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Cancelación de hipoteca: cómo hacerlo, cuánto cuesta y qué comisiones aplican
Cuando terminas de pagar tu hipoteca, la deuda desaparece pero la carga sigue inscrita en el Registro de la Propiedad. Te explicamos las diferencias entre cancelación económica y registral, las comisiones que puede cobrar el banco según la Ley 5/2019, los costes exactos de notaría y registro, y cómo puedes hacer el trámite sin gestoría.
Lo esencial de la cancelaciónExisten dos fases: cancelación económica (pagar la deuda) y cancelación registral (eliminar la carga del Registro). La registral cuesta entre 120 – 310 € sin gestoría. El certificado de deuda cero es gratuito.
Coste sin gestoría
120 – 310 €
Notaría + Registro
Coste con gestoría
300 – 700 €
Incluye honorarios gestor
AJD (impuesto)
0 €
Sujeto pero exento
Plazo total
30 – 45 días
Trámite completo
Caducidad registral
21 años
Sin escritura ni banco
Costes orientativos en marzo 2026. Aranceles regulados por RD 1426/1989 (notarios) y RD 1427/1989 (registradores). Comisiones según Ley 5/2019 (LCCI).
📋¿Qué es la cancelación de una hipoteca?
La cancelación de una hipoteca abarca dos procesos que a menudo se confunden: la cancelación económica y la cancelación registral.
La cancelación económica se produce cuando pagas la última cuota o amortizas anticipadamente el total del capital pendiente. En ese momento, el banco emite un certificado de deuda cero y la deuda deja de existir.
Sin embargo, la hipoteca sigue inscrita como carga en el Registro de la Propiedad. Para eliminarla, necesitas realizar la cancelación registral: una escritura pública ante notario, la liquidación del impuesto de AJD (exento) y la inscripción en el Registro.
Muchas personas terminan de pagar su hipoteca y no realizan la cancelación registral, lo que puede crear problemas si quieren vender la vivienda, solicitar otro préstamo o simplemente tener la propiedad libre de cargas.
Deuda pagada
Al pagar la última cuota
Carga en Registro
Requiere trámite adicional
💰Cancelación económica: liquidar la deuda
La cancelación económica consiste en devolver de golpe todo el capital pendiente más los intereses devengados hasta la fecha. Es un derecho del prestatario reconocido en el artículo 23 de la Ley 5/2019 (LCCI).
Solicitar certificado de deuda
Pide al banco el importe exacto pendiente a la fecha en que planeas cancelar. Incluye capital + intereses devengados.
Realizar la transferencia
Transfiere el importe exacto. El banco no puede negarse a la amortización anticipada total ni exigir preaviso superior a 1 mes.
Obtener certificado de deuda cero
El banco emite el certificado que acredita que la deuda ha sido saldada. Debe entregarse en un máximo de 15 días.
No confundas cancelación económica con registral
Al pagar la última cuota, la deuda desaparece pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro. Si no haces la cancelación registral, tu vivienda aparecerá como hipotecada ante cualquier consulta registral. Esto afectará a ventas, herencias y nuevos préstamos.
⚖️Comisiones por cancelación anticipada
Las comisiones dependen de cuándo firmaste la hipoteca y del tipo de interés. La ley establece límites máximos que el banco no puede superar, y la comisión nunca puede exceder la pérdida financiera real del banco.
¿Cuándo firmaste tu hipoteca?
Tipo variable
Tipo fijo
Nota: El banco elige una de las dos opciones de variable al firmar. La comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco.
Ejemplo (Ley 5/2019, variable, año 2): Capital pendiente de 150.000 €, opción 0,25 %. Comisión máxima: 150.000 × 0,25 % = 375 €. Pero si la pérdida financiera del banco es de solo 200 €, la comisión se limita a 200 €.
📝Cancelación registral: paso a paso
Una vez obtenido el certificado de deuda cero, estos son los pasos para eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad.
Certificado de deuda cero
Solicítalo al banco. Deben entregarlo en máximo 15 días. No pueden exigirte nota simple.
⏱ ~15 días
Escritura en notaría
Acude a la notaría de tu elección. El banco envía un apoderado para firmar la escritura de carta de pago.
⏱ 1-2 semanas
Liquidar AJD (modelo 600)
Presenta el modelo 600 en Hacienda autonómica. Sujeto pero exento: no pagas nada.
