Código de Buenas Prácticas: quién puede acogerse y qué obliga al banco

El código establece una escalera y hay que subirla en orden. Primero, la reestructuración: carencia de capital, ampliación de plazo y reducción del tipo de interés. Solo si esa reestructuración resulta inviable entra en juego la quita de parte del capital. Y solo si tampoco resuelve, la dación en pago.

Eso significa que no se puede pedir directamente la dación: hay que haber pasado por los escalones anteriores. Es la parte que más frustración genera, y conocerla de antemano evita perder meses.

Tres cosas a la vez. Que los ingresos de toda la unidad familiar no superan el límite en veces el IPREM que te corresponda. Que la cuota se come más de la mitad de los ingresos netos, o más del 40 % si hay discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante. Y que en los últimos cuatro años ha aumentado el esfuerzo que te supone la hipoteca, o ha aparecido una circunstancia de especial vulnerabilidad: basta una de las dos.

La documentación habitual es la vida laboral, el certificado de prestaciones del SEPE, las últimas nóminas, la declaración de la renta, el certificado de empadronamiento y una nota simple del registro. Los servicios sociales del ayuntamiento pueden acreditar la situación de vulnerabilidad.

La adhesión al código es voluntaria para la entidad, pero una vez adherida las medidas son obligatorias para ella. La lista de entidades adheridas la publica el Tesoro Público, y están prácticamente todas las grandes.

Si cumples los requisitos y aun así te lo niegan, reclama primero ante el servicio de atención al cliente del banco y después ante el Banco de España. Y acude a la oficina de intermediación hipotecaria de tu comunidad autónoma: median gratis y conocen el procedimiento.

Si tu banco vende tu préstamo hipotecario a un fondo u otra entidad desde el 8 de octubre de 2026, el nuevo art. 25 bis de la Ley 5/2019 (añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) te protege, sea cual sea la fecha de tu contrato:

Puedes oponer al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que tenías frente al banco, incluida la compensación. Los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherido el banco al ceder el préstamo te siguen aplicando. Te tienen que avisar de la cesión (salvo que el banco siga gestionando el préstamo), y el aviso va a todos los titulares y avalistas. Está prohibido ceder el préstamo vencido de quien esté acogido al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012. Si tu préstamo vencido sobre tu vivienda habitual se cede y cumples los requisitos de ese Código, el aviso te lo tiene que decir; si lo acreditas en los 6 meses siguientes a la comunicación, el banco tiene que recomprar el préstamo al mismo precio y ofrecerte las medidas.