Cómo calcular todos los gastos de compra de vivienda: paso a paso con ejemplo

Visión general: los cinco bloques de gastos de compra

Los gastos de comprar una vivienda se organizan en cinco bloques principales. Conocerlos te permite presupuestar con precisión y evitar sorpresas desagradables después de firmar. El peso de cada bloque varía según la comunidad autónoma, si la vivienda es nueva o de segunda mano, y si compras con hipoteca.

Es fundamental distinguir entre los gastos de la compraventa (que paga siempre el comprador) y los gastos del préstamo hipotecario (que desde la Ley LCCI paga mayoritariamente el banco). Esta distinción es clave para calcular correctamente cuánto dinero necesitas tener disponible.

• •Bloque 1 — Impuestos de la compraventa: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva). Es el gasto más grande.
• •Bloque 2 — Notaría de la compraventa: aranceles regulados según el precio escriturado: 507-766 € para una vivienda de 100.000-500.000 €.
• •Bloque 3 — Registro de la propiedad: inscripción de la compraventa: 154-318 € para una vivienda de 100.000-500.000 €.
• •Bloque 4 — Gestoría: tramitación de impuestos e inscripción. Honorarios libres; en nuestros cálculos, 300 € la parte del comprador.
• •Bloque 5 — Tasación: valoración oficial del inmueble. Precio libre; en nuestros cálculos, 350 € (estimación de hipotecas.me). Es el único gasto hipotecario que paga el comprador.

Paso 1: Calcular los impuestos de la compraventa

Los impuestos son el componente más importante de los gastos de compra. Si la vivienda es de segunda mano, pagas ITP (del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos). Si es obra nueva, pagas IVA (10 %) más AJD (0-1,5 %).

Para calcular el ITP, multiplica el precio escriturado (o el valor de referencia catastral, el mayor de ambos) por el tipo de tu comunidad. Verifica si tienes derecho a un tipo reducido por edad, familia numerosa o discapacidad. Consulta nuestra guía de ITP por comunidad autónoma para conocer el tipo exacto.

Para obra nueva, el IVA (10 %) lo pagas al promotor incluido en el precio final. El AJD lo pagas tú en la delegación autonómica de Hacienda sobre el precio escriturado. Recuerda que el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no tú.

Paso 2: Estimar la notaría de la compraventa

Los aranceles notariales están regulados por tramos. Para una estimación rápida, usa estas referencias: vivienda de 150.000 € → unos 565 €; vivienda de 250.000 € → unos 622 €; vivienda de 400.000 € → unos 708 €. Estos importes incluyen suplementos, copias e IVA.

Si compras con hipoteca, recuerda que solo pagas la notaría de la compraventa. La escritura del préstamo hipotecario la paga el banco (Ley LCCI). Sobre el arancel de la compraventa se aplica una rebaja general del 5 %.

Paso 3: Calcular el registro de la propiedad

Los aranceles registrales también son por tramos. Como referencia, con IVA: vivienda de 150.000 € → unos 197 €; vivienda de 250.000 € → unos 231 €; vivienda de 400.000 € → unos 283 €.

Al igual que con la notaría, solo pagas la inscripción de la compraventa. La inscripción de la hipoteca la paga el banco desde la LCCI.

Paso 4: Sumar gestoría y tasación

La gestoría no tiene tarifas reguladas: en nuestros cálculos usamos 300 € como supuesto para la parte que te corresponde (la gestoría del préstamo la paga el banco). La tasación, que sí paga el comprador, tampoco tiene precio regulado; en nuestros cálculos, 350 € (estimación de hipotecas.me).

En total, gestoría + tasación suman entre 450 € y 800 €. Son los gastos más predecibles y los que menor peso tienen en el total.

Ejemplo completo: vivienda de 250.000 € segunda mano en Madrid

Veamos un caso práctico: compra de un piso de segunda mano de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, con hipoteca de 200.000 € (80 % de financiación). Comprador de 38 años que la compra como vivienda habitual: no tiene tipos reducidos por edad, pero sí la bonificación madrileña de la vivienda habitual, que deja el ITP en el 5,4 %. Notaría y registro salen del arancel; gestoría y tasación son nuestras estimaciones de referencia, porque tienen precio libre.