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Cancelación de hipoteca: cómo hacerlo, cuánto cuesta y qué comisiones aplican
Cuando terminas de pagar tu hipoteca, la deuda desaparece pero la carga sigue inscrita en el Registro de la Propiedad. Te explicamos las diferencias entre cancelación económica y registral, las comisiones que puede cobrar el banco según la Ley 5/2019, los costes exactos de notaría y registro, y cómo puedes hacer el trámite sin gestoría.
Lo esencial de la cancelación
Existen dos fases: cancelación económica (pagar la deuda) y cancelación registral (eliminar la carga del Registro). Con la hipoteca pagada, la registral cuesta 79 € de aranceles con IVA si no usas gestoría. El certificado de deuda cero es gratuito.
Aranceles calculados para una hipoteca ya pagada, con una copia autorizada e IVA (Ley 2/1994, art. 8; RD 1426/1989, anexo I, n.º 1.f (notarios) y RD 1427/1989, n.º 2.1.g y 2.2 (registradores)). Comisiones según Ley 5/2019 (LCCI).
📋¿Qué es la cancelación de una hipoteca?
La cancelación de una hipoteca abarca dos procesos que a menudo se confunden: la cancelación económica y la cancelación registral.
La cancelación económica se produce cuando pagas la última cuota o amortizas anticipadamente el total del capital pendiente. En ese momento, el banco emite un certificado de deuda cero y la deuda deja de existir.
Sin embargo, la hipoteca sigue inscrita como carga en el Registro de la Propiedad. Para eliminarla, necesitas realizar la cancelación registral: una escritura pública ante notario, la liquidación del impuesto de AJD (exento) y la inscripción en el Registro.
Muchas personas terminan de pagar su hipoteca y no realizan la cancelación registral, lo que puede crear problemas si quieren vender la vivienda, resolver una hipoteca en caso de divorcio, solicitar otro préstamo o simplemente tener la propiedad libre de cargas.
Deuda pagada
Al pagar la última cuota
Carga en Registro
Requiere trámite adicional
💰Cancelación económica: liquidar la deuda
La cancelación económica consiste en devolver de golpe todo el capital pendiente más los intereses devengados hasta la fecha. Es un derecho del prestatario reconocido en el artículo 23 de la Ley 5/2019 (LCCI).
Solicitar certificado de deuda
Pide al banco el importe exacto pendiente a la fecha en que planeas cancelar. Incluye capital + intereses devengados.
Realizar la transferencia
Transfiere el importe exacto. El banco no puede negarse a la amortización anticipada total ni exigir preaviso superior a 1 mes.
Obtener certificado de deuda cero
El banco emite el certificado que acredita que la deuda ha sido saldada. Es gratuito y ninguna norma le fija plazo, así que insiste si tarda.
No confundas cancelación económica con registral
Al pagar la última cuota, la deuda desaparece pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro. Si no haces la cancelación registral, tu vivienda aparecerá como hipotecada ante cualquier consulta registral. Esto afectará a ventas, herencias y nuevos préstamos.
⚖️Comisiones por cancelación anticipada
Las comisiones dependen de cuándo firmaste la hipoteca y del tipo de interés. La ley establece límites máximos que el banco no puede superar, y la comisión nunca puede exceder la pérdida financiera real del banco.
¿Cuándo firmaste tu hipoteca?
Tipo variable: el contrato pacta una de estas dos opciones (art. 23.5)
De variable a fija, o a mixta con al menos 3 años fijos, por novación o subrogación (art. 23.6)
Tipo fijo (art. 23.7)
Nota: Son topes: si el contrato no pacta comisión, el banco no puede cobrarla, y nunca puede superar la pérdida financiera real del banco. Los años cuentan desde la firma del préstamo. El paso de variable a fija incluye las mixtas con un primer periodo fijo de al menos 3 años. Fuente: Ley 5/2019, art. 23 (BOE).
Compensación por desistimiento, en fija y en variable (art. 8)
Compensación por riesgo de tipo de interés (art. 9)
Nota: Se aplica a hipotecas sobre vivienda de personas físicas. Si el contrato fijó una compensación por desistimiento más baja, se cobra la pactada. En las fijas el banco puede sumar la compensación por riesgo de tipo de interés, que la ley no limita a un porcentaje: depende de lo pactado y de que la cancelación le cause una pérdida. Si pasas de variable a fija por novación o subrogación, se aplica siempre la Ley 5/2019 (disposición transitoria primera): hasta el 0,05 % solo en los 3 primeros años del préstamo, así que hoy, nada. Fuente: Ley 41/2007, arts. 7 a 9 (BOE).
