¿Se puede hacer una hipoteca entre particulares?

Hipoteca entre particulares: cómo funciona

Una hipoteca entre particulares es un préstamo privado con garantía hipotecaria. No interviene ningún banco. Es legal: la regulan el Código Civil y la Ley Hipotecaria. Si el prestamista se dedica a dar préstamos de forma profesional, le aplica además la Ley 5/2019.

¿Cuándo se usa?

• Familiares: padres que prestan dinero a hijos para comprar vivienda, con la casa como garantía
• Vendedor que financia: el vendedor acepta cobrar a plazos con garantía hipotecaria sobre la vivienda vendida
• Inversores privados: menos habitual, pero existe como alternativa a la banca para perfiles rechazados

Requisitos legales

• Escritura pública ante notario — obligatoria para que tenga validez real
• Inscripción en el Registro de la Propiedad — para que la hipoteca sea oponible a terceros
• Pago de AJD (Actos Jurídicos Documentados) — al tipo que fije cada comunidad autónoma para la escritura del préstamo; entre particulares lo paga quien se beneficia de la hipoteca, el prestamista (Texto Refundido del ITPAJD, art. 29)

Implicaciones fiscales

• Prestamista: los intereses cobrados tributan como rendimiento del capital mobiliario en IRPF
• Prestatario: no puede deducir los intereses (la deducción por vivienda habitual se eliminó en 2013)
• Si es a tipo 0 % entre familiares: Hacienda puede presumir que el préstamo devenga intereses e imputárselos al prestamista si no se prueba que es gratuito (Ley 35/2006 del IRPF, art. 6.5)

Ventajas e inconvenientes

Ventajas: flexibilidad total en condiciones, sin comisiones bancarias, rapidez.

Inconvenientes: riesgo de conflicto familiar, fiscalidad compleja, el prestamista asume todo el riesgo de impago.

Recomendamos siempre asesoramiento legal y fiscal antes de formalizar una hipoteca entre particulares.