Comisiones por cancelación anticipada de hipoteca: límites por ley

Ley 5/2019 (LCCI): hipotecas desde junio de 2019

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) establece los límites más favorables para el consumidor. Aplica a todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019.

Ley 41/2007: hipotecas de diciembre 2007 a junio 2019

Se aplica a las hipotecas firmadas desde el 9 de diciembre de 2007 sobre una vivienda con prestatario persona física, o con una empresa de reducida dimensión como prestataria (artículo 7). La compensación por desistimiento tiene estos límites (artículo 8 de la Ley 41/2007), sea el préstamo fijo o variable, y si se pactó una menor se aplica la pactada. En los préstamos con periodos de revisión de más de 12 meses, como los fijos, puede sumarse además una compensación por riesgo de tipo de interés, si está pactada y la cancelación genera una pérdida al banco (artículo 9).

Antes de diciembre de 2007: tu escritura y la Ley 2/1994

Para las hipotecas más antiguas no hay un tope general: la comisión es la que pactaste en la escritura. Revísala antes de cancelar.

La excepción es la subrogación a otro banco de un préstamo a interés variable (artículo 3 de la Ley 2/1994): si se pactó amortización anticipada sin fijar comisión, no se paga nada; si se pactó una igual o inferior al 1 %, se paga la pactada; y si se pactó más, como máximo el 1 %, salvo que el banco demuestre un daño económico directo que no sea solo la pérdida de ganancias.

Qué es la pérdida financiera y cómo te protege

La pérdida financiera es el perjuicio económico que sufre el banco cuando cancelas anticipadamente. Se produce cuando el banco prestó a un tipo superior al de mercado actual: al devolver el capital, el banco pierde la diferencia de intereses futuros.

El banco debe demostrar matemáticamente esta pérdida. Si los tipos de mercado han subido por encima de tu tipo hipotecario, no hay pérdida financiera y la comisión efectiva es 0 €, aunque esté pactada en la escritura.

Esta protección es especialmente relevante en épocas de tipos de interés al alza, como la de 2022-2023 o la que empezó en junio de 2026, cuando el BCE volvió a subir los tipos.

Ejemplos prácticos de comisiones

Estos supuestos muestran el tope legal de la comisión en cada caso; lo que pagues de verdad puede ser menos, porque en la LCCI nunca supera la pérdida financiera del banco.

Cómo reclamar si te cobran de más

Si el banco te cobra una comisión superior a los límites legales o no demuestra la pérdida financiera, puedes reclamar en tres pasos: primero ante el Servicio de Atención al Cliente del banco, después ante el Banco de España si no te dan la razón o no responden en plazo, y finalmente por vía judicial.

• •Solicita por escrito el desglose del cálculo de la comisión
• •Pide que demuestren la pérdida financiera con cifras
• •Reclama al SAC del banco si la comisión excede los límites legales
• •Acude al Banco de España si el SAC no te da la razón o no responde en plazo