Gastos de compra de vivienda: desglose completo de todos los costes

Los gastos totales de compra (sin contar la entrada) representan entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda. Incluyen impuestos (ITP o IVA+AJD), notaría, registro, gestoría y tasación. Para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid, los gastos rondan los 14.000-16.000 €.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se paga en viviendas de segunda mano y varía entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma. El IVA (10% general, 4% para VPO) se paga en viviendas de obra nueva, junto con el AJD (Actos Jurídicos Documentados, 0,5-1,5%). Nunca se pagan ambos por la misma compra.

Desde la Ley 5/2019 (LCCI), el banco paga los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD de la escritura de hipoteca. El comprador paga la notaría y registro de la escritura de compraventa, la tasación y su copia de la escritura hipotecaria.

Los aranceles notariales están regulados por el RD 1426/1989 y dependen del precio de la compraventa. Para una vivienda de 200.000 €, los honorarios de notaría de la escritura de compraventa rondan los 600-900 €. La notaría de la hipoteca la paga el banco.

Los aranceles del Registro de la Propiedad están regulados por el RD 1427/1989 y también dependen del precio. Para una vivienda de 200.000 €, el coste de inscripción de la compraventa ronda los 300-600 €. El registro de la hipoteca lo paga el banco desde la LCCI.

No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. La gestoría se encarga de liquidar impuestos, presentar documentos en el registro y coordinar los trámites. Su coste habitual es de 300-500 €. La gestoría asociada a la hipoteca la paga el banco; la de la compraventa, el comprador.

La tasación oficial la realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y cuesta entre 250 y 500 €, dependiendo del tipo de inmueble y ubicación. Siempre la paga el comprador. Es obligatoria para la concesión de la hipoteca.

Sí. La mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para vivienda habitual, menores de 35-36 años, familias numerosas y personas con discapacidad. Las bonificaciones varían significativamente: desde el 2,5% en País Vasco hasta el 10% del tipo general en algunas CCAA.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava los documentos notariales. En la compra de obra nueva se paga junto con el IVA, con tipos entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En el caso de la hipoteca, el AJD lo paga el banco desde la Ley 5/2019.

Los aranceles de notaría y registro están regulados por ley y no son negociables. La gestoría sí tiene cierto margen de negociación. La tasación puede compararse entre sociedades homologadas. Los impuestos (ITP, IVA, AJD) no son negociables. Lo que sí puedes negociar es la comisión de apertura de la hipoteca.

Sí. Tras la compra debes considerar: la plusvalía municipal (la paga el vendedor salvo pacto), el IBI prorrateado del año en curso, el alta de suministros (200-500 €), posibles reformas, y los gastos mensuales recurrentes como comunidad, seguro de hogar y mantenimiento.

Necesitas sumar tres conceptos: la entrada (20% del precio si el banco financia el 80%), los impuestos (ITP del 4-11% para segunda mano o IVA 10% + AJD para obra nueva) y los gastos fijos (notaría, registro, gestoría y tasación, unos 1.500-2.500 €). En total, entre el 30% y el 35% del precio de compra.