Gastos de notaría al comprar vivienda: aranceles, desglose y quién paga

Qué son los aranceles notariales y por qué están regulados

Los aranceles notariales son las tarifas oficiales que cobra un notario por autorizar escrituras públicas. Están fijados por el Real Decreto 1426/1989, lo que significa que todos los notarios de España parten de la misma tarifa por el mismo tipo de operación. El único margen es a la baja: el Real Decreto-ley 6/2000 (art. 35.1) permite al notario aplicar un descuento de hasta el 10 % sobre el arancel.

Cuando compras una vivienda, se firman habitualmente dos escrituras: la de compraventa (que formaliza la transmisión de la propiedad) y la del préstamo hipotecario (que constituye la garantía a favor del banco). Cada una genera unos honorarios notariales independientes.

Además del arancel base, la factura del notario incluye los folios de la matriz, las copias y el IVA, con importes que también fija el arancel (Real Decreto 1426/1989, anexo I): los folios de la matriz, a partir del quinto, a 3,005061 € por cara escrita; la copia autorizada, a 3,005061 € por folio y la mitad desde el duodécimo, y la copia simple, a 0,601012 € por folio. Cuánto suman depende de lo larga que sea la escritura y de las copias que pidas.

Tabla de aranceles notariales según precio de la vivienda

Los aranceles se calculan por tramos acumulativos, de forma similar al IRPF. Cada tramo del precio escriturado se grava a un porcentaje diferente. A mayor precio, menor porcentaje marginal. Esta tabla refleja los tramos vigentes del Real Decreto 1426/1989.

Para una vivienda de 200.000 €, el arancel base de la escritura de compraventa ronda los 341 € tras la rebaja general del 5 %. Para una de 350.000 €, se sitúa en torno a los 412 €. A estos importes hay que añadir los suplementos por extensión, las copias y el IVA.

Quién paga la notaría: la distinción clave tras la Ley LCCI

Antes de junio de 2019, el comprador solía asumir todos los gastos de notaría, tanto de la compraventa como del préstamo hipotecario. La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario cambió este reparto de forma radical.

Desde la LCCI, el banco paga los gastos de notaría de la escritura del préstamo hipotecario. El comprador sigue pagando la escritura de compraventa y su copia autorizada. Es decir, se pagan dos actos notariales, pero cada parte asume el suyo.

Si compras sin hipoteca (al contado), solo hay una escritura — la de compraventa — y la paga íntegramente el comprador. Si compras con hipoteca, lo que te ahorras respecto al sistema anterior es la escritura del préstamo, cuyo arancel se calcula sobre el importe de la hipoteca.

• •Escritura de compraventa → la paga el comprador
• •Escritura del préstamo hipotecario → la paga el banco (Ley 5/2019 LCCI)
• •Copias de la escritura de préstamo → el banco paga la primera copia; el comprador, las suyas
• •Acta de transparencia (obligatoria antes de firmar) → la paga el banco

El acta de transparencia: visita previa obligatoria al notario

La Ley LCCI introdujo la obligación de que el comprador acuda al notario al menos un día antes de firmar la hipoteca para recibir asesoramiento gratuito. En esta visita se firma el acta de transparencia, donde el notario verifica que entiendes las condiciones del préstamo.

El coste del acta de transparencia lo asume íntegramente el banco. Para el comprador es gratuita y obligatoria. No puedes firmar la hipoteca sin haber pasado antes por esta visita. El notario comprobará que recibiste la FEIN, la FiAE y el resto de documentación precontractual con la antelación legal de 10 días.

Si el notario detecta que no has entendido alguna cláusula, puede retrasar la firma. En la práctica, la visita dura entre 30 y 60 minutos y es una oportunidad real para resolver dudas antes del compromiso definitivo.

Cómo calcular el coste de notaría de tu compraventa

Para estimar tu factura de notaría, aplica los tramos de la tabla anterior al precio escriturado de la vivienda. Después, suma los folios de la matriz a partir del quinto, las copias y el IVA. Como referencia, tu copia autorizada de una escritura de 40 folios sale por 93 € con IVA.

Si compras con hipoteca, recuerda que la escritura del préstamo no te afecta económicamente: la paga el banco. Tu gasto de notaría se limita a la escritura de compraventa y tus copias.

Derecho a elegir notario: cómo ejercerlo

El comprador tiene derecho legal a elegir el notario ante el que se firma la escritura de compraventa. Ni el banco, ni la inmobiliaria, ni el vendedor pueden imponerte un notario concreto. Este derecho está recogido en el artículo 126 del Reglamento Notarial.

En la práctica, muchos compradores aceptan el notario que propone la gestoría del banco por comodidad. Pero si tienes un notario de confianza o quieres uno cercano a tu domicilio, estás en tu derecho. El arancel de partida es el mismo con cualquier notario; lo que puede cambiar es que uno te aplique el descuento de hasta el 10 % que permite la ley y otro no.

Si compras con hipoteca, el banco puede preferir un notario con el que tenga fluidez operativa, pero no puede obligarte. Lo habitual es coordinarse para que la firma de compraventa e hipoteca se haga ante el mismo notario y en el mismo acto.