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Cómo calcular todos los gastos de compra de vivienda: paso a paso con ejemplo
Saber cuánto vas a pagar de gastos de compra es tan importante como negociar el precio de la vivienda. Entre impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, los gastos pueden representar entre un 10 % y un 15 % del precio de compra. En esta guía calculamos todos los gastos paso a paso con un ejemplo real para que puedas presupuestar tu compra sin sorpresas. Usa nuestro simulador de gastos de compra para hacer el cálculo con tus datos concretos.
Lo esencial
11 min de lectura completa- 1Los gastos totales de compra oscilan entre el 10 % y el 15 % del precio de la vivienda según la CCAA y si es obra nueva o segunda mano
- 2El mayor gasto son los impuestos (ITP o IVA+AJD), que suponen entre el 6 % y el 11,5 % del precio
- 3Los gastos de notaría, registro y gestoría suman entre 1.500 € y 2.500 € para una vivienda tipo
- 4Desde la Ley LCCI, el banco asume la mayoría de los gastos hipotecarios — el comprador paga los de la compraventa y la tasación
Visión general: los cinco bloques de gastos de compra
Los gastos de comprar una vivienda se organizan en cinco bloques principales. Conocerlos te permite presupuestar con precisión y evitar sorpresas desagradables después de firmar. El peso de cada bloque varía según la comunidad autónoma, si la vivienda es nueva o de segunda mano, y si compras con hipoteca.
Es fundamental distinguir entre los gastos de la compraventa (que paga siempre el comprador) y los gastos del préstamo hipotecario (que desde la Ley LCCI paga mayoritariamente el banco). Esta distinción es clave para calcular correctamente cuánto dinero necesitas tener disponible.
- •Bloque 1 — Impuestos de la compraventa: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva). Es el gasto más grande.
- •Bloque 2 — Notaría de la compraventa: aranceles regulados según el precio escriturado. Entre 500 € y 900 €.
- •Bloque 3 — Registro de la propiedad: inscripción de la compraventa. Entre 250 € y 400 €.
- •Bloque 4 — Gestoría: tramitación de impuestos e inscripción. Entre 300 € y 500 €.
- •Bloque 5 — Tasación: valoración oficial del inmueble. Entre 250 € y 500 €. Es el único gasto hipotecario que paga el comprador.
Paso 1: Calcular los impuestos de la compraventa
Los impuestos son el componente más importante de los gastos de compra. Si la vivienda es de segunda mano, pagas ITP (entre el 6 % y el 11 % según tu comunidad autónoma). Si es obra nueva, pagas IVA (10 %) más AJD (0,5-1,5 %).
Para calcular el ITP, multiplica el precio escriturado (o el valor de referencia catastral, el mayor de ambos) por el tipo de tu comunidad. Verifica si tienes derecho a un tipo reducido por edad, familia numerosa o discapacidad. Consulta nuestra guía de ITP por comunidad autónoma para conocer el tipo exacto.
Para obra nueva, el IVA (10 %) lo pagas al promotor incluido en el precio final. El AJD lo pagas tú en la delegación autonómica de Hacienda sobre el precio escriturado. Recuerda que el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no tú.
Fórmula rápida para impuestosSegunda mano: precio × tipo ITP de tu CCAA (6-11 %). Obra nueva: precio × 10 % IVA + precio × tipo AJD de tu CCAA (0,5-1,5 %). Verifica siempre si aplican tipos reducidos.
Paso 2: Estimar la notaría de la compraventa
Los aranceles notariales están regulados por tramos. Para una estimación rápida, usa estas referencias: vivienda de 150.000 € → 400-550 €; vivienda de 250.000 € → 550-750 €; vivienda de 400.000 € → 700-900 €. Estos importes incluyen suplementos y copias.
Si compras con hipoteca, recuerda que solo pagas la notaría de la compraventa. La escritura del préstamo hipotecario la paga el banco (Ley LCCI). Si compras vivienda habitual con hipoteca, el notario aplica un descuento del 25 % sobre el arancel base.
Paso 3: Calcular el registro de la propiedad
Los aranceles registrales también son por tramos. Como referencia: vivienda de 150.000 € → 200-280 €; vivienda de 250.000 € → 280-380 €; vivienda de 400.000 € → 350-450 €.
