Fondos e inversores —no bancos— para financiar la obra, terminar una promoción parada o sacar liquidez de las viviendas sin vender, sin las preventas que pide el banco. De 100.000 € a 10 millones: te llamamos a la hora que elijas y el fondo decide en una semana como máximo.
El capital privado encaja cuando la promoción es buena pero el banco no llega: pide preventas que todavía no tienes, tarda meses o no amplía el préstamo para terminar. Los casos más habituales:
Arrancar la obra sin preventas
El banco pide tener vendido del 30 al 50 % antes de financiar; el fondo no lo exige o pide muy poco.
Terminar una obra parada
Cuando el préstamo se ha quedado corto o el banco no amplía.
Liquidez sobre el stock
Viviendas terminadas sin vender que se pueden usar como garantía para arrancar la siguiente promoción.
Para quién no es: los fondos con los que trabajamos no financian la compra de suelo. Y si eres un particular que se construye su propia casa, lo tuyo es una hipoteca autopromotor con un banco, que es otra cosa. Para la liquidez de una empresa que no promueve, mira el capital privado para empresas.
Construcción (obra)
Se dispone por certificaciones de obra y se pagan intereses solo por lo dispuesto.
Terminar una obra
Para rematar una promoción parada o a medio acabar.
Liquidez sobre stock
Con viviendas terminadas sin vender como garantía.
La compra de suelo no la financian. Se financia hasta el 45 % del valor de tasación, menos lo que se deba sobre la promoción, que normalmente se cancela en la propia firma.
Disposición por certificaciones. El dinero no llega de golpe: el fondo libera tramos a medida que el arquitecto certifica la obra hecha. Se pagan intereses solo por lo dispuesto, y a veces un pequeño interés por lo que queda sin disponer.
Carencia. Mientras dura la obra se suelen pagar solo intereses, y el capital se devuelve al final, con las ventas.
Devolución con las ventas. Al entregar cada vivienda, el comprador paga con su hipoteca —o se subroga en la del promotor— y se cancela la parte del préstamo que garantizaba esa vivienda. Por eso el plan de salida de una promoción es su calendario de ventas.
| Capital privado | Banco | |
|---|---|---|
| Interés | del 10 al 13 % | del 3,5 al 6 % |
| Preventas | flexibles; a veces ninguna | del 30 al 50 % |
| Tiempo de respuesta | el fondo decide en una semana como máximo (con los fondos con los que trabajamos) | de 6 a 12 semanas |
| Comisión de apertura | del 2 al 4 % | desde el 0,5 % hasta el 1,5 % |
| Plazo | hasta 36 meses | de 18 a 36 meses |
Interés
Capital privado: del 10 al 13 %
Banco: del 3,5 al 6 %
Preventas
Capital privado: flexibles; a veces ninguna
Banco: del 30 al 50 %
Tiempo de respuesta
Capital privado: el fondo decide en una semana como máximo (con los fondos con los que trabajamos)
Banco: de 6 a 12 semanas
Comisión de apertura
Capital privado: del 2 al 4 %
Banco: desde el 0,5 % hasta el 1,5 %
Plazo
Capital privado: hasta 36 meses
Banco: de 18 a 36 meses
Fuente: prestamopromotor.com, guía actualizada en julio de 2026 (octubre 2026). Orientativo: cada fondo y cada banco fijan sus condiciones.
| Concepto | Lo habitual | Fuente (consulta) |
|---|---|---|
| Interés (TIN anual) | del 10 al 13 % sobre el capital dispuesto | prestamopromotor.com, guía de julio de 2026 (octubre 2026) |
| Porcentaje del valor que prestan | hasta el 45 % del valor de tasación con los fondos con los que trabajamos; en el mercado se habla de hasta el 75 % del coste del proyecto | prestamopromotor.com (financiación de en torno al 75 % del coste total) (octubre 2026) |
| Preventas | no las exigen o piden muy pocas; la banca suele pedir del 30 al 50 % | prestamopromotor.com («flexibles; a veces sin preventas») · prestamo.capital (la banca exige el 50 % de preventas) (octubre 2026) |
| Comisión de apertura | del 2 al 4 % | prestamopromotor.com (octubre 2026) |
| Plazo y disposición | hasta 36 meses; el dinero se dispone por tramos contra certificaciones de obra | prestamopromotor.com (octubre 2026) |
Interés (TIN anual)
del 10 al 13 % sobre el capital dispuesto
prestamopromotor.com, guía de julio de 2026 (octubre 2026)
Porcentaje del valor que prestan
hasta el 45 % del valor de tasación con los fondos con los que trabajamos; en el mercado se habla de hasta el 75 % del coste del proyecto
prestamopromotor.com (financiación de en torno al 75 % del coste total) (octubre 2026)
Preventas
no las exigen o piden muy pocas; la banca suele pedir del 30 al 50 %
prestamopromotor.com («flexibles; a veces sin preventas») · prestamo.capital (la banca exige el 50 % de preventas) (octubre 2026)
Plazo y disposición
hasta 36 meses; el dinero se dispone por tramos contra certificaciones de obra
prestamopromotor.com (octubre 2026)
Orientativo: cada fondo fija sus condiciones. El máximo del 45 % de la tasación y la ausencia de preventas son los de los fondos con los que trabajamos; las fuentes de la tabla son de otras webs del sector.