Tipo variable (art. 3 y disposición adicional primera)
Tipo fijo
Nota: El tope del 1 % de la Ley 2/1994 solo cubre las hipotecas a tipo variable, tanto si cancelas como si cambias de banco. En una subrogación, el banco que demuestre un daño económico directo, distinto de la simple pérdida de ganancias, puede reclamarlo aparte. Si pasas de variable a fija por novación o subrogación, se aplica la Ley 5/2019 (disposición transitoria primera) y, pasados los 3 primeros años del préstamo, no hay comisión. Fuente: Ley 2/1994, art. 3 (BOE).
Ejemplo (Ley 5/2019, variable, año 2): Capital pendiente de 150.000 €, opción 0,25 %. Comisión máxima: 150.000 × 0,25 % = 375 €. Pero si la pérdida financiera del banco es de solo 200 €, la comisión se limita a 200 € (art. 23.5 de la Ley 5/2019).
📝Cancelación registral: paso a paso
Una vez obtenido el certificado de deuda cero, estos son los pasos para eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad.
Certificado de deuda cero
Solicítalo al banco. Es gratuito y sin plazo legal, así que insiste si tarda. No pueden exigirte nota simple.
⏱ Según el banco
Escritura en notaría
Acude a la notaría de tu elección. El banco envía un apoderado para firmar la escritura de carta de pago.
⏱ Según la agenda de la notaría y del apoderado
Liquidar AJD (modelo 600)
Presenta el modelo 600 en Hacienda autonómica. Sujeto pero exento: no pagas nada.
⏱ Según tu comunidad (en muchas, por internet)
Inscribir en el Registro
Presenta la escritura + justificante AJD. El registrador cancela la inscripción hipotecaria.
⏱ Hasta 15 días desde la presentación (art. 18 LH)
Retirar escritura inscrita
Recoge la copia autorizada y verifica con nota simple que la vivienda está libre de cargas.
⏱ Recogida
Ninguna norma fija el plazo total: el único plazo legal es el del Registro, quince días desde la presentación, ampliables hasta quince más por razones extraordinarias (art. 18 de la Ley Hipotecaria). El resto depende del banco y de la notaría.
🧾¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
Cancelar una hipoteca ya pagada cuesta 79 € de aranceles, IVA incluido, si haces tú el trámite: notaría 51 € (el arancel de la escritura de cancelación es fijo, 30,05 € sea cual sea el capital, más una copia autorizada) y registro 28 € (el mínimo de su arancel, porque se calcula sobre el capital pendiente, que ya es cero). El impuesto de Actos Jurídicos Documentados está exento y el certificado de deuda cero es gratuito. La gestoría es opcional y sus honorarios son libres. Son aranceles estatales: cuesta lo mismo en Córdoba que en cualquier otra provincia.
Certificado de deuda cero
0 € (gratuito)
Lo emite el banco sin comisión (Ley 41/2007, art. 7)
Notaría: escritura de cancelación
51 €
Arancel fijo de 30,05 € y una copia autorizada, con IVA
Modelo 600 (AJD)
0 € (exento)
Texto Refundido del ITPAJD, art. 45.I.B.18
Registro de la Propiedad
28 €
Mínimo del arancel con la deuda saldada, con IVA
Gestoría
Opcional
Honorarios libres, sin arancel: pide presupuesto
Total sin gestoría
79 €
Notaría + registro, con IVA
¿Qué gastos hay cuando terminas de pagar la hipoteca?
Pagar la última cuota no cuesta nada: la deuda se extingue sin comisión, porque la comisión solo se cobra si devuelves capital antes de tiempo. Lo que queda pendiente es borrar la hipoteca del Registro, que no ocurre sola: el banco no la cancela por el mero hecho de que termines de pagar.
Para cancelarla pagas solo los aranceles de la tabla (79 € con IVA). Según el Banco de España, el banco no debe cobrarte el certificado, la firma ni el desplazamiento de su apoderado a la notaría; solo puede cobrarte la tramitación si se la encargas, y debe informarte antes. Si no cancelas, no pagas nada ahora, pero la carga sigue inscrita hasta que la canceles; pasados 21 años desde el vencimiento que consta en el Registro puedes pedir su cancelación por caducidad (art. 82 de la Ley Hipotecaria), que tampoco es automática.
