¿Quién paga los gastos de la hipoteca? Guía completa de la Ley LCCI 2019

Antes y después de la Ley LCCI: qué cambió

Hasta junio de 2019, el reparto de gastos hipotecarios dependía de lo que dijera la escritura. En la práctica, casi todas las entidades trasladaban al comprador la totalidad de los gastos: notaría, registro, gestoría, AJD y tasación. Esto podía suponer entre 3.000 € y 6.000 € adicionales al precio de compra.

La Ley 5/2019 (que transpone la Directiva Europea 2014/17/UE) establece un reparto imperativo que los bancos no pueden modificar por contrato. Es una norma de derecho necesario: no cabe pacto en contra.

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, la LCCI no se aplica retroactivamente. Sin embargo, puedes reclamar judicialmente los gastos al amparo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas (sentencias de 2018-2019).

Tabla de reparto: qué paga el banco y qué paga el comprador

Este es el reparto completo según el artículo 14 de la Ley 5/2019 LCCI. Es imperativo y no admite pacto en contra.

Gastos de la compraventa: estos siempre los paga el comprador

Es fundamental distinguir entre los gastos del préstamo hipotecario (regulados por la LCCI) y los gastos de la compraventa (que no están afectados por esta ley). Todos los gastos de formalizar la transmisión de la propiedad siguen correspondiendo al comprador.

Esto incluye la escritura de compraventa ante notario (400-900 €), la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad (250-400 €) y los impuestos de la transmisión: ITP en segunda mano o IVA+AJD en obra nueva.

En la práctica, el comprador sigue asumiendo los gastos más importantes de la operación: los impuestos de la compraventa representan entre el 6 % y el 11 % del precio en segunda mano, o el 10,5 %-11,5 % en obra nueva. La LCCI alivia los gastos hipotecarios, pero no elimina la factura fiscal.

La tasación: coste, quién la elige y validez

La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para la concesión de cualquier préstamo hipotecario (Orden ECO/805/2003).

El comprador paga la tasación y tiene derecho a elegir la sociedad tasadora, siempre que esté homologada. El coste varía según el tipo de inmueble y la ubicación: entre 250 € y 350 € para un piso estándar, y hasta 500 € o más para viviendas unifamiliares o rurales.

La tasación tiene una validez de 6 meses desde su emisión. Si el proceso de compra se alarga, puede ser necesario renovarla. Además, el resultado de la tasación es portátil: puedes usarla en otro banco si decides cambiar de entidad, siempre que esté vigente.

• •Coste medio piso urbano: 250 € – 350 €
• •Coste medio vivienda unifamiliar: 350 € – 500 €
• •Validez: 6 meses desde la fecha de emisión
• •Derecho de portabilidad: puedes usarla en cualquier banco
• •Debe ser realizada por sociedad homologada por el Banco de España

Reclamación de gastos de hipotecas anteriores a la LCCI

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y pagaste gastos que ahora asume el banco (notaría, registro, gestoría, AJD), puedes reclamarlos judicialmente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 705/2015, STS 44/2019 y posteriores) ha declarado nulas las cláusulas que imponían todos los gastos al consumidor.

La vía habitual es presentar una reclamación extrajudicial al banco y, si no responde o la rechaza, acudir a la vía judicial. El plazo para reclamar es de 5 años desde que se pagaron los gastos, según la jurisprudencia mayoritaria. Consulta con un abogado especializado para evaluar tu caso.

Los importes recuperables varían según el caso, pero pueden oscilar entre 1.000 € y 4.000 € incluyendo notaría, registro, gestoría y la mitad del AJD (el Tribunal Supremo reparte el AJD al 50 % para hipotecas anteriores a noviembre de 2018).