¿Te darían la hipoteca?
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Tasación hipotecaria: guía completa del proceso
Cómo funciona, quién puede hacerla, cuánto cuesta y qué hacer si no estás conforme. Todo lo que necesitas saber sobre la tasación antes de pedir tu hipoteca.
Lo esencial
- Obligatoria para cualquier hipoteca en España
- Solo sociedades homologadas por el Banco de España
- Informe válido durante 6 meses — portable entre bancos
- Puedes elegir tasadora y reclamar errores formalmente
🏠 ¿Qué es la tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria es una valoración oficial de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Su finalidad principal es determinar el valor del inmueble que servirá como garantía de la hipoteca.
El banco utiliza este valor para calcular el porcentaje de financiación (LTV). Si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco calcula sobre el valor de tasación (el menor de ambos), lo que puede obligarte a aportar más entrada de la prevista.
La tasación se rige por la Orden ECO/805/2003, que establece los métodos de valoración, los contenidos del informe y los requisitos que deben cumplir las sociedades. Es un documento técnico, independiente y regulado — no una opinión de mercado.
📋 ¿Cuándo es obligatoria la tasación?
La tasación es obligatoria siempre que un inmueble sirva como garantía hipotecaria. Esto incluye:
Hipoteca nueva
Compra de vivienda habitual, segunda residencia o inversión con financiación hipotecaria.
Subrogación
Cambio de banco para mejorar condiciones — el nuevo banco necesita su propia tasación.
Hipoteca inversa
Complemento a la jubilación con garantía del inmueble — requiere tasación para calcular la renta.
Crédito hipotecario
Financiación con garantía de vivienda ya pagada — el banco necesita conocer el valor actual.
Ampliación de hipoteca
Solicitar más capital sobre la misma garantía — se retasa para actualizar el LTV.
Novación con cambio de garantía
Si la renegociación implica cambios en el inmueble de garantía.
No es obligatoria para compraventas sin hipoteca (pago al contado), aunque es recomendable para asegurar que el precio es razonable. Consulta los gastos de compra de vivienda para ver cómo la tasación encaja en el presupuesto total.
🔄 El proceso de tasación paso a paso
Solicitud
Solicita la tasación al banco o a una sociedad homologada. Aporta nota simple, ref. catastral y certificado energético.
Asignación
La sociedad asigna un arquitecto o arquitecto técnico cualificado y programa la visita.
Visita
El tasador inspecciona el inmueble (20-45 min): mide, revisa estado, fotografía y comprueba datos registrales.
Informe
El técnico selecciona comparables, aplica el método de valoración y redacta el informe.
Entrega
La sociedad revisa, firma y envía al solicitante y al banco. Tienes derecho a copia completa.
Solicitud
Día 0Solicita la tasación al banco o directamente a una sociedad homologada. Aporta nota simple, referencia catastral y certificado energético.
Asignación de técnico
Día 0-1La sociedad asigna un arquitecto o arquitecto técnico cualificado y programa la visita presencial.
Visita presencial
Día 1-3El tasador inspecciona el inmueble (20-45 min): mide superficie, revisa estado, documenta fotográficamente y comprueba datos registrales.
Elaboración del informe
Día 3-7El técnico selecciona comparables, aplica el método de valoración y redacta el informe con valor de tasación y valor de mercado.
Emisión y entrega
Día 3-7La sociedad revisa el informe, lo firma y lo envía al solicitante y al banco. Tienes derecho a copia completa.
💶 ¿Cuánto cuesta una tasación?
No hay tarifa oficial: cada sociedad de tasación fija su precio, que depende del tipo de inmueble y de la zona. Los rangos son una estimación de hipotecas.me; el precio exacto te lo da la sociedad o el banco antes de encargarla. Selecciona tu caso:
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📊 Tipos de tasación inmobiliaria
No todas las tasaciones son iguales. Según la finalidad, existen distintos tipos con diferentes requisitos:
| Tipo | Finalidad | Quién la realiza | Normativa |
|---|---|---|---|
| HipotecariaEsta guía | Garantía de préstamos hipotecarios | Sociedad homologada BdE | Orden ECO/805/2003 |
| Catastral | Determinación del valor catastral para IBI | Dirección General del Catastro | RD Legislativo 1/2004 |
| Pericial | Juicios, herencias, divorcios | Perito tasador (arquitecto) | LEC / Código Civil |
| Contradictoria | Impugnación del valor de Hacienda | Perito del contribuyente | Ley General Tributaria |
| De mercado | Compraventas, inversión, valoración de cartera | Cualquier profesional cualificado | No regulada específicamente |
HipotecariaEsta guía
Finalidad: Garantía de préstamos hipotecarios
Realiza: Sociedad homologada BdE
Normativa: Orden ECO/805/2003
Catastral
Finalidad: Valor catastral para IBI
Realiza: Dirección General del Catastro
Normativa: RD Legislativo 1/2004
Pericial
Finalidad: Juicios, herencias, divorcios
Realiza: Perito tasador
Normativa: LEC / Código Civil
Contradictoria
Finalidad: Impugnación del valor de Hacienda
Realiza: Perito del contribuyente
Normativa: Ley General Tributaria
En esta guía nos centramos en la tasación hipotecaria, la única con validez para la concesión de préstamos con garantía inmobiliaria.
📈 Tasación vs precio de compra
El banco siempre usa el menor valor entre tasación y precio de compra para calcular tu financiación. Explora los tres escenarios posibles:
🏛️ Sociedades de tasación homologadas
Solo las sociedades inscritas en el registro oficial del Banco de España pueden emitir tasaciones válidas para hipotecas. La lista cambia con las altas, bajas y fusiones que el Banco de España publica en el BOE. Estas son algunas de las inscritas, sin orden de tamaño:
Tinsa
Tinsa Tasaciones Inmobiliarias. La baja de Balkide Balorazioak por su absorción por Tinsa se publicó en el BOE en enero de 2026 (BOE-A-2026-2139).
