Valor de referencia catastral: qué es, cómo consultarlo y cómo afecta a tu compra

El valor de referencia es un valor oficial que el Catastro asigna a cada inmueble basándose en los precios de compraventa registrados por notarios y registradores en la zona. Se calcula a partir de módulos de valor medio de cada zona y se le aplica un factor de minoración al mercado de 0,9, es decir, un 10 % por debajo, para que no supere el valor de mercado (Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre).

Fue introducido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y entró en vigor el 1 de enero de 2022. Su objetivo declarado es evitar que se escrituren compraventas a precios artificialmente bajos para pagar menos ITP.

El valor catastral es el que se usa para calcular el IBI (impuesto anual que pagas al ayuntamiento). Por ley no puede superar el valor de mercado (artículo 23.2 del texto refundido de la Ley del Catastro) y, al fijarlo en la ponencia de valores, se aplica un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 (Orden de 14 de octubre de 1998). Las ponencias generales se revisan pasados al menos cinco años y, en todo caso, a partir de los diez (artículo 28), y entre medias las leyes de presupuestos pueden actualizarlo con coeficientes (artículo 32).

El valor de referencia es el que se usa para el ITP, Sucesiones y Donaciones (impuestos puntuales al comprar, heredar o donar). El Catastro lo aprueba cada año y lleva un factor de minoración de 0,9 (Orden HFP/1104/2021). Solo se puede consultar con certificado digital o Cl@ve.

Como uno parte de un coeficiente de 0,5 y el otro de 0,9, y el catastral depende además de cuándo se aprobó la ponencia de tu municipio, lo normal es que el valor de referencia sea bastante más alto que el catastral; la proporción exacta cambia de un inmueble a otro. Son dos valores independientes con finalidades fiscales diferentes.

El valor de referencia solo se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es), en el apartado «Valor de referencia». Necesitas identificarte con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN/permanente.

Para consultarlo necesitas