Ejecución hipotecaria: qué pasa, en qué orden y cómo defenderse

Cuando el juzgado te notifica la demanda de ejecución, se abre un plazo para formular oposición. Es breve y no se prorroga por desconocimiento. Todo lo que puedas alegar —cláusulas abusivas incluidas— se alega ahí.

Si no puedes pagar un abogado, tienes derecho a justicia gratuita según tus ingresos, y el servicio de orientación jurídica de tu colegio de abogados atiende sin coste. No es una recomendación genérica: es el paso concreto que hay que dar el mismo día que llega la notificación.

El motivo de oposición más relevante en la práctica es la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo, empezando por la de vencimiento anticipado. Si la cláusula en la que se apoya la ejecución es nula por permitir vencer el préstamo con muy pocos impagos, el procedimiento se tambalea.

También se revisa si se cumplieron los umbrales legales de impago y si el banco hizo el requerimiento previo con el plazo de un mes. Son requisitos, no formalidades.

Si la vivienda se adjudica por un importe inferior a la deuda, el acreedor puede continuar reclamando la diferencia contra el resto del patrimonio del deudor. Es la consecuencia de la responsabilidad patrimonial universal y la razón por la que la dación en pago, cuando es posible, protege mucho más.

Si eres especialmente vulnerable, la Ley 1/2013 suspende el desalojo de la vivienda habitual ejecutada hasta mayo de 2028. Y si tu lanzamiento se ha suspendido por esa vía, el Código de Buenas Prácticas te permite pedir al banco que te la alquile, con una renta anual de como máximo el 3 % de su valor. Hay que solicitarlo expresamente.