¿Quién paga los gastos de la hipoteca? Guía completa de la Ley LCCI 2019

Antes y después de la Ley LCCI: qué cambió

Hasta junio de 2019, el reparto de gastos hipotecarios dependía de lo que dijera la escritura. En la práctica, casi todas las entidades trasladaban al comprador la totalidad de los gastos: notaría, registro, gestoría, AJD y tasación, que se sumaban a los de la compraventa.

La Ley 5/2019 (que transpone la Directiva Europea 2014/17/UE) establece un reparto imperativo que los bancos no pueden modificar por contrato. Es una norma de derecho necesario: no cabe pacto en contra.

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, la LCCI no se aplica retroactivamente. Sin embargo, puedes reclamar judicialmente los gastos al amparo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas (sentencias de 2018-2019).

Tabla de reparto: qué paga el banco y qué paga el comprador

Este es el reparto completo según el artículo 14 de la Ley 5/2019 LCCI. Es imperativo y no admite pacto en contra.

Gastos de la compraventa: estos siempre los paga el comprador

Es fundamental distinguir entre los gastos del préstamo hipotecario (regulados por la LCCI) y los gastos de la compraventa (que no están afectados por esta ley). Todos los gastos de formalizar la transmisión de la propiedad siguen correspondiendo al comprador.

Esto incluye la escritura de compraventa ante notario (507-766 € para una vivienda de 100.000-500.000 €), la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad (154-318 €) y los impuestos de la transmisión: ITP en segunda mano o IVA+AJD en obra nueva.

En la práctica, el comprador sigue asumiendo los gastos más importantes de la operación: los impuestos de la compraventa representan del 4 al 10 % según la comunidad, hasta el 13 % en los tramos altos del precio en segunda mano, o el 10-11,5 % en obra nueva. La LCCI alivia los gastos hipotecarios, pero no elimina la factura fiscal.

La tasación: coste, quién la elige y validez

La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para la concesión de cualquier préstamo hipotecario (Orden ECO/805/2003).

El comprador paga la tasación y tiene derecho a elegir la sociedad tasadora, siempre que esté homologada. Su precio no está regulado: depende del tipo de inmueble, de su superficie y de la ubicación, así que pide presupuesto a dos o tres tasadoras. En nuestros cálculos de gastos, 350 € para un piso (estimación de hipotecas.me).

La tasación tiene una validez de 6 meses desde su emisión. Si el proceso de compra se alarga, puede ser necesario renovarla. Además, el resultado de la tasación es portátil: puedes usarla en otro banco si decides cambiar de entidad, siempre que esté vigente.

• •Precio libre: pide presupuesto a varias tasadoras homologadas
• •En nuestros cálculos, 350 € para un piso (estimación de hipotecas.me)
• •Validez: 6 meses desde la fecha de emisión
• •Derecho de portabilidad: puedes usarla en cualquier banco
• •Debe ser realizada por sociedad homologada por el Banco de España

Reclamación de gastos de hipotecas anteriores a la LCCI

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y la escritura te cargaba todos los gastos, esa cláusula es nula (STS 705/2015) y puedes reclamar la parte que el Tribunal Supremo atribuye al banco: el 100 % del registro, la gestoría y la tasación, y el 50 % de la notaría. El impuesto (AJD) no se recupera en las hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018: el Supremo (sentencias 147 y 148/2018 del Pleno y STS 44/2019) confirmó que el sujeto pasivo era el prestatario. Desde esa fecha, el Real Decreto-ley 17/2018 lo puso a cargo del banco.

La vía habitual es presentar una reclamación extrajudicial al banco y, si no responde o la rechaza, acudir a la vía judicial. La acción prescribe a los 5 años, pero el momento en que empieza a contar ha cambiado: el TJUE (sentencias de 25 de enero y 25 de abril de 2024) rechazó que el plazo arrancase con la sentencia del Tribunal Supremo de 2019 y fijó que corre desde que el consumidor pudo conocer razonablemente que la cláusula era nula. Que tu hipoteca sea antigua no significa automáticamente que sea tarde. Consulta con un abogado especializado para evaluar tu caso.

Lo que recuperas depende de tus facturas: el registro, la gestoría y la tasación íntegros, más la mitad de la notaría. Sin facturas o cargos en cuenta que lo justifiquen no hay importe que reclamar. Tienes el detalle en gastos de hipoteca.