¿Cuánto ahorrarías?
1 minuto · subrogación gratis
Subrogación vs novación: diferencias y cuándo elegir cada una
Si no estás contento con las condiciones de tu hipoteca actual, tienes dos vías para mejorarlas: la subrogación (cambiar de banco) o la novación (renegociar con tu banco actual). Ambas buscan lo mismo — reducir lo que pagas — pero funcionan de forma muy diferente en plazos, costes y resultado final. En esta guía te explicamos qué implica cada opción, cuándo conviene una u otra y te mostramos un caso práctico con números reales para que puedas decidir con criterio.
Qué es la subrogación y qué es la novación hipotecaria
La subrogación de acreedor consiste en trasladar tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. El nuevo banco paga tu deuda pendiente al banco actual, y tú pasas a ser cliente de la nueva entidad con las nuevas condiciones pactadas. A efectos legales, la hipoteca es la misma (no se cancela y se crea otra nueva), pero cambia el acreedor. Esto simplifica trámites y reduce costes respecto a una cancelación + nueva hipoteca.
La novación hipotecaria es una modificación del préstamo original sin cambiar de banco. Tú y tu entidad acordáis cambiar una o varias condiciones: el tipo de interés, el plazo, el diferencial, las vinculaciones o incluso el capital pendiente (ampliación). La novación se formaliza ante notario como una escritura de modificación del préstamo original.
La diferencia fundamental es de posición negociadora. En la subrogación introduces un competidor real: otro banco que quiere llevarse tu hipoteca. Esto presiona a tu banco actual (que puede contraofertar mediante el derecho de enervación). En la novación dependes de la voluntad de tu banco, que no tiene la presión de perderte como cliente salvo que tú amenaces con subrogar.
Diferencias clave entre subrogación y novación
Los costes son la diferencia más relevante. En una subrogación, el nuevo banco paga notaría, registro y gestoría (Ley 5/2019, art. 14). Tú pagas la tasación (250-450 €, estimación de hipotecas.me) y la comisión de subrogación a tu banco actual, que está limitada por la Ley 5/2019. En una novación, los gastos de notaría y registro corren por tu cuenta, aunque con aranceles rebajados (art. 8 de la Ley 2/1994: la notaría la cobra como documento sin cuantía y el registro con un 90 % de reducción): con 150.000 € pendientes, notaría 36 € con IVA más los folios de la matriz, registro 34 € y tu copia autorizada 93 €. Te ahorras la tasación, y la comisión puede ser menor o inexistente si negocias bien.
En plazos, la novación es más rápida. Como no interviene un tercer banco, el proceso depende solo de tu entidad una vez alcanzado el acuerdo. La subrogación requiere que el nuevo banco analice tu perfil, tase la vivienda, emita la FEIN, y luego se active el derecho de enervación de 15 días para tu banco actual, lo que alarga el proceso.
En condiciones obtenidas, la subrogación suele ganar. Al poner a dos bancos a competir por tu hipoteca, obtienes las condiciones de mercado actualizadas. La novación te limita a lo que tu banco esté dispuesto a ofrecer, que rara vez será su mejor producto si no hay un competidor real presionando.
Cuándo conviene subrogar: cambiar de banco
La subrogación es la mejor opción cuando la diferencia entre lo que pagas y lo que ofrece el mercado es significativa. Si tu diferencial es Euríbor + 1,20 % y el mejor del mercado está en Euríbor + 0,79 %, hay recorrido. Con una fija antigua pasa lo mismo: si pagas por encima de la mediana actual (3,95 %) merece la pena mirarlo; si pagas por debajo, probablemente ya estés mejor que lo que se firma hoy. Puedes comprobar las ofertas vigentes en el comparador de hipotecas.
También conviene subrogar cuando quieres cambiar de tipo de interés — por ejemplo, pasar de variable a fijo — y tu banco no te ofrece condiciones competitivas para la novación. La subrogación te permite elegir libremente el tipo de interés que ofrezca el nuevo banco, mientras que en la novación estás limitado a lo que tu entidad actual comercialice.
Otro escenario claro es cuando tu banco actual tiene mal servicio, vinculaciones caras o comisiones ocultas que quieres eliminar. La subrogación es la única vía para romper la relación comercial completa y empezar con una entidad que se adapte mejor a tus necesidades.
Si tu hipoteca variable es posterior a junio de 2019 y tiene más de 5 años, la comisión de subrogación es del 0 % por la Ley 5/2019; y si pasas a tipo fijo, es 0 % desde el cuarto año sea cual sea la fecha de firma. El coste real de cambiar de banco puede ser cero.
¿Cuánto ahorrarías cambiando de banco? Compruébalo con tus números
Cuándo conviene novar: renegociar con tu banco
La novación es preferible cuando el ahorro potencial es moderado y no justifica el proceso más largo de la subrogación. Si tu banco te ofrece una rebaja del diferencial y con eso estás satisfecho, la novación es más rápida, no necesita tasación y es menos engorrosa. También es la opción natural si tienes buena relación con tu gestor bancario y capacidad de negociación directa.