⏱ 1-2 días
Inscribir en el Registro
Presenta la escritura + justificante AJD. El registrador cancela la inscripción hipotecaria.
⏱ ~15 días
Retirar escritura inscrita
Recoge la copia autorizada y verifica con nota simple que la vivienda está libre de cargas.
⏱ Recogida
Plazo total del proceso: entre 30 y 45 días desde el inicio hasta la inscripción efectiva.
🧾Costes de la cancelación registral por capital
Mueve el control deslizante para ver los costes exactos según el capital original de tu hipoteca. Los aranceles están regulados por ley. La gestoría es opcional.
Notaría
~235 €
Aranceles regulados
Registro
~24 €
Aranceles regulados
Sin gestoría
~259 €
Tú haces el trámite
Con gestoría
~559 €
Incluye ~300 € gestor
Ahorras ~300 € haciéndolo tú mismo
El trámite son 4 visitas a distintas oficinas · Plazo similar (30-45 días)
Importes orientativos. Aranceles regulados por RD 1426/1989 (notarios) y RD 1427/1989 (registradores). AJD: 0 € (exento).
🛠️¿Se puede cancelar sin gestoría?
Sí, absolutamente. Es un trámite que cualquier particular puede realizar por sí mismo. Solo necesitas hacer cuatro visitas a distintas oficinas:
Banco
Solicitar certificado de deuda cero
Notaría
Firmar escritura de cancelación
Hacienda
Presentar modelo 600 (AJD exento)
Registro
Inscribir cancelación hipotecaria
Ahorra 150 – 400 €
Haciéndolo tú mismo · Mismo plazo (30-45 días)
Tus derechos
El banco no puede obligarte a usar su gestoría. Puedes elegir notaría libremente. Y el banco no puede cobrarte por el desplazamiento de su apoderado a la firma.
⏳Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
El artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite cancelar una hipoteca por el mero transcurso del tiempo, sin escritura pública ni intervención del banco.
Plazos: 20 años de prescripción de la acción hipotecaria (art. 1964 Código Civil) + 1 año adicional sin que conste en el Registro renovación, interrupción ni ejecución = 21 años desde el vencimiento de la obligación.
Procedimiento: el titular registral presenta una instancia privada en el Registro de la Propiedad. No necesita escritura pública. El registrador verifica los plazos y practica la cancelación.
Coste: solo los aranceles del Registro (unos 24-30 €). Sin gastos de notaría.
🔄Cancelación vs subrogación: ¿qué conviene más?
Si quieres cambiar de banco, tienes dos opciones: cancelar tu hipoteca actual y firmar una nueva, o subrogar la hipoteca al nuevo banco. La mejor opción depende de tus necesidades.
| Aspecto | Cancelación + nueva | Subrogación |
|---|---|---|
| Flexibilidad | Total: cambias importe, plazo, tipo y condiciones | Limitada: tipo de interés y/o plazo |
| Ampliar capital | Sí, puedes pedir más dinero | No, se mantiene el capital pendiente |
| Coste aproximado | Comisión cancelación + gastos nueva hipoteca | Solo comisión subrogación (0 – 0,15 %) |
| Antigüedad | Se pierde (hipoteca nueva) | Se mantiene la del préstamo original |
| Cuándo conviene | Cambios sustanciales, ampliar capital | Mejorar tipo de interés únicamente |
Flexibilidad
Cancelación: total. Subrogación: limitada (tipo/plazo).
Ampliar capital
Solo con cancelación + nueva hipoteca.
Coste
Cancelación es más cara. Subrogación: 0 – 0,15 %.
Conviene cancelar si…
Necesitas cambiar muchas condiciones o ampliar capital.
Conviene subrogar si…
Solo quieres mejorar el tipo de interés.
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❓Preguntas frecuentes sobre cancelación de hipoteca
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el Registro?
¿Cuánto tarda la cancelación registral de una hipoteca?
¿Qué documentos necesito para cancelar la hipoteca en el Registro?
¿Qué comisión cobra el banco por cancelar la hipoteca anticipadamente?
¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca en el Registro y quiero vender?
¿Se puede cancelar una hipoteca por caducidad sin el banco?
¿Puedo hacer la cancelación registral sin contratar gestoría?
¿Se puede cancelar una hipoteca que aún se está pagando?
¿Hay que pagar impuestos por cancelar la hipoteca?
¿Qué hago si el banco ha desaparecido o ha sido absorbido?
¿Puedo cancelar la hipoteca si hay más de un titular?
Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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