Al igual que con la notaría, solo pagas la inscripción de la compraventa. La inscripción de la hipoteca la paga el banco desde la LCCI.
Paso 4: Sumar gestoría y tasación
La gestoría no tiene tarifas reguladas. Estima entre 300 € y 500 € para la parte que te corresponde (la gestoría del préstamo la paga el banco). La tasación, que sí paga el comprador, cuesta entre 250 € y 500 € según el inmueble.
En total, gestoría + tasación suman entre 550 € y 1.000 €. Son los gastos más predecibles y los que menor peso tienen en el total.
Ejemplo completo: vivienda de 250.000 € segunda mano en Madrid
Veamos un caso práctico: compra de un piso de segunda mano de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, con hipoteca de 200.000 € (80 % de financiación). Comprador de 38 años sin derecho a tipos reducidos de ITP.
| Concepto | Quién paga | Importe estimado |
|---|---|---|
| ITP (6 % Madrid) | Comprador | 15.000 € |
| Notaría compraventa | Comprador | 650 € |
| Registro compraventa | Comprador | 320 € |
| Gestoría (parte compraventa) | Comprador | 350 € |
| Tasación | Comprador | 350 € |
| Total gastos del comprador | — | 16.670 € |
| Notaría hipoteca | Banco | ~550 € |
| Registro hipoteca | Banco | ~280 € |
| Gestoría hipoteca | Banco | ~300 € |
| AJD hipoteca (0,75 % Madrid) | Banco | ~1.500 € |
| Total gastos del banco | — | ~2.630 € |
La regla del 10-12 %: tu estimación rápida
Si necesitas una cifra rápida sin hacer cálculos detallados, aplica la regla del 10-12 %. Para segunda mano, estima un 10-12 % del precio en gastos. Para obra nueva, estima un 12-15 %. Esta regla incluye todos los gastos (impuestos + notaría + registro + gestoría + tasación) y funciona razonablemente bien para la mayoría de comunidades autónomas.
El porcentaje exacto depende sobre todo del tipo de ITP o AJD de tu comunidad. En Madrid (ITP 6 %) los gastos de segunda mano rodarán el 8-9 %. En Cataluña (ITP 10 %) se acercan al 12-13 %. Suma siempre la entrada (20 % del precio si pides el 80 % de financiación) para calcular el ahorro total necesario.
Fórmula del ahorro necesarioAhorro mínimo = entrada (precio – hipoteca) + gastos (precio × 10-12 %). Ejemplo: vivienda de 300.000 € con hipoteca del 80 % → 60.000 € entrada + 33.000 € gastos (11 %) = 93.000 € de ahorro necesario.
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❓Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje del precio de la vivienda representan los gastos de compra?
Entre el 10 % y el 15 % del precio, dependiendo de si es obra nueva o segunda mano y de la comunidad autónoma. El mayor componente son los impuestos (ITP o IVA+AJD), que suponen entre el 6 % y el 11,5 % por sí solos.
¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una vivienda?
Necesitas la entrada (normalmente el 20 % del precio si pides el 80 % de financiación) más los gastos (10-12 % del precio). En total, entre el 30 % y el 35 % del precio de la vivienda. Para un piso de 200.000 €, esto supone entre 60.000 € y 70.000 € de ahorro.
¿Los gastos de compra se pueden incluir en la hipoteca?
En general, no. Los bancos financian hasta el 80 % del valor de tasación (a veces el menor entre precio y tasación). Los gastos y la entrada deben cubrirse con ahorros propios. Solo en casos excepcionales o con garantías adicionales se financia más del 80 %.
¿Qué gastos de compra son deducibles en la declaración de la renta?
Para viviendas compradas antes de 2013, los gastos de escrituración y registro forman parte de la base de deducción por vivienda habitual. Para compras posteriores, esta deducción se eliminó a nivel estatal, aunque algunas CCAA mantienen deducciones propias.
¿Cuándo hay que pagar los gastos de compra?
La notaría y gestoría se pagan el día de la firma. Los impuestos (ITP o AJD) deben liquidarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma. La tasación se paga antes de la firma, cuando la encarga el banco o el comprador. El registro se paga cuando la gestoría presenta la escritura.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.