Gastos de compra: obra nueva vs segunda mano (IVA+AJD vs ITP)

Tributación de la obra nueva: IVA + AJD

Cuando compras una vivienda de obra nueva a un promotor o constructor (primera transmisión), la operación tributa por IVA al tipo reducido de la vivienda, el 10 % (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 del IVA). Este IVA se paga al promotor junto con el precio de la vivienda y no se ingresa de forma separada en Hacienda — es el promotor quien lo declara.

Además del IVA, la compra de obra nueva está sujeta al Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico que grava la escritura pública. El tipo va del 0 % (País Vasco, donde la compra de vivienda está exenta) al 1,5 % según la comunidad autónoma. El AJD se calcula sobre el precio escriturado de la vivienda.

El IVA baja al 4 % (tipo superreducido, art. 91.dos de la Ley del IVA) en la VPO de régimen especial o de promoción pública y, desde el 1 de diciembre de 2026, también la vivienda protegida con calificación permanente o indefinida, cuando la vende su promotor, según el Real Decreto-ley 29/2026; el resto de VPO paga el 10 % general. El AJD también puede tener tipo reducido en algunas comunidades para VPO.

Tributación de la segunda mano: ITP

Cuando compras una vivienda de segunda mano (segunda o posterior transmisión entre particulares), la operación tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es de competencia autonómica, lo que explica la enorme disparidad de tipos: desde el 4 % en País Vasco hasta el 10 % en Cataluña, y hasta el 13 % en los tramos altos.

El ITP se paga por el comprador directamente en la delegación de Hacienda autonómica, en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La base imponible es el precio escriturado o el valor de referencia catastral, el que sea mayor.

Desde 2022, la Ley 11/2021 introdujo el valor de referencia catastral como base mínima para el ITP. Si el precio escriturado es inferior a este valor de referencia, Hacienda puede girar una liquidación complementaria. Es fundamental verificar el valor de referencia antes de firmar. Puedes consultar los datos catastrales de cualquier vivienda con nuestra herramienta de consulta catastral.

Tipos de ITP por comunidad autónoma (general y reducido)

El tipo general de ITP varía significativamente entre comunidades. Algunas ofrecen tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas por debajo de un determinado precio. Consulta los detalles de Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana o todas las comunidades.

Ejemplo comparativo: obra nueva vs segunda mano a 250.000 €

Veamos un caso práctico para una vivienda de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, comparando los impuestos en cada escenario. Asumimos compra de vivienda habitual: en segunda mano se aplica la bonificación madrileña (Vivienda habitual (≤ 250.000 €)), que deja el ITP en el 5,4 %.

Tipos de AJD por comunidad autónoma

El AJD, que solo se paga en obra nueva, también varía por comunidad autónoma. Desde noviembre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018), el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco. El comprador solo paga el AJD de la escritura de compraventa de la obra nueva.

Los tipos generales van del 0 % (País Vasco: la primera transmisión de una vivienda está exenta) al 1,5 % (9 comunidades, entre ellas Aragón y Baleares); Navarra aplica el 0,5 %, Andalucía el 1,2 % y la Comunidad Valenciana el 1,4 %. Esto supone una diferencia de hasta 3.750 € en una vivienda de 250.000 €.

Si la compras como vivienda habitual, 7 comunidades tienen un AJD propio para ella; el más bajo es el 0,1 % (Comunidad Valenciana). Las condiciones están en la ficha de ITP de cada comunidad.

Otras diferencias de gastos entre obra nueva y segunda mano

Más allá de los impuestos, hay gastos específicos de cada tipo de vivienda. En obra nueva, es habitual pagar un fondo de reserva de comunidad, escritura de obra nueva y división horizontal (si es la primera), y posibles derramas iniciales. A cambio, no necesitas reforma inmediata.

En segunda mano, los impuestos son generalmente menores, pero puedes necesitar una reforma (pide presupuesto antes de firmar) y debes verificar que no hay derramas pendientes en la comunidad. Además, la tasación puede ser más baja si el estado de conservación no es óptimo.

• •Obra nueva: garantía decenal obligatoria, sin necesidad de reforma, suministros de alta, posible plaza de garaje incluida
• •Segunda mano: posible reforma, suministros ya dados de alta, comunidad consolidada, mayor oferta y margen de negociación en precio
• •Obra nueva: entrada más alta si el precio es mayor por m² que la segunda mano equivalente
• •Segunda mano: certificado energético normalmente peor, lo que implica mayor gasto energético mensual