La novación también es la única vía si lo que quieres modificar no implica condiciones financieras principales: por ejemplo, eliminar una vinculación (seguro de hogar, plan de pensiones), ampliar el plazo o cambiar titulares. Estos cambios no suelen justificar una subrogación completa y se resuelven mejor con una novación.
Un caso especial: si tu hipoteca tiene condiciones particulares que perderías al subrogar — como una cláusula de suelo eliminada judicialmente, una carencia vigente o un seguro de protección de pagos favorable — la novación permite mejorar el tipo sin perder esas ventajas adquiridas.
Caso práctico: subrogación vs novación con números reales
Situación de partida: hipoteca variable de 150.000 € pendientes, 20 años restantes, diferencial Euríbor + 1,20 %. Con la media del último mes cerrado del Euríbor (3,25 %), el tipo aplicado es del 4,45 % y la cuota ronda los 945 € al mes. El titular quiere reducirla y valora las dos opciones.
Opción A — Subrogación: un banco competidor ofrece la mejor fija del mercado, un 3,35 % a 20 años. La cuota pasaría de 945 € a 858 €: 87 € menos al mes, 1.044 € al año. El coste de la operación es la comisión del 0,05 % sobre el capital pendiente si el cambio es a tipo fijo dentro de los tres primeros años, y cero después.
Opción B — Novación: el banco actual ofrece reducir el diferencial a Euríbor + 0,80 % a cambio de contratar un seguro de hogar (320 euros/año). Nueva cuota estimada: 913 € al mes, 32 € menos. Ahorro neto anual, restando el seguro: 64 €. Coste de la novación: notaría 36 € con IVA más los folios de la matriz, registro 34 € y tu copia autorizada 93 €, 163 € sin comisión ni gestoría (Ley 2/1994, art. 8). En la subrogación pagas la tasación (350 €, estimación de hipotecas.me) y la comisión. En este caso, la subrogación es más ventajosa tanto en ahorro como en tiempo de recuperación del coste.
En resumen
¿Tienes más dudas? Pregúntale a Hipo, nuestro asistente IA. Hipo es muy noble
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer una subrogación y una novación a la vez?
¿La novación aparece en el CIRBE como deuda nueva?
¿Puedo novar para ampliar el capital del préstamo?
¿Cuántas veces puedo subrogar o novar mi hipoteca?
¿La subrogación afecta al plazo de mi hipoteca?
🛠️Herramientas útiles
Simulador de hipotecas
Calcula tu cuota, capacidad de endeudamiento y amortización anticipada
Abrir herramienta⚖️Comparador de hipotecas
Compara ofertas por tipo, plazo, comisiones y condiciones
Abrir herramienta🏠¿Qué casa puedo comprar?
Precio máximo de vivienda según tus ingresos, ahorros y CCAA
Abrir herramienta✅¿Me aprobarán la hipoteca?
Test rápido que analiza tu perfil y estima la probabilidad de aprobación
Abrir herramienta📊Calculadora hipotecaria 360
Cuota, asequibilidad, comparativa de tipos y amortización anticipada
Abrir herramienta🗺️Simulador ITP y gastos
Calcula impuestos y gastos según comunidad autónoma
Abrir herramienta📈Euríbor hoy
Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca
Abrir herramienta🔄Calculadora revisión
Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca
Abrir herramienta🏦Calculadora subrogación
Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio
Abrir herramienta🔍Consulta catastral
Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria
Abrir herramienta📖Guías relacionadas
Comisiones de subrogación: Ley 5/2019
Comisiones máximas de subrogación hipotecaria según la Ley 5/2019: límites para tipo fijo, variable y mixto. Ejemplo de cálculo con capital pendiente.
5 min de lecturaEnervaciónDerecho de enervación: la contraoferta del banco
Qué es el derecho de enervación, cómo funciona el plazo de 15 días, qué puede ofrecer tu banco y estrategias para usar la contraoferta a tu favor.
4 min de lecturaVariable→FijaCambiar de hipoteca variable a fija
Pasar de variable a fija subrogando la hipoteca a otro banco: requisitos, comisión máxima (Ley 5/2019), exención de AJD y diferencias con la novación.
5 min de lecturaSubrogaciónProceso de subrogación hipotecaria paso a paso
Los 7 pasos del proceso de subrogación hipotecaria: documentación, ofertas, FEIN, enervación, firma notarial. Plazos reales y qué hacer en cada fase.
5 min de lecturaSubrogaciónCómo calcular cuánto ahorras al subrogar tu hipoteca
Aprende a calcular el ahorro real al subrogar tu hipoteca: fórmula, variables, escenarios variable-a-fija y costes ocultos. Con ejemplos numéricos reales.
5 min de lectura🔗También te puede interesar
Hipoteca fija o variable en 2026: cuándo conviene cada una
9 min de lecturaHipoteca variableDiferencial de la hipoteca variable: qué es y cuál es un buen diferencial hoy
7 min de lecturaRefinanciación hipotecariaCuándo refinanciar tu hipoteca: 6 señales de que es el momento
6 min de lectura¿Quieres analizar tu subrogación?
Estudiamos tu hipoteca actual y te indicamos si la subrogación te compensa. Sin compromiso.
Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: febrero 2026
Última actualización: octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.