Tasación baja: qué hacer si la tasación sale por debajo del precio

Por qué una tasación puede salir por debajo del precio

La causa más frecuente es que los comparables de mercado utilizados por el tasador reflejen precios inferiores al que has pactado. Esto ocurre especialmente en mercados al alza, donde los precios de cierre de los últimos 6-12 meses (base de los comparables) no recogen la subida más reciente.

Otras causas habituales: la vivienda necesita reformas que el tasador descuenta del valor, la superficie real es inferior a la anunciada, el inmueble tiene cargas urbanísticas no previstas, o simplemente el tasador ha sido conservador en su estimación. También influye la zona — en mercados con pocas transacciones recientes, los comparables pueden ser escasos o poco representativos.

Cómo afecta una tasación baja a tu financiación

El banco calcula el porcentaje de financiación (LTV) sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación. Si compras por 200.000 € y la tasación sale en 180.000 €, con un LTV del 80% el banco te prestará como máximo 144.000 € (80% de 180.000 €), no 160.000 €. La diferencia (16.000 € adicionales) debes cubrirla con ahorro propio.

Este desfase puede hacer que la operación se caiga si no dispones del ahorro adicional. Por eso es crucial conocer tus opciones antes de dar por perdida la compra.

Todas tus opciones cuando la tasación es baja

Opción 1: Renegociar el precio de compra. Si la tasación es significativamente inferior, tienes argumentos objetivos para pedir al vendedor que rebaje el precio. Algunos vendedores aceptan porque saben que el siguiente comprador se encontrará el mismo problema.

Opción 2: Aportar más entrada. Si tienes ahorro adicional, puedes cubrir la diferencia entre la financiación calculada sobre la tasación y el precio real. Es la opción más rápida, pero no siempre viable.

Opción 3: Solicitar una segunda tasación con otra sociedad homologada. Distinto tasador puede seleccionar comparables diferentes y llegar a un valor más alto. Eso sí, la segunda tasación la pagas tú y no hay garantía de resultado.

Opción 4: Cambiar de banco. Cada entidad trabaja con distintas sociedades de tasación y tiene distintos criterios de riesgo. Un banco diferente puede encargar tasación a otra sociedad que valore más alto, o puede ofrecer un LTV superior que compense la diferencia.

Opción 5: Reclamar si detectas errores objetivos en el informe (superficie mal medida, comparables de otra zona, estado de conservación infravalorado). La sociedad de tasación debe revisar la reclamación y emitir un informe corregido si procede.

Cuándo aceptar la tasación y cuándo luchar

Acepta si la diferencia es pequeña (menos del 5%) y puedes cubrir el exceso con ahorro. También acepta si los comparables del informe son correctos y representativos — una tasación baja puede ser una señal legítima de que el precio está inflado.

Lucha si detectas errores objetivos (superficie incorrecta, comparables de barrios diferentes, reformas recientes no consideradas), si la diferencia es superior al 10%, o si tienes referencias de ventas recientes en la misma zona a precios similares al tuyo que no aparecen en el informe.

Importante: nunca intentes presionar o sobornar al tasador. Las sociedades de tasación están reguladas y auditadas por el Banco de España. La vía es siempre la reclamación formal ante la sociedad.