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Comisiones de subrogación: límites por la Ley 5/2019
Uno de los mayores frenos para cambiar de banco era el coste de la comisión de subrogación. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, cambió las reglas del juego al fijar límites máximos a las comisiones que el banco puede cobrar cuando un cliente se va a otra entidad. Estos límites varían según el tipo de interés y la antigüedad del préstamo, y son significativamente más bajos que los que se aplicaban antes. En esta guía te explicamos cada límite, cómo se calcula la comisión y cuándo es cero.
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Lo esencial
5 min de lectura completa- 1Hipotecas variables (Ley 5/2019): máximo 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años; 0 % después
- 2Hipotecas fijas (Ley 5/2019): máximo 2 % los 10 primeros años, 1,5 % a partir del año 11
- 3Hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 se rigen por su escritura, pero la subrogación tiene régimen especial
- 4El nuevo banco paga notaría, registro y gestoría (Ley 5/2019); tú pagas la tasación y la comisión al banco antiguo
Marco legal: qué cambió la Ley 5/2019
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y supuso un cambio radical en la regulación hipotecaria española. Entre sus muchas novedades, estableció límites máximos obligatorios a las comisiones por reembolso anticipado y por subrogación de acreedor, eliminando la discrecionalidad que tenían los bancos para fijar comisiones disuasorias.
Antes de esta ley, las comisiones de subrogación dependían de lo pactado en la escritura del préstamo. Algunos contratos incluían comisiones elevadas, lo que convertía la subrogación en una operación económicamente inviable en muchos casos. La ley puso techo a estas comisiones y, además, estableció que pasados ciertos plazos la comisión es directamente cero.
Es importante distinguir entre hipotecas firmadas antes y después del 16 de junio de 2019. Las firmadas después se rigen íntegramente por los nuevos límites. Las firmadas antes mantienen la comisión pactada en su escritura para la amortización anticipada, pero para la subrogación de acreedor se aplica un régimen transitorio que en la práctica también limita las comisiones.
Si tu hipoteca es posterior al 16 de junio de 2019 y la escritura recoge una comisión superior al límite legal, se aplica automáticamente el tope de la Ley 5/2019. No necesitas negociar: la ley prevalece sobre el contrato.
Comisiones en hipotecas a tipo variable
Para hipotecas a tipo variable firmadas tras la Ley 5/2019, el banco puede elegir al constituir el préstamo entre dos esquemas de comisión por subrogación: el 0,25 % del capital pendiente durante los 3 primeros años (y 0 % después) o el 0,15 % durante los 5 primeros años (y 0 % después). Solo puede aplicar uno de los dos, y debe constar en la escritura.
Esto significa que si tu hipoteca variable es posterior al 16 de junio de 2019 y tiene más de 3 años (esquema A) o más de 5 años (esquema B), la comisión por subrogar es cero. En las variables anteriores rige lo pactado en la escritura, con el límite de la Ley 41/2007: hasta un 0,5 % los cinco primeros años y un 0,25 % después.
Para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 no se aplica con carácter general (disposición transitoria primera): rige la comisión pactada en tu escritura, con los límites de la normativa anterior. La excepción es pasar de variable a fija (o a una mixta con un primer periodo fijo de al menos 3 años) por novación o subrogación: esa misma disposición te reconoce el régimen del art. 23.6, así que el tope es del 0,05 % los 3 primeros años y cero después, firmaras cuando firmaras.
Comisiones en hipotecas a tipo fijo
Las hipotecas a tipo fijo tienen comisiones de subrogación más altas porque el banco asume un riesgo de tipo de interés mayor al prestarte a largo plazo. Para hipotecas fijas firmadas tras la Ley 5/2019, la comisión máxima es del 2 % del capital pendiente durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir del año 11. A diferencia de las variables, no hay momento en que la comisión sea cero.
En hipotecas fijas anteriores a la ley rige la compensación pactada en tu escritura (la Ley 5/2019 no se aplica a los contratos previos, según su disposición transitoria primera), que depende de la pérdida que la cancelación genere al banco. Revisa esa cláusula antes de pedir ofertas: la única excepción es el paso de variable a fija (o a una mixta con al menos 3 años fijos), que sí se beneficia del tope del 0,05 %.
En hipotecas mixtas, se aplica el régimen de comisiones correspondiente al tipo vigente en el momento de la subrogación. Si estás en el periodo fijo, se aplican los límites de tipo fijo (2 % / 1,5 %). Si ya estás en el periodo variable, se aplican los límites de tipo variable (0,25 % o 0,15 %), que solo rigen en los 3 o 5 primeros años del préstamo contados desde la firma; pasado ese plazo, cero.
Gastos que asume el nuevo banco en la subrogación
Una de las grandes ventajas de la subrogación frente a la cancelación + nueva hipoteca es el reparto de gastos. Desde la Ley 5/2019 (art. 14.1.e), el nuevo banco paga los honorarios de notaría, los aranceles del Registro de la Propiedad y la gestoría; a ti te corresponde la tasación de la vivienda (250-450 €), aunque algunos bancos la bonifican.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la subrogación está exento desde la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 el AJD de una escritura de préstamo hipotecario lo paga el banco, así que la exención no te ahorra nada a ti: evita que el banco nuevo tenga que pagar el impuesto por subrogarse.