Ejemplo: cancelar una hipoteca de 100.000 €
Ya pagada
- Notaría: 51 €
- Registro: 28 €
- Aranceles: 79 €
El importe original no cuenta: se calcula sobre lo pendiente, que es cero.
Con 100.000 € pendientes
- Notaría: 51 €
- Registro: 28 €
- Aranceles: 79 €
Más el capital, los intereses del día y la comisión, si la hay:
- →Variable, 3 primeros años (si pactaste esa opción): hasta el 0,25 %, 250 €
- →Variable, 5 primeros años (si pactaste esa opción): hasta el 0,15 %, 150 €
- →Fija, 10 primeros años: hasta el 2 %, 2.000 €
- →Fija, desde el año 11: hasta el 1,5 %, 1.500 €
Topes de la Ley 5/2019 (art. 23) para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019; en variable, pasado ese plazo, 0 %. La comisión nunca supera la pérdida financiera del banco.
El registro, según el capital pendiente al cancelar
El arancel del Registro (RD 1427/1989) aplica la escala de las inscripciones sobre el capital pendiente reducido un 90 % (n.º 2.1.g; Ley 2/1994, art. 8), rebajada al 75 % por ser un préstamo hipotecario (n.º 2.2), con un mínimo, la rebaja general del 5 % y el IVA. La notaría no cambia: 30,05 € de arancel «con independencia del capital pendiente de amortizar» (RD 1426/1989, anexo I, n.º 1.f), sin cobrar folios de matriz ni de copia a partir del quinto; cada copia autorizada suma 15 € con IVA. Aparte pueden ir suplidos que no son arancel, como gastos de envío.
| Capital pendiente al cancelar | Base del arancel (10 %) | Registro con IVA | Notaría + registro |
|---|---|---|---|
| 0 € (hipoteca ya pagada) | 0 € | 28 € | 79 € |
| 50.000 € | 5.000 € | 28 € | 79 € |
| 100.000 € | 10.000 € | 28 € | 79 € |
| 150.000 € | 15.000 € | 34 € | 85 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 57 € | 108 € |
0 € pendientes (ya pagada)
Registro 28 € · notaría + registro 79 €
50.000 € pendientes
Registro 28 € · notaría + registro 79 €
100.000 € pendientes
Registro 28 € · notaría + registro 79 €
150.000 € pendientes
Registro 34 € · notaría + registro 85 €
300.000 € pendientes
Registro 57 € · notaría + registro 108 €
Calcula tu caso
Has terminado de pagar: el registro cobra el mínimo de su arancel.
Notaría
51 €
Fija: arancel + 1 copia, con IVA
Registro
28 €
Sobre el capital −90 %, con IVA
Sin gestoría
79 €
Tú haces el trámite
Gestoría
Libre
Sin arancel: pide presupuesto
Haciéndolo tú te ahorras los honorarios de la gestoría
El trámite son 4 visitas a distintas oficinas · El plazo es el mismo que con gestoría
Aranceles con IVA: notaría como documento sin cuantía, 30,05 € más una copia autorizada (no se cobran folios de matriz ni de copia a partir del quinto; RD 1426/1989, anexo I, n.º 1.f) y registro sobre el capital pendiente reducido un 90 %, con la escala al 75 % por ser préstamo hipotecario, un mínimo de 24,04 € y la rebaja del 5 % (RD 1427/1989, n.º 2.1.g y 2.2; Ley 2/1994, art. 8). No incluye suplidos de envío o presentación. AJD: 0 € (exento, TR ITPAJD art. 45.I.B.18).
🛠️¿Se puede cancelar sin gestoría?
Sí, absolutamente. Es un trámite que cualquier particular puede realizar por sí mismo. Solo necesitas hacer cuatro visitas a distintas oficinas:
Banco
Solicitar certificado de deuda cero
Notaría
Firmar escritura de cancelación
Hacienda
Presentar modelo 600 (AJD exento)
Registro
Inscribir cancelación hipotecaria
Te ahorras la gestoría
Sus honorarios son libres; tú pagas solo 79 € de aranceles · El plazo es el mismo
Tus derechos
Según el Banco de España, tú decides si haces los trámites o se los encargas al banco (solo entonces puede cobrarte la tramitación, y debe informarte antes), la notaría la eliges tú y «la entidad no debe cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría». El certificado de deuda cero es gratuito (Ley 41/2007, art. 7).
