¿Se puede hacer una hipoteca entre particulares?

Hipoteca entre particulares: cómo funciona

Una hipoteca entre particulares es un préstamo privado con garantía hipotecaria. No interviene ningún banco. Es legal y está regulada por el Código Civil español.

¿Cuándo se usa?

• Familiares: padres que prestan dinero a hijos para comprar vivienda, con la casa como garantía
• Vendedor que financia: el vendedor acepta cobrar a plazos con garantía hipotecaria sobre la vivienda vendida
• Inversores privados: menos habitual, pero existe como alternativa a la banca para perfiles rechazados

Requisitos legales

• Escritura pública ante notario — obligatoria para que tenga validez real
• Inscripción en el Registro de la Propiedad — para que la hipoteca sea oponible a terceros
• Pago de AJD (Actos Jurídicos Documentados) — 0,5-1,5% según comunidad autónoma

Implicaciones fiscales

• Prestamista: los intereses cobrados tributan como rendimiento del capital mobiliario en IRPF
• Prestatario: no puede deducir los intereses (la deducción por vivienda habitual se eliminó en 2013)
• Si es a tipo 0% entre familiares: Hacienda puede imputar un interés de mercado al prestamista (presunción de onerosidad)

Ventajas e inconvenientes

Ventajas: flexibilidad total en condiciones, sin comisiones bancarias, rapidez.

Inconvenientes: riesgo de conflicto familiar, fiscalidad compleja, el prestamista asume todo el riesgo de impago.

Recomendamos siempre asesoramiento legal y fiscal antes de formalizar una hipoteca entre particulares.