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Gastos de compra: obra nueva vs segunda mano (IVA+AJD vs ITP)
La diferencia fiscal entre comprar obra nueva y segunda mano es una de las variables más importantes en tu presupuesto de compra. Mientras que la vivienda nueva tributa por IVA (10 %) más AJD (0,5-1,5 %), la de segunda mano tributa por ITP (6-11 % según la comunidad autónoma). En esta guía comparamos ambos escenarios con cifras reales para que puedas calcular el impacto en tu caso concreto.
Lo esencial
10 min de lectura completa- 1Obra nueva: IVA 10 % (4 % en VPO) + AJD entre 0,5 % y 1,5 % según la comunidad autónoma
- 2Segunda mano: ITP entre el 6 % y el 11 % según la comunidad autónoma — no se paga IVA ni AJD
- 3En la mayoría de CCAA, comprar obra nueva es fiscalmente más caro que segunda mano equivalente
- 4Existen tipos reducidos de ITP para jóvenes, familias numerosas y viviendas de bajo valor en muchas comunidades
Tributación de la obra nueva: IVA + AJD
Cuando compras una vivienda de obra nueva a un promotor o constructor (primera transmisión), la operación tributa por IVA al tipo general del 10 %. Este IVA se paga al promotor junto con el precio de la vivienda y no se ingresa de forma separada en Hacienda — es el promotor quien lo declara.
Además del IVA, la compra de obra nueva está sujeta al Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico que grava la escritura pública. El tipo varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. El AJD se calcula sobre el precio escriturado de la vivienda.
En el caso de Viviendas de Protección Oficial (VPO), el tipo de IVA se reduce al 4 % (tipo superreducido). El AJD también puede tener tipo reducido en algunas comunidades para VPO.
IVA en Canarias: IGIC 6,5 %En Canarias no se aplica IVA, sino IGIC al 6,5 % para vivienda nueva. Esto convierte a las Islas Canarias en una de las zonas fiscalmente más favorables para comprar obra nueva en España.
Tributación de la segunda mano: ITP
Cuando compras una vivienda de segunda mano (segunda o posterior transmisión entre particulares), la operación tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es de competencia autonómica, lo que explica la enorme disparidad de tipos: desde el 4 % en País Vasco hasta el 10 % en Cataluña o Comunidad Valenciana.
El ITP se paga por el comprador directamente en la delegación de Hacienda autonómica, en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La base imponible es el precio escriturado o el valor de referencia catastral, el que sea mayor.
Desde 2022, la Ley 11/2021 introdujo el valor de referencia catastral como base mínima para el ITP. Si el precio escriturado es inferior a este valor de referencia, Hacienda puede girar una liquidación complementaria. Es fundamental verificar el valor de referencia antes de firmar.
Tipos de ITP por comunidad autónoma (general y reducido)
El tipo general de ITP varía significativamente entre comunidades. Algunas ofrecen tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas por debajo de un determinado precio. Consulta los detalles de Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana o todas las comunidades.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP | Tipo reducido (jóvenes/otros) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 3,5 % (menores 35, VPO, vivienda < 150.000 €) |
| Aragón | 8 % | Según valor |
| Asturias | 8 % | 3 % (menores 35, vivienda habitual) |
| Baleares | 8 % | 5 % (< 200.000 €) |
| Canarias | 6,5 % | 5 % (menores 35) |
| Cantabria | 10 % | 5 % (menores 30) |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % (menores 36) |
| Castilla y León | 8 % | 4 % (menores 36, vivienda habitual) |
| Cataluña | 10 % | 5 % (menores 32) |
| Comunidad Valenciana | 10 % | 6 % (menores 35, vivienda habitual) |
| Extremadura | 8 % | 7 % (vivienda habitual) |
| Galicia | 9 % | 5 % (menores 36, vivienda habitual) |
| Madrid | 6 % | Sin reducciones específicas |
| Murcia | 8 % | 3 % (menores 35, vivienda habitual) |
| Navarra | 6 % | Según valor y condiciones |
| País Vasco | 4 % | Sin reducciones específicas |
| La Rioja | 7 % | 5 % (menores 36) |
País Vasco: el ITP más bajo de EspañaCon un tipo general del 4 %, el País Vasco es la comunidad autónoma con el ITP más bajo de España. Madrid (6 %) y Navarra (6 %) también son especialmente competitivas en fiscalidad inmobiliaria.
