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Comisiones de subrogación: límites por la Ley 5/2019
Uno de los mayores frenos para cambiar de banco era el coste de la comisión de subrogación. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, cambió las reglas del juego al fijar límites máximos a las comisiones que el banco puede cobrar cuando un cliente se va a otra entidad. Estos límites varían según el tipo de interés y la antigüedad del préstamo, y son significativamente más bajos que los que se aplicaban antes. En esta guía te explicamos cada límite, cómo se calcula la comisión y cuándo es cero.
Lo esencial
5 min de lectura completa- 1Hipotecas variables (Ley 5/2019): máximo 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años; 0 % después
- 2Hipotecas fijas (Ley 5/2019): máximo 2 % los 10 primeros años, 1,5 % a partir del año 11
- 3Hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 se rigen por su escritura, pero la subrogación tiene régimen especial
- 4El nuevo banco asume tasación, notaría, registro y gestoría; tú solo pagas la comisión al banco antiguo
Marco legal: qué cambió la Ley 5/2019
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y supuso un cambio radical en la regulación hipotecaria española. Entre sus muchas novedades, estableció límites máximos obligatorios a las comisiones por reembolso anticipado y por subrogación de acreedor, eliminando la discrecionalidad que tenían los bancos para fijar comisiones disuasorias.
Antes de esta ley, las comisiones de subrogación dependían de lo pactado en la escritura del préstamo. Algunos contratos incluían comisiones del 1-2 % sobre el capital pendiente sin distinción de plazo, lo que convertía la subrogación en una operación económicamente inviable en muchos casos. La ley puso techo a estas comisiones y, además, estableció que pasados ciertos plazos la comisión es directamente cero.
Es importante distinguir entre hipotecas firmadas antes y después del 16 de junio de 2019. Las firmadas después se rigen íntegramente por los nuevos límites. Las firmadas antes mantienen la comisión pactada en su escritura para la amortización anticipada, pero para la subrogación de acreedor se aplica un régimen transitorio que en la práctica también limita las comisiones.
ImportanteSi tu escritura recoge una comisión superior al límite legal, se aplica automáticamente el tope de la Ley 5/2019. No necesitas negociar: la ley prevalece sobre el contrato.
Comisiones en hipotecas a tipo variable
Para hipotecas a tipo variable firmadas tras la Ley 5/2019, el banco puede elegir al constituir el préstamo entre dos esquemas de comisión por subrogación: el 0,25 % del capital pendiente durante los 3 primeros años (y 0 % después) o el 0,15 % durante los 5 primeros años (y 0 % después). Solo puede aplicar uno de los dos, y debe constar en la escritura.
Esto significa que si tu hipoteca variable tiene más de 3 años (esquema A) o más de 5 años (esquema B), la comisión por subrogar es cero. En la práctica, la inmensa mayoría de subrogaciones de hipotecas variables a día de hoy son gratuitas en comisión porque los préstamos llevan más de 5 años vigentes.
Para hipotecas variables firmadas antes de junio de 2019, la disposición transitoria cuarta de la ley establece que se aplica la comisión pactada en la escritura, con un máximo del 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros años (y cero después). Si la escritura preveía una comisión superior, se reduce automáticamente al límite legal.
Comisiones en hipotecas a tipo fijo
Las hipotecas a tipo fijo tienen comisiones de subrogación más altas porque el banco asume un riesgo de tipo de interés mayor al prestarte a largo plazo. Para hipotecas fijas firmadas tras la Ley 5/2019, la comisión máxima es del 2 % del capital pendiente durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir del año 11. A diferencia de las variables, no hay momento en que la comisión sea cero.
En hipotecas fijas anteriores a la ley, se aplica la comisión de la escritura, pero con un matiz importante: la disposición transitoria permite al prestatario elegir entre la comisión pactada originalmente y la nueva comisión legal, aplicándose la más favorable. Esto es especialmente relevante para hipotecas fijas firmadas antes de 2019 con comisiones del 2-4 %: la ley las reduce al máximo del 2 % o 1,5 % según el tramo.
En hipotecas mixtas, se aplica el régimen de comisiones correspondiente al tipo vigente en el momento de la subrogación. Si estás en el periodo fijo, se aplican los límites de tipo fijo (2 % / 1,5 %). Si ya estás en el periodo variable, se aplican los límites de tipo variable (0,25 % / 0,15 % o cero).