⏳Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
El artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite cancelar una hipoteca por el mero transcurso del tiempo, sin escritura pública ni intervención del banco.
Plazos: 20 años de prescripción de la acción hipotecaria (art. 128 de la Ley Hipotecaria y art. 1964 del Código Civil) + 1 año adicional sin que conste en el Registro renovación, interrupción ni ejecución = 21 años desde el vencimiento de la obligación.
Procedimiento: el titular registral presenta una instancia privada en el Registro de la Propiedad. No necesita escritura pública. El registrador verifica los plazos y practica la cancelación.
Coste: solo el arancel del Registro: con el préstamo pagado, el mínimo de la escala, 28 € con IVA (RD 1427/1989, n.º 2.1.g). Sin gastos de notaría.
🔄Cancelación vs subrogación: ¿qué conviene más?
Si quieres cambiar de banco, tienes dos opciones: cancelar tu hipoteca actual y firmar una nueva, o subrogar la hipoteca al nuevo banco. La mejor opción depende de tus necesidades.
| Aspecto | Cancelación + nueva | Subrogación |
|---|---|---|
| Flexibilidad | Total: cambias importe, plazo, tipo y condiciones | Limitada: tipo de interés y/o plazo |
| Ampliar capital | Sí, puedes pedir más dinero | No, se mantiene el capital pendiente |
| Lo que pagas tú | Tasación (250-450 €, estimación de hipotecas.me), comisión de cancelación y la cancelación registral (notaría 51 € con una copia y registro 28 €, con IVA); la hipoteca nueva, el banco | Tasación (250-450 €, estimación de hipotecas.me) y la comisión de tu banco actual; notaría, registro y gestoría, el banco nuevo |
| Antigüedad | Se pierde (hipoteca nueva) | Se mantiene la del préstamo original |
| Cuándo conviene | Cambios sustanciales, ampliar capital | Mejorar tipo de interés únicamente |
Flexibilidad
Cancelación: total. Subrogación: limitada (tipo/plazo).
Ampliar capital
Solo con cancelación + nueva hipoteca.
Coste
Cancelación es más cara. Subrogación: en variable, 0 – 0,25 % (a fija o a mixta con 3+ años fijos, máx. 0,05 %); en fija, hasta el 2 %.
Conviene cancelar si…
Necesitas cambiar muchas condiciones o ampliar capital.
Conviene subrogar si…
Solo quieres mejorar el tipo de interés.
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Preguntas frecuentes sobre cancelación de hipoteca
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
¿Qué gastos hay cuando terminas de pagar la hipoteca?
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca de 100.000 €?
¿Puedo negociar el precio de la notaría?
¿Hay algún gasto oculto en la cancelación de hipoteca?
¿Puedo deducirme los gastos de cancelación en la declaración de la renta?
¿Cuánto tarda la cancelación registral de una hipoteca?
¿Qué documentos necesito para cancelar la hipoteca en el Registro?
¿Qué comisión cobra el banco por cancelar la hipoteca anticipadamente?
¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca en el Registro y quiero vender?
¿Se puede cancelar una hipoteca por caducidad sin el banco?
¿Puedo hacer la cancelación registral sin contratar gestoría?
¿Se puede cancelar una hipoteca que aún se está pagando?
¿Hay que pagar impuestos por cancelar la hipoteca?
¿Qué hago si el banco ha desaparecido o ha sido absorbido?
¿Puedo cancelar la hipoteca si hay más de un titular?
Fuentes y referencias
- →Cancelación registral — Banco de España
- →Comisión de cancelación anticipada — Banco de España
- →Ley 5/2019 (LCCI) — BOE
- →Ley Hipotecaria (arts. 18, 82, 128, 210 y 254) — BOE
- →Aranceles notariales — RD 1426/1989
- →AEAT — Manual de Renta 2025: base de la deducción por vivienda habitual (régimen transitorio)
- →BOE — Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad
- →BOE — Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
- →BOE — Ley 41/2007, que modifica la Ley del Mercado Hipotecario (hipoteca inversa)
- →BOE — Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del ITP y AJD
- →BOE — Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)
- →BOE — Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947)
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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