La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario protege a las personas físicas. Con una sociedad, las condiciones se pactan con más libertad (art. 1255 del Código Civil): no hay FEIN obligatoria, ni 10 días de reflexión, ni el límite de la Ley 5/2019 a los intereses de demora. El vencimiento anticipado sí tiene un mínimo para cualquier hipoteca: para reclamar toda la deuda por la vía hipotecaria hacen falta al menos tres cuotas mensuales impagadas, o su equivalente (art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por eso conviene leer la oferta con calma y que la revise alguien de confianza.
Excepción importante: si quien pide el préstamo, quien lo avala o quien pone la garantía es una persona física —un autónomo o un socio— y el inmueble es una vivienda, sí se aplica la Ley 5/2019, con todos sus derechos: FEIN, 10 días para estudiar la oferta y acta notarial gratuita.
En todos los casos rige la Ley de Usura de 1908. Según la STS 257/2023, del Pleno del Tribunal Supremo, el interés de un prestamista que no es un banco se compara con el de ese mismo mercado, no con el bancario (más en qué es la usura). Y el impuesto de AJD de la escritura lo paga el prestamista (art. 29 del TRLITPAJD), aunque fuera de la Ley 5/2019 puede repercutirlo en las comisiones o en el interés: compáralo en la oferta.