Ejemplo comparativo: obra nueva vs segunda mano a 250.000 €
Veamos un caso práctico para una vivienda de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, comparando los impuestos en cada escenario. Asumimos compra de vivienda habitual con hipoteca, sin tipo reducido aplicable.
| Concepto | Obra nueva (Madrid) | Segunda mano (Madrid) |
|---|---|---|
| IVA (10 %) | 25.000 € | No aplica |
| AJD (0,75 % Madrid) | 1.875 € | No aplica |
| ITP (6 % Madrid) | No aplica | 15.000 € |
| Total impuestos | 26.875 € | 15.000 € |
| Diferencia | +11.875 € en obra nueva | — |
Tipos de AJD por comunidad autónoma
El AJD, que solo se paga en obra nueva, también varía por comunidad autónoma. Desde la Ley LCCI, el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco. El comprador solo paga el AJD de la escritura de compraventa de la obra nueva.
Los tipos generales oscilan entre el 0,5 % (Canarias) y el 1,5 % (Andalucía, Aragón, Comunidad Valenciana). Esto supone una diferencia de hasta 2.500 € en una vivienda de 250.000 €.
Otras diferencias de gastos entre obra nueva y segunda mano
Más allá de los impuestos, hay gastos específicos de cada tipo de vivienda. En obra nueva, es habitual pagar un fondo de reserva de comunidad, escritura de obra nueva y división horizontal (si es la primera), y posibles derramas iniciales. A cambio, no necesitas reforma inmediata.
En segunda mano, los impuestos son generalmente menores, pero puedes necesitar una reforma (300-800 €/m²) y debes verificar que no hay derramas pendientes en la comunidad. Además, la tasación puede ser más baja si el estado de conservación no es óptimo.
- •Obra nueva: garantía decenal obligatoria, sin necesidad de reforma, suministros de alta, posible plaza de garaje incluida
- •Segunda mano: posible reforma, suministros ya dados de alta, comunidad consolidada, mayor oferta y margen de negociación en precio
- •Obra nueva: entrada más alta si el precio es mayor por m² que la segunda mano equivalente
- •Segunda mano: certificado energético normalmente peor, lo que implica mayor gasto energético mensual
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❓Preguntas frecuentes
¿Qué es más barato en impuestos, obra nueva o segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma. En comunidades con ITP bajo (Madrid 6 %, País Vasco 4 %), la segunda mano sale significativamente más barata en impuestos. En comunidades con ITP alto (Cataluña 10 %, Valencia 10 %), la diferencia se reduce mucho. Hay que comparar IVA+AJD vs ITP caso a caso.
¿Cuánto es el IVA de una vivienda de obra nueva en España?
El IVA de vivienda nueva es del 10 % sobre el precio de venta. Para VPO el tipo se reduce al 4 %. En Canarias no se aplica IVA sino IGIC al 6,5 %. Este impuesto se paga directamente al promotor.
¿Puedo beneficiarme de un tipo reducido de ITP por ser joven?
Sí, la mayoría de comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP para compradores jóvenes (generalmente menores de 35-36 años) que adquieran su vivienda habitual. Los requisitos y porcentajes varían por comunidad. Consulta la guía específica de tu CCAA en nuestra sección de ITP.
¿Qué es el valor de referencia catastral y cómo afecta al ITP?
Desde 2022, el valor de referencia catastral es la base mínima para calcular el ITP. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda puede exigirte que tributes sobre el valor de referencia. Puedes consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de comprar.
¿El AJD de la hipoteca lo paga el comprador o el banco?
Desde la Ley 5/2019 LCCI, el banco paga íntegramente el AJD de la escritura de préstamo hipotecario. El comprador solo paga el AJD de la escritura de compraventa en caso de obra nueva. En segunda mano no hay AJD, solo ITP.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.