Sociedad de Tasación (ST)
Inscrita en el registro especial de sociedades de tasación del Banco de España.
Gloval
Inscrita en el registro especial de sociedades de tasación del Banco de España.
Gesvalt
Inscrita en el registro especial de sociedades de tasación del Banco de España.
Puedes consultar el listado completo y actualizado de sociedades en la web del Banco de España (app.bde.es). Verifica siempre que la sociedad esté en estado Activa antes de contratar.
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
📐 Métodos de valoración oficiales
La Orden ECO/805/2003 establece cuatro métodos. El tasador aplica el más adecuado según el tipo de inmueble. Este diagrama te ayuda a entender cuál se usará en tu caso:
Comparación
Min. 6 comparables
Coste reposición
Valor reconstrucción
Capitalización
Rentas × tasa cap.
Residual
Valor final − costes
Para hipotecas de vivienda habitual, el método de comparación es casi siempre el dominante. El informe debe indicar qué método se ha utilizado y justificar la elección.
📄 Anatomía del informe de tasación
El informe tiene 20-40 páginas. Estas son las secciones clave y dónde encontrarlas:
Descripción del inmueble
Pág. 2-5Superficie, distribución, antigüedad, estado, comprobación con datos registrales y catastrales.
Documentación fotográfica
Pág. 6-10Fotos del interior, exterior, zonas comunes, anejos y entorno en el momento de la visita.
Análisis de mercado y comparables
Pág. 11-20Mínimo 6 comparables con dirección, superficie, precio y ajustes aplicados. Base del valor.
Valor de tasación y de mercado
Pág. 21-25El valor oficial (hipotecario, conservador) y el de mercado (venta libre). El banco usa el de tasación.
Condicionantes y advertencias
Pág. 26+Obras próximas, cargas urbanísticas, discrepancias registrales. Lee esto con atención.
📌 Datos clave
Pide siempre una copia completa del informe: la tasación la pagas tú.
⚖️ Tus derechos como consumidor
Derecho a elegir tasadora
El banco está obligado a aceptar la tasación que aportes si la certifica un tasador homologado y no ha caducado. Puede hacer sus comprobaciones, pero no cobrártelas.
Normativa: Real Decreto-ley 24/2021, art. 20
Portabilidad del informe
Puedes usar el mismo informe en varios bancos mientras no caduque (seis meses desde su emisión). Rechazarlo es una infracción grave o muy grave del banco.
Normativa: Orden ECO/805/2003, art. 62; Real Decreto-ley 24/2021, art. 20
Copia completa del informe
La tasación la pagas tú, así que pide una copia íntegra, con los comparables y la metodología. Sin ella no podrás llevarla a otro banco ni reclamar con fundamento.
Normativa: Ley 5/2019 LCCI, art. 14 (gastos de tasación)
Si un banco rechaza tu tasación, pide el motivo por escrito y reclama ante su servicio de atención al cliente; si no te da la razón, puedes acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
⚠️ ¿Qué hacer si la tasación sale baja?
Si la tasación es inferior al precio de compra, el banco financia sobre el valor de tasación. Esto significa más entrada de tu bolsillo. Tus opciones principales:
Renegociar el precio
Presenta el informe al vendedor como argumento para rebajar.
Aportar más entrada
Cubre la diferencia con ahorro propio si tienes margen.
Segunda tasación
Otro tasador puede seleccionar comparables diferentes.
Reclamar errores
Si hay errores objetivos (superficie, comparables), reclama formalmente.
Cambiar de banco
Otra entidad encargará tasación a otra sociedad.
Esperar y retasar
En 6 meses el mercado puede haber subido.
Consulta qué hacer si la tasación sale baja →
🧠 ¿Verdadero o falso? Quiz sobre la tasación
Pon a prueba lo que sabes sobre la tasación hipotecaria. Pulsa Verdadero o Falso en cada afirmación.
Preguntas frecuentes sobre la tasación hipotecaria
¿Qué es exactamente una tasación hipotecaria?
¿Es obligatoria la tasación para pedir una hipoteca?
¿Cuánto tarda el proceso completo de tasación?
¿Puedo elegir la sociedad de tasación?
¿Qué diferencia hay entre valor de tasación y precio de compra?
¿La tasación sirve para varios bancos?
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con la tasación?
¿Caduca la tasación hipotecaria?
¿Se puede tasar una vivienda sin ponerla a la venta?
¿Influye el certificado energético en la tasación?
¿Qué normativa regula las tasaciones en España?
¿Puedo acompañar al tasador durante la visita?
Siguiente paso
📚 Guías sobre tasación hipotecaria
🛠️ Herramientas útiles
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Ahora que conoces el proceso, comprueba al momento si tu hipoteca es viable y qué bancos encajan con tu caso. El estudio es gratuito y sin compromiso.
📖 Fuentes y normativa
- Orden ECO/805/2003 — normas de valoración de bienes inmuebles
- Real Decreto-ley 24/2021 — tasación alternativa (art. 20) y sociedades de tasación (art. 21)
- Real Decreto 775/1997 — homologación de servicios de tasación
- Ley 5/2019 (LCCI) — contratos de crédito inmobiliario
- BOE — Real Decreto 390/2021, de certificación de la eficiencia energética de los edificios
- BOE — Ley 58/2003, General Tributaria
- BOE — Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)
- BdE — Registro oficial de sociedades de tasación
- BdE — Guía de acceso al préstamo hipotecario
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.