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Costes de cancelar una hipoteca: aranceles de notaría y registro
Uno de los factores que más preocupa al cancelar una hipoteca es cuánto va a costar. Los aranceles de notaría y registro están regulados por ley, así que no hay sorpresas. En esta guía desglosamos cada coste con tablas actualizadas y te explicamos cuánto puedes ahorrarte si haces el trámite sin gestoría.
Lo esencial
5 min de lectura completa- 1El coste total sin gestoría oscila entre 120 y 310 € según el capital de tu hipoteca.
- 2Los aranceles notariales se calculan sobre el 70 % del capital inscrito, con mínimo de 90 €.
- 3El Registro cobra entre 24 y 50 € por la cancelación.
- 4El AJD es 0 € (exento) y el certificado de deuda cero es gratuito.
Resumen de costes de la cancelación registral
Los gastos de cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad se componen de tres conceptos: notaría, registro e impuesto (exento). La gestoría es opcional.
| Concepto | Coste | Quién paga |
|---|---|---|
| Certificado de deuda cero | 0 € (gratuito) | Banco |
| Notaría | 90 – 260 € | Propietario |
| Registro de la Propiedad | 24 – 50 € | Propietario |
| AJD (impuesto) | 0 € (exento) | — |
| Gestoría (opcional) | 150 – 400 € | Propietario |
Aranceles notariales: cómo se calculan
Los aranceles de los notarios están regulados por el Real Decreto 1426/1989. Para la cancelación de hipoteca, se aplica el número 2.2.f del arancel, que grava el 70 % del capital inscrito en la escritura original de la hipoteca.
El arancel tiene un mínimo de 90 € que se aplica a hipotecas de capital bajo. Para la mayoría de hipotecas habituales (150.000-250.000 €), el coste de notaría ronda los 175-210 €.
| Capital hipoteca | Notaría (aprox.) | Total sin gestoría |
|---|---|---|
| 50.000 € | ~130 € | ~154 € |
| 100.000 € | ~155 € | ~179 € |
| 150.000 € | ~175 € | ~199 € |
| 200.000 € | ~195 € | ~219 € |
| 300.000 € | ~220 € | ~250 € |
| 500.000 € | ~260 € | ~290 € |
Aranceles del Registro de la Propiedad
Los aranceles del Registro están regulados por el Real Decreto 1427/1989. El coste de inscribir la cancelación de una hipoteca es significativamente menor que el de la notaría.
Para la mayoría de hipotecas, el coste de Registro se sitúa entre 24 y 30 €. Solo para capitales superiores a 250.000 € el arancel sube a 30-50 €.
El AJD: sujeto pero exento
La cancelación de hipoteca está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero la ley establece su exención. Esto significa que debes presentar el modelo 600 ante la Hacienda autonómica, pero no pagarás nada.
Este trámite es obligatorio para poder inscribir la cancelación en el Registro. Sin el justificante de presentación del modelo 600, el registrador no admitirá la solicitud.
No confundas el AJD de la cancelación (exento) con el AJD de la constitución de la hipoteca (que paga el banco desde la Ley 5/2019). Son dos hechos imponibles distintos.
Gestoría vs. hacerlo tú mismo: cuánto ahorras
Contratar una gestoría cuesta entre 150 y 400 €, lo que puede representar el 40-60 % del coste total de la cancelación. Si tienes tiempo para hacer los desplazamientos, puedes ahorrarte este importe íntegro.
El trámite DIY requiere cuatro visitas: banco (certificado), notaría (firma), Hacienda (modelo 600) y Registro (inscripción). Los plazos totales son los mismos: 30-45 días.
En resumen
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❓Preguntas frecuentes
¿El banco puede cobrarme por emitir el certificado de deuda cero?
No. El Banco de España considera una mala práctica bancaria el cobro de comisiones por la emisión del certificado de deuda cero. Si tu banco te cobra, puedes reclamar.
¿Puedo negociar el precio de la notaría?
Los aranceles notariales están regulados por ley y no son negociables. Lo que sí puedes hacer es comparar entre notarías por la gestoría asociada, ya que esa parte sí tiene margen.
¿Hay que pagar IVA sobre los aranceles del notario?
No. Los actos realizados por los notarios en su condición de funcionarios públicos están exentos de IVA (artículo 20.Uno.18 de la Ley 37/1992 del IVA).
¿El coste de cancelación depende del capital pendiente o del original?
Los aranceles se calculan sobre el capital original inscrito en la escritura de hipoteca, no sobre el capital pendiente de pago. Por eso el coste es el mismo aunque debas 1.000 € o hayas pagado toda la deuda.
¿Hay algún gasto oculto en la cancelación de hipoteca?
No debería haber gastos ocultos. Los únicos costes son notaría, registro y, opcionalmente, gestoría. Si el banco intenta cobrar por el certificado, el desplazamiento de su apoderado o cualquier otro concepto, puedes reclamar.
¿Puedo deducirme los gastos de cancelación en la declaración de la renta?
Los gastos de cancelación registral no son deducibles en el IRPF, ya que no se consideran gastos de adquisición de la vivienda habitual ni forman parte del coste del préstamo hipotecario.
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Fuentes y referencias
Sobre este contenido
Editor de contenidos hipotecarios
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.