Cambia el importe, el interés, el plazo y las comisiones y mira cuánto cuesta de verdad: la cuota de intereses, el coste total y la TAE, con las comisiones dentro. Calcula sobre todo el importe: si dispones por certificaciones, los intereses reales serán menores, pero la TAE efectiva puede ser mayor, porque las comisiones se cobran sobre el total y algunos fondos cobran un interés por lo no dispuesto.
Cada mes pagas solo los intereses
2.000 €/mes
Y el último mes, 202.000 € (el capital más los intereses de ese mes).
Las comisiones suben tu TAE del 12,68 % al 15,48 %: cuanto más corto el plazo, más pesan.
Estimación con los datos que pones. La TAE de tu oferta la verás en la FEIN que te entregue el fondo.
Te llamamos
A la hora que elijas. Repasamos la promoción, cuánto falta de obra y las ventas, y en 1-3 días presentamos el proyecto a los fondos que encajan.
Documentación
Licencia, proyecto y presupuesto, certificaciones hechas, estado de las ventas y escrituras de la promotora.
Decisión del fondo
El fondo decide en una semana como máximo desde que tiene la documentación.
Tasación y oferta
El fondo encarga la tasación y te entrega su oferta con el interés, las comisiones y el calendario de disposiciones.
Notario y primera disposición
Firma de la escritura, inscripción en el Registro y primer tramo contra la certificación de obra.
La Ley 5/2019 protege a personas físicas, así que con una promotora las condiciones se pactan con más libertad, salvo que el promotor sea persona física o un socio avale personalmente: entonces sí se aplica (art. 2.1), con su FEIN, sus 10 días y sus límites. Con una sociedad, el vencimiento anticipado es el que se pacte en la escritura (art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil): lee esa cláusula con lupa.
Cantidades a cuenta de los compradores. Si vendes sobre plano, la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (en la redacción de la Ley 20/2015) obliga, desde que tienes la licencia, a garantizar con un aval o un seguro lo que adelantan los compradores y a ingresarlo en una cuenta especial que solo puede usarse para la obra. El fondo lo revisará.
Rige la Ley de Usura de 1908: según la STS 257/2023, del Pleno del Tribunal Supremo, el interés de un prestamista que no es un banco se compara con el de ese mismo mercado (más en qué es la usura). El AJD de la escritura lo paga el prestamista (art. 29 del TRLITPAJD), aunque puede repercutirlo en las comisiones: compáralo en la oferta.
Promoción de 12 viviendas con una tasación de 2.400.000 €. La obra está al 70 % y el banco no amplía el préstamo. Tiene 5 viviendas reservadas.
El préstamo es de 700.000 €, el 29 % de la tasación. A 2 años, al 12,00 % TIN, solo intereses y el capital al final.
Salida: Con las ventas y las hipotecas de los compradores al entregar las viviendas.
Promoción de 6 viviendas con una tasación de 1.500.000 €. La promoción está terminada y quedan 6 viviendas por vender; necesita liquidez para arrancar la siguiente.
El préstamo es de 500.000 €, el 33 % de la tasación. A 2 años, al 11,00 % TIN, solo intereses y el capital al final.
Salida: Devuelve el capital a medida que vende las viviendas.
Casos inventados para explicar cómo funciona, calculados con la misma fórmula que la calculadora (sobre todo el importe dispuesto desde el inicio; con disposiciones por tramos, menos intereses y una TAE efectiva que puede ser mayor). No son operaciones reales ni una oferta.
Somos intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E569). Presentamos tu promoción a fondos e inversores, comparamos sus ofertas y negociamos las condiciones y el calendario de disposiciones. Es compatible con otras fuentes de financiación.
¿Prefieres hablar? Llámanos al 91 993 14 63 o escríbenos por WhatsApp (670 481 876).
Director de cumplimiento normativo
Publicación: octubre 2026
Última actualización: Octubre 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.
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