Variable (esquema A)
Variable (esquema B)
Fija (post Ley 5/2019)
Mixta (periodo fijo)
Mixta (periodo variable)
Gastos que asume el nuevo banco en la subrogación
Una de las grandes ventajas de la subrogación frente a la cancelación + nueva hipoteca es el reparto de gastos. Por práctica consolidada de mercado (y en muchos casos por normativa), el nuevo banco asume los principales gastos de la operación: la tasación de la vivienda (300-600 euros), los honorarios de notaría, los aranceles del Registro de la Propiedad y la gestoría.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la subrogación está exento desde la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Esta exención fiscal es clave porque el AJD puede representar entre el 0,5 % y el 1,5 % del capital pendiente según la comunidad autónoma, lo que en una hipoteca de 150.000 euros supondría 750-2.250 euros de ahorro.
En resumen, el único coste que tú como prestatario asumes en una subrogación es la comisión que cobra tu banco actual (si aplica según los límites legales). Todo lo demás lo paga el nuevo banco o está exento. Esto hace que la subrogación sea económicamente muy accesible comparada con la alternativa de cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva, donde todos los gastos corren por tu cuenta.
Ejemplo de cálculo: cuánto pagarías por subrogar
Caso 1 — Hipoteca variable de 2020 (6 años de antigüedad), capital pendiente 120.000 euros. Como la hipoteca tiene más de 5 años, la comisión de subrogación es del 0 %. Coste total para el prestatario: 0 euros. El nuevo banco paga tasación (~400 euros), notaría (~350 euros) y registro (~250 euros).
Caso 2 — Hipoteca fija de 2021 (5 años de antigüedad), capital pendiente 180.000 euros. Comisión máxima: 2 % sobre 180.000 euros = 3.600 euros. Antes de decidir, calcula si el ahorro anual en cuota supera ampliamente esta comisión. Si cambias de un tipo fijo del 3,50 % a un 2,40 % sobre 180.000 euros a 25 años, el ahorro anual ronda los 1.100 euros, así que la comisión se amortiza en algo más de 3 años.
Caso 3 — Hipoteca mixta de 2017 (9 años de antigüedad), actualmente en periodo variable, capital pendiente 95.000 euros. Como está en tramo variable y han pasado más de 5 años, la comisión es del 0 %. Además, por la antigüedad, es probable que el diferencial sea alto (Euríbor + 1,00 % o más), lo que hace la subrogación especialmente rentable. Usa el simulador de hipotecas para calcular tu ahorro exacto.
Variable 2020
Fija 2021
Mixta 2017 (tramo variable)
Fija 2015 (pre-ley)
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¿La comisión de subrogación se calcula sobre el capital inicial o el pendiente?
Siempre sobre el capital pendiente en el momento de la subrogación, no sobre el capital inicial del préstamo. Esto es favorable para el prestatario porque el capital pendiente va disminuyendo con cada cuota pagada. Si pediste 200.000 euros y llevas 8 años pagando, el capital pendiente puede estar en 150.000-160.000 euros, y la comisión se calcula sobre esa cifra menor.
¿Puede mi banco cobrarme más comisión de la que dice la Ley 5/2019?
No, si tu hipoteca se firmó después del 16 de junio de 2019. Los límites de la ley son imperativos y no se pueden superar por pacto. Si tu escritura recoge una comisión superior, se aplica automáticamente el límite legal. Para hipotecas anteriores, la disposición transitoria también aplica límites máximos en la práctica.
¿La comisión de subrogación se puede negociar a la baja?
La ley fija máximos, no mínimos. Tu banco puede cobrarte menos del máximo legal o incluso renunciar a la comisión. De hecho, algunos bancos eliminan la comisión de subrogación como estrategia comercial para retener clientes o para facilitar que otros clientes se vengan a su entidad. Pregunta siempre si pueden reducirla o eliminarla.
¿Qué comisión se aplica si cambio de variable a fijo mediante subrogación?
Se aplica la comisión correspondiente al tipo que tenías en el momento de la subrogación, es decir, el tipo variable. Si tu hipoteca variable tiene más de 5 años, la comisión es cero aunque el nuevo banco te ofrezca tipo fijo. Esto convierte a la subrogación en la vía más barata para cambiar de variable a fijo si llevas más de 5 años pagando.
¿La Ley 5/2019 se aplica a segundas viviendas?
Sí, la Ley 5/2019 se aplica a todos los contratos de crédito inmobiliario garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial, incluyendo segundas viviendas. No importa si es vivienda habitual o no: los límites de comisiones son los mismos. Lo que queda fuera de la ley son los préstamos a empresas o los garantizados con inmuebles no residenciales (locales, naves).
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.