En resumen, el único coste que tú como prestatario asumes en una subrogación es la comisión que cobra tu banco actual (si aplica según los límites legales). Todo lo demás lo paga el nuevo banco o está exento. Esto hace que la subrogación sea económicamente muy accesible comparada con la alternativa de cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva, donde todos los gastos corren por tu cuenta.
Ejemplo de cálculo: cuánto pagarías por subrogar
Caso 1 — Hipoteca variable de 2020 (6 años de antigüedad), capital pendiente 120.000 euros. Como la hipoteca tiene más de 5 años, la comisión de subrogación es del 0 %. Lo único que pagas es la tasación (250-450 €); notaría, registro y gestoría los paga el banco nuevo (Ley 5/2019).
Caso 2 — Hipoteca fija de 2021 (5 años de antigüedad), capital pendiente 180.000 euros. Comisión máxima: 2 % sobre 180.000 euros = 3.600 €. Antes de decidir, calcula si el ahorro anual en cuota supera ampliamente esta comisión. Si tu tipo está un punto por encima de la mejor fija del mercado (3,20 %) y cambias a ella sobre 180.000 euros a 25 años, el ahorro anual ronda los 1.176 €, así que la comisión se amortiza en unos 37 meses.
Caso 3 — Hipoteca mixta de 2017 (9 años de antigüedad), actualmente en periodo variable, capital pendiente 95.000 euros. Como es anterior a la Ley 5/2019, rige su escritura: con la Ley 41/2007, la comisión por desistimiento no puede pasar del 0,25 % pasados los cinco primeros años (238 € como máximo), y es 0 % si la escritura no la prevé. Pagas, además, la tasación. Además, por la antigüedad, es probable que el diferencial sea alto (Euríbor + 1,00 % o más), lo que hace la subrogación especialmente rentable. Usa el simulador de hipotecas para calcular tu ahorro exacto.
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿La comisión de subrogación se calcula sobre el capital inicial o el pendiente?
Siempre sobre el capital pendiente en el momento de la subrogación, no sobre el capital inicial del préstamo. Esto es favorable para el prestatario porque el capital pendiente va disminuyendo con cada cuota pagada. Si pediste 200.000 euros a 25 años al 3,95 % y llevas 8 años pagando, el capital pendiente ronda los 156.000 €, y la comisión se calcula sobre esa cifra menor.
¿Puede mi banco cobrarme más comisión de la que dice la Ley 5/2019?
No, si tu hipoteca se firmó después del 16 de junio de 2019. Los límites de la ley son imperativos y no se pueden superar por pacto. Si tu escritura recoge una comisión superior, se aplica automáticamente el límite legal. Para hipotecas anteriores rige lo pactado en la escritura, con los límites de la normativa entonces vigente, salvo al pasar de variable a fija (o a una mixta con al menos 3 años fijos), donde se aplica el tope del 0,05 % de la Ley 5/2019.
¿La comisión de subrogación se puede negociar a la baja?
La ley fija máximos, no mínimos. Tu banco puede cobrarte menos del máximo legal o incluso renunciar a la comisión. De hecho, algunos bancos eliminan la comisión de subrogación como estrategia comercial para retener clientes o para facilitar que otros clientes se vengan a su entidad. Pregunta siempre si pueden reducirla o eliminarla.
¿Qué comisión se aplica si cambio de variable a fijo mediante subrogación?
Al pasar de variable a fija, por subrogación o novación, la comisión máxima es el 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años del préstamo y cero después (art. 23.6 de la Ley 5/2019), sin importar el esquema de variable que firmaras y aunque la hipoteca sea anterior a 2019. Lo mismo vale si pasas a una mixta con un primer periodo fijo de al menos 3 años; con menos años fijos, se aplica el tope de la variable. Por eso, pasados tres años, cambiar de variable a fija sale gratis en comisión.
¿La Ley 5/2019 se aplica a segundas viviendas?
Sí, la Ley 5/2019 se aplica a todos los contratos de crédito inmobiliario garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial, incluyendo segundas viviendas. No importa si es vivienda habitual o no: los límites de comisiones son los mismos. Lo que queda fuera de la ley son los préstamos a empresas o los garantizados con inmuebles no residenciales (locales, naves).
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Fuentes y referencias
- →Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario (BOE)
- →Artículo 23 (reembolso anticipado) — Ley 5/2019 (BOE)
- →Disposición transitoria primera (contratos preexistentes) — Ley 5/2019 (BOE)
- →BOE — Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
- →BOE — Ley 41/2007, que modifica la Ley del Mercado Hipotecario (hipoteca inversa)
- →BOE — Real Decreto-ley 17/2018, que atribuye al banco el AJD de la escritura de hipoteca
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: septiembre 2026
Última actualización: septiembre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.