Cancelación registral de hipoteca: guía paso a paso con documentos

Documentos que necesitas antes de empezar

Antes de iniciar el trámite, asegúrate de tener a mano tu DNI o NIE vigente, la última escritura de la hipoteca (copia autorizada) y el número de finca registral que aparece en dicha escritura.

No necesitas pedir una nota simple previamente. El Banco de España explica en su Portal del Cliente Bancario (18 de abril de 2024) que la entidad no puede exigirte una nota simple para cancelar la hipoteca ni para emitir el certificado de deuda cero.

• •DNI o NIE en vigor de todos los titulares
• •Escritura de la hipoteca (copia autorizada)
• •Número de finca registral
• •Datos de contacto del banco (oficina o apoderado)

Paso 1: Solicitar el certificado de deuda cero

El primer paso es solicitar al banco el certificado de saldo cero (o certificado de deuda cero). Este documento acredita que has pagado la totalidad del préstamo hipotecario.

Es gratuito. La Ley 41/2007 (art. 7) obliga al banco a «expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello», y el Banco de España recuerda en su Portal del Cliente Bancario, sin distinguir por fecha de firma, que la entidad «nos ha de entregar este documento de manera gratuita». Si intentan cobrarte, reclama ante el Servicio de Atención al Cliente y, después, ante el Banco de España.

No hay plazo legal para este certificado: ninguna norma lo fija. No lo confundas con los siete días naturales del artículo 2 de la Ley 2/1994: ese plazo es para la certificación del débito pendiente en una subrogación, que es otro documento. Puedes pedirlo en tu oficina habitual o por banca online; deja constancia escrita de la fecha en que lo solicitaste, porque es lo que sostendrá tu reclamación si se demora.

Paso 2: Firmar la escritura de cancelación en notaría

Con el certificado de deuda cero en mano, pides cita en la notaría de tu elección. Tienes derecho a elegir notario libremente.

La escritura de cancelación la firma un apoderado del banco, porque es el acreedor quien consiente que se cancele la hipoteca. Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, «la entidad no debe cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría».

El notario verifica el certificado, da fe de que la deuda ha sido saldada y eleva a escritura pública la cancelación. La notaría cuesta 51 € con IVA: el arancel de la cancelación es fijo (30,05 €, sea cual sea el capital), más una copia autorizada; y el arancel no cobra ningún folio de matriz ni de copia a partir del quinto (RD 1426/1989, anexo I, n.º 1.f).

Paso 3: Liquidar el impuesto de AJD

La cancelación de hipoteca está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero exenta: el Texto Refundido del ITPAJD (art. 45.I.B.18) exime las primeras copias de las escrituras de cancelación de hipotecas. Esto significa que debes presentar el modelo 600 ante la Hacienda autonómica correspondiente, pero el importe a ingresar es 0 €.

Este trámite es obligatorio aunque no pagues nada: el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impide inscribir sin acreditar antes el pago de los impuestos que devengue el acto, y la exención se acredita con el modelo 600 presentado. Puedes hacerlo presencialmente o, en muchas comunidades, telemáticamente.

Paso 4: Inscribir la cancelación en el Registro

Presenta en el Registro de la Propiedad competente la escritura de cancelación y el justificante de liquidación del AJD. El Registro cobra 28 € con IVA: su arancel se calcula sobre el capital pendiente reducido un 90 % y, con la hipoteca pagada, se aplica el mínimo (RD 1427/1989, n.º 2.1.g).

El registrador verificará la documentación y practicará la cancelación de la inscripción hipotecaria. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria le da quince días desde el asiento de presentación para calificar e inscribir; por razones extraordinarias, la Dirección General puede ampliarlo hasta quince días más.

Paso 5: Verificar la cancelación con nota simple

Una vez inscrita la cancelación, recoge la copia autorizada de la escritura y solicita una nota simple actualizada. En ella deberá constar que la finca está libre de la carga hipotecaria.

La nota simple puede solicitarse online a través del servicio del Colegio de Registradores por 9,02 € más IVA, o presencialmente en el propio Registro.

Errores frecuentes en la cancelación registral

Estos son los errores más comunes que pueden retrasar o encarecer tu cancelación registral.

• •No solicitar el certificado de deuda cero a tiempo: puede retrasar todo el proceso
• •Aceptar que el banco te cobre por el certificado: es gratuito (Ley 41/2007, art. 7)
• •Olvidar presentar el modelo 600: sin él, el Registro no inscribe la cancelación
• •Encargar la tramitación al banco sin preguntar el precio: puede cobrarte comisiones y gastos por ella, y el Banco de España le exige informarte antes
• •No verificar con nota simple: puedes pensar que se canceló sin que realmente se inscribiera