Cómo funciona la tasación hipotecaria: proceso paso a paso

Cómo se solicita una tasación hipotecaria

La tasación se solicita a través de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Puedes hacerlo directamente tú como particular o a través del banco donde tramitas la hipoteca. Si la solicitas a través del banco, este te propondrá una sociedad con la que tenga acuerdo, aunque por ley puedes elegir cualquier otra homologada.

Al solicitar la tasación deberás aportar la dirección exacta del inmueble, la referencia catastral, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y el certificado energético en vigor. Algunos tasadores también piden las escrituras o el contrato de arras si ya se ha firmado.

Una vez aceptado el encargo, la sociedad de tasación asigna un técnico cualificado (arquitecto o arquitecto técnico) y programa la visita presencial al inmueble. El plazo habitual entre la solicitud y la visita es de 1 a 3 días hábiles.

La visita del tasador: qué revisa y cuánto dura

La visita presencial es el momento clave del proceso. El tasador acude al inmueble y realiza una inspección que dura entre 20 y 45 minutos dependiendo del tipo de vivienda. Durante la visita comprueba la superficie real (que puede diferir de la catastral), la distribución de estancias, el estado de conservación de instalaciones y acabados, y la orientación.

El tasador también documenta fotográficamente el interior y exterior de la vivienda, las zonas comunes del edificio si es un piso, y el entorno inmediato. Comprueba que la vivienda coincide con la descripción registral y catastral, y detecta posibles patologías constructivas (humedades, grietas, defectos estructurales).

Es recomendable que el propietario o comprador esté presente durante la visita para facilitar el acceso a todas las estancias, incluyendo trasteros y garajes. El tasador puede hacer preguntas sobre reformas realizadas, antigüedad de instalaciones o problemas conocidos del edificio.

El método de comparación: cómo se calcula el valor

El método principal que utilizan los tasadores para viviendas es el de comparación o mercado. Consiste en analizar operaciones recientes de compraventa de inmuebles similares en la misma zona para determinar un valor de referencia. La Orden ECO/805/2003 exige disponer de al menos seis transacciones u ofertas comparables (artículo 21), que el tasador ajusta por diferencias de superficie, estado, planta, orientación y extras.

Además del método de comparación, el tasador puede aplicar el método residual (para suelo o inmuebles en construcción), el de capitalización (para inmuebles en alquiler) o el de coste de reposición. Para hipotecas de vivienda habitual, el de comparación es prácticamente siempre el método dominante.

El informe de tasación: contenido y estructura

El informe de tasación es un documento técnico de entre 20 y 40 páginas que incluye: descripción del inmueble, comprobación registral y catastral, estado de conservación, documentación fotográfica, análisis de mercado con los comparables utilizados, método de valoración aplicado, y finalmente el valor de tasación.

El informe distingue entre el valor de tasación (para finalidad hipotecaria, más conservador) y el valor de mercado (precio estimado de venta libre). El banco utilizará el valor de tasación para calcular el LTV y determinar cuánto te puede prestar. El informe caduca a los seis meses de su fecha de emisión (artículo 62 de la Orden ECO/805/2003).

Una vez emitido, la sociedad de tasación envía el informe al solicitante y, si lo has tramitado a través del banco, directamente a la entidad. Tienes derecho a recibir una copia completa del informe, incluyendo los comparables utilizados y la metodología aplicada.

Plazos habituales del proceso completo

El plazo total desde la solicitud hasta la entrega del informe oscila entre 3 y 7 días hábiles. La visita se programa en 1-3 días, el tasador necesita 2-4 días adicionales para redactar el informe, y la sociedad puede tardar 1 día más en revisarlo y emitirlo oficialmente.

Cuando la sociedad tiene mucha carga de trabajo o la vivienda está en una zona con pocos técnicos disponibles, los plazos pueden alargarse. Si necesitas agilizar el proceso, comunícalo al solicitar la tasación: algunas sociedades ofrecen un servicio urgente con un suplemento sobre la tarifa base, así que pide el importe por escrito antes de aceptarlo.