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¿Quién paga los gastos de la hipoteca? Guía completa de la Ley LCCI 2019
La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) transformó radicalmente el reparto de gastos hipotecarios en España. Antes, el comprador cargaba con casi todo. Ahora, el banco asume la mayoría. Pero ¿qué paga exactamente cada parte? ¿Qué ocurre con la tasación? ¿Y con los gastos de la compraventa? En esta guía te damos el reparto completo, gasto por gasto, con base legal.
Lo esencial
8 min de lectura completa- 1El banco paga la notaría de la hipoteca, el registro de la hipoteca, la gestoría, el AJD del préstamo y el acta de transparencia
- 2El comprador paga la tasación, su copia de la escritura de préstamo y todos los gastos de la compraventa (notaría, registro, ITP/IVA+AJD)
- 3La Ley LCCI entró en vigor el 16 de junio de 2019 — no es retroactiva para hipotecas anteriores
- 4El ahorro para el comprador respecto al sistema anterior oscila entre 1.500 € y 3.000 € en una hipoteca media
Antes y después de la Ley LCCI: qué cambió
Hasta junio de 2019, el reparto de gastos hipotecarios dependía de lo que dijera la escritura. En la práctica, casi todas las entidades trasladaban al comprador la totalidad de los gastos: notaría, registro, gestoría, AJD y tasación. Esto podía suponer entre 3.000 € y 6.000 € adicionales al precio de compra.
La Ley 5/2019 (que transpone la Directiva Europea 2014/17/UE) establece un reparto imperativo que los bancos no pueden modificar por contrato. Es una norma de derecho necesario: no cabe pacto en contra.
Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, la LCCI no se aplica retroactivamente. Sin embargo, puedes reclamar judicialmente los gastos al amparo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas (sentencias de 2018-2019).
Tabla de reparto: qué paga el banco y qué paga el comprador
Este es el reparto completo según el artículo 14 de la Ley 5/2019 LCCI. Es imperativo y no admite pacto en contra.
| Concepto de gasto | ¿Quién paga? | Base legal |
|---|---|---|
| Notaría del préstamo hipotecario | Banco | Art. 14.1.e) LCCI |
| Registro de la hipoteca | Banco | Art. 14.1.e) LCCI |
| Gestoría del préstamo | Banco | Art. 14.1.e) LCCI |
| AJD del préstamo hipotecario | Banco | Art. 14.1.e) LCCI + RDL 17/2018 |
| Acta de transparencia | Banco | Art. 14.1.e) LCCI |
| Tasación del inmueble | Comprador | Art. 14.1.e) i) LCCI |
| Copia de la escritura del préstamo (para el comprador) | Comprador | Art. 14.1.e) ii) LCCI |
| Notaría de la compraventa | Comprador | Fuera del ámbito LCCI |
| Registro de la compraventa | Comprador | Fuera del ámbito LCCI |
| ITP o IVA+AJD de la compraventa | Comprador | Normativa fiscal general |
La tasación: el único gasto hipotecario del compradorLa tasación es el único gasto directamente vinculado a la hipoteca que paga el comprador. Su coste oscila entre 250 € y 500 € dependiendo del tipo y ubicación del inmueble. El comprador tiene derecho a elegir tasadora (debe estar homologada por el Banco de España).
Gastos de la compraventa: estos siempre los paga el comprador
Es fundamental distinguir entre los gastos del préstamo hipotecario (regulados por la LCCI) y los gastos de la compraventa (que no están afectados por esta ley). Todos los gastos de formalizar la transmisión de la propiedad siguen correspondiendo al comprador.
Esto incluye la escritura de compraventa ante notario (400-900 €), la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad (250-400 €) y los impuestos de la transmisión: ITP en segunda mano o IVA+AJD en obra nueva.
En la práctica, el comprador sigue asumiendo los gastos más importantes de la operación: los impuestos de la compraventa representan entre el 6 % y el 11 % del precio en segunda mano, o el 10,5 %-11,5 % en obra nueva. La LCCI alivia los gastos hipotecarios, pero no elimina la factura fiscal.
La tasación: coste, quién la elige y validez
La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para la concesión de cualquier préstamo hipotecario (Orden ECO/805/2003).
El comprador paga la tasación y tiene derecho a elegir la sociedad tasadora, siempre que esté homologada. El coste varía según el tipo de inmueble y la ubicación: entre 250 € y 350 € para un piso estándar, y hasta 500 € o más para viviendas unifamiliares o rurales.
La tasación tiene una validez de 6 meses desde su emisión. Si el proceso de compra se alarga, puede ser necesario renovarla. Además, el resultado de la tasación es portátil: puedes usarla en otro banco si decides cambiar de entidad, siempre que esté vigente.
- •Coste medio piso urbano: 250 € – 350 €
- •Coste medio vivienda unifamiliar: 350 € – 500 €
- •Validez: 6 meses desde la fecha de emisión
- •Derecho de portabilidad: puedes usarla en cualquier banco
- •Debe ser realizada por sociedad homologada por el Banco de España
Reclamación de gastos de hipotecas anteriores a la LCCI
Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y pagaste gastos que ahora asume el banco (notaría, registro, gestoría, AJD), puedes reclamarlos judicialmente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 705/2015, STS 44/2019 y posteriores) ha declarado nulas las cláusulas que imponían todos los gastos al consumidor.
La vía habitual es presentar una reclamación extrajudicial al banco y, si no responde o la rechaza, acudir a la vía judicial. El plazo para reclamar es de 5 años desde que se pagaron los gastos, según la jurisprudencia mayoritaria. Consulta con un abogado especializado para evaluar tu caso.
Los importes recuperables varían según el caso, pero pueden oscilar entre 1.000 € y 4.000 € incluyendo notaría, registro, gestoría y la mitad del AJD (el Tribunal Supremo reparte el AJD al 50 % para hipotecas anteriores a noviembre de 2018).
Plazo de reclamaciónEl Tribunal Supremo ha fijado que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios es de 5 años desde la sentencia de 23/01/2019. Consulta con un profesional si tu hipoteca es anterior a la LCCI y quieres reclamar.
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❓Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco desde la Ley LCCI?
El banco paga la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca en el registro, la gestoría, el AJD del préstamo y el acta de transparencia. El comprador solo paga la tasación y su copia de la escritura.
¿Cuánto me ahorro con la Ley LCCI respecto al sistema anterior?
Para una hipoteca media de 200.000 €, el ahorro oscila entre 1.500 € y 3.000 €. El concepto de mayor ahorro es el AJD del préstamo (entre 1.000 € y 3.000 € según la comunidad autónoma), seguido de notaría y registro.
¿La Ley LCCI es retroactiva para hipotecas firmadas antes de 2019?
No. La LCCI entró en vigor el 16 de junio de 2019 y no se aplica retroactivamente. Sin embargo, si firmaste antes de esa fecha, puedes reclamar los gastos al amparo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas.
¿Puedo elegir yo la sociedad tasadora?
Sí. El artículo 13.1 de la LCCI reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar la sociedad de tasación, siempre que esté homologada por el Banco de España. El banco no puede obligarte a usar una tasadora concreta.
¿Los gastos de la compraventa también los paga el banco?
No. La LCCI solo regula los gastos del préstamo hipotecario. Los gastos de la compraventa (notaría de compraventa, registro de compraventa, ITP o IVA+AJD de la transmisión) siguen siendo responsabilidad del comprador en su totalidad.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.