras fuentes de financiación.
¿Prefieres hablar? Llámanos al 91 993 14 63 o escríbenos por WhatsApp (670 481 876).
Director de cumplimiento normativo
Publicación: octubre 2026
Última actualización: Octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
¿Encaja tu caso?
Te llamamos a la hora que elijas
