Cancelación vs subrogación de hipoteca: cuándo conviene cada opción

Comparativa general: cancelación vs subrogación

Esta tabla resume las principales diferencias entre ambas opciones para ayudarte a decidir rápidamente.

Cuándo conviene cancelar y firmar una nueva

La cancelación + nueva hipoteca es la opción indicada cuando necesitas hacer cambios sustanciales que la subrogación no permite.

• •Quieres ampliar el capital del préstamo (por ejemplo, para una reforma)
• •Necesitas cambiar los titulares de la hipoteca (divorcio, herencia, incorporar pareja)
• •Quieres modificar la garantía hipotecaria (cambiar de inmueble)
• •El nuevo banco ofrece condiciones muy superiores que compensan el coste extra
• •Tu hipoteca actual tiene cláusulas abusivas que deseas eliminar completamente

Cuándo conviene la subrogación

La subrogación es la opción más recomendable cuando tu objetivo principal es mejorar el tipo de interés sin cambiar nada más.

• •Solo quieres pasar de variable a fija o mejorar el diferencial
• •No necesitas ampliar capital ni cambiar titulares
• •Quieres minimizar los costes del cambio de banco
• •Tu hipoteca tiene menos de 5 años (comisión variable LCCI: 0,15-0,25 %)
• •Valoras mantener la antigüedad del préstamo por motivos fiscales

Comparativa de costes: ejemplo con 150.000 € pendientes

Veamos un ejemplo práctico con una hipoteca variable de 150.000 € pendientes, firmada en 2023 (Ley 5/2019, con la opción del 0,15 % en los 5 primeros años), en el año 4.

La tercera vía: novación modificativa

Existe una tercera opción que a veces se olvida: negociar directamente con tu banco actual una novación modificativa. Esto permite cambiar el tipo de interés, el plazo o ambos sin cambiar de banco.

La novación es la opción más rápida y no necesita tasación salvo que amplíes capital. Tiene aranceles reducidos por la Ley 2/1994 (notaría 30,05 € como documento sin cuantía más folios e IVA; registro unos 34 € con 150.000 € pendientes); la comisión depende de tu escritura, salvo al pasar de variable a fija, donde el tope es el 0,05 % los 3 primeros años y 0 después. El inconveniente es que dependes de la voluntad de tu banco para mejorar las condiciones, y no siempre aceptan.