Dación en pago: entregar la casa y quedar libre de deuda

En España rige la responsabilidad patrimonial universal: se responde de las deudas con todos los bienes presentes y futuros. En una ejecución hipotecaria, si la subasta no cubre el total adeudado, el acreedor puede seguir reclamando el remanente, con lo que alguien puede perder la vivienda y seguir debiendo dinero años después.

La dación en pago rompe eso: la entrega de la vivienda extingue la deuda. Por eso es la medida más protectora de todo el catálogo, y también la que menos se concede.

Dentro del Código de Buenas Prácticas, la dación es el último escalón: solo procede si cumples el umbral de exclusión y si la reestructuración previa no ha resuelto la situación. Además, la vivienda tiene que ser la única que tienes, el préstamo tiene que haber sido para comprarla, y no puede haber otros bienes ni otras garantías con los que pagar. Y no se aplica si la vivienda tiene cargas posteriores a la hipoteca o si la subasta ya está anunciada. Cumplido todo eso, la entidad adherida está obligada a aceptarla, y puedes pedir quedarte dos años en la vivienda de alquiler.

Fuera de ese supuesto, la dación es una negociación libre. Al banco a veces le interesa —se ahorra un procedimiento judicial largo y costoso—, pero no tiene obligación alguna, y puede condicionarla a que asumas parte de la deuda.

Entregar la vivienda genera técnicamente una ganancia o pérdida patrimonial, y transmitir un inmueble devenga la plusvalía municipal. La ley prevé una exención en ambos impuestos para la dación en pago de la vivienda habitual, y también para la ejecución hipotecaria sobre ella.

Los requisitos son tres: que se trate de la vivienda habitual, que la finalidad sea cancelar la deuda hipotecaria con una entidad que conceda préstamos de forma profesional, y que el propietario no disponga de otros bienes o derechos suficientes para pagar la deuda y evitar la pérdida de la vivienda. Sin esa exención, alguien que acaba de perder su casa recibiría además una liquidación fiscal.