El Código de Buenas Prácticas: hay dos y uno ya no está vigente
Es la confusión más extendida del territorio, y no es menor: mucha gente pide medidas que ya no existen y se lleva un no sin entender por qué.
Código de Buenas Prácticas
VigenteReal Decreto-ley 6/2012
Permanente. Es el que sigue en vigor.
Para quién: Deudores que se encuentran en el llamado umbral de exclusión: rentas bajas, una cuota que se come más de la mitad de los ingresos y un empeoramiento real de su situación.
- • Reestructuración de la deuda: carencia de capital, ampliación del plazo y reducción del tipo de interés.
- • Quita de parte del capital pendiente, si la reestructuración no basta. Esta el banco puede aceptarla o rechazarla.
- • Dación en pago, si lo anterior tampoco resuelve, con derecho a seguir dos años en la vivienda de alquiler.
- • Alquiler tras la ejecución, si el lanzamiento se suspendió por especial vulnerabilidad (Ley 1/2013).
- • Moderación de los intereses de demora.
- • Ventajas fiscales y arancelarias en la operación.
Código de Buenas Prácticas ampliado
ExpiradoReal Decreto-ley 19/2022
Expiró a finales de noviembre de 2025. Solo siguió aplicándose, hasta finales de mayo de 2026, a residentes en los municipios afectados por la DANA de 2024.
Para quién: Se creó para hogares de clase media golpeados por la subida de tipos, con umbrales de renta más altos que el código permanente.
- • Ampliación del plazo y carencia parcial para hipotecas variables de rentas medias.
- • Posibilidad de convertir la hipoteca variable en fija sin comisión.
Quién entra en el umbral de exclusión del Real Decreto-ley 6/2012
3 veces el IPREM anual de 14 pagasCaso general.
4 veces el IPREMSi algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar.
5 veces el IPREMSi el deudor tiene parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual igual o superior al 33 %, o discapacidad física o sensorial igual o superior al 65 %.
Con el IPREM anual de catorce pagas en 8.400 €, tres veces son unos 25.200 € al año para el conjunto de la unidad familiar.
Esfuerzo: La cuota debe superar el 50 % de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar. Ese umbral baja al 40 % en los casos de discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante.
Empeoramiento: En los cuatro años anteriores a la solicitud, o bien ha aumentado lo que te supone la hipoteca sobre tus ingresos, o bien ha aparecido alguna circunstancia familiar de especial vulnerabilidad (las de la lista). Basta una de las dos. Si el esfuerzo se ha multiplicado al menos por 1,5, las medidas son más amplias.
Circunstancias de especial vulnerabilidad
Familia numerosaFamilia monoparental con hijos a cargoUnidad familiar con un menor de edadMiembro con discapacidad superior al 33 % o en situación de dependenciaEnfermedad grave que incapacite para trabajarVíctima de violencia de géneroDeudor mayor de 60 añosEnfermedad grave que incapacite para trabajar al deudor o a quien le cuida
El código de buenas prácticas ampliado del Real Decreto-ley 19/2022 ya no se puede solicitar: expiró a finales de noviembre de 2025. solo siguió aplicándose, hasta finales de mayo de 2026, a residentes en los municipios afectados por la dana de 2024.
Si tu banco vende tu préstamo: si lo cede a un fondo u otra entidad después del 8 de octubre de 2026, conservas frente al nuevo titular las mismas defensas, te tienen que avisar y siguen valiendo los códigos de buenas prácticas a los que estaba adherido tu banco; y si estás acogido al Código de Buenas Prácticas, tu préstamo vencido no se puede ceder (art. 25 bis de la Ley 5/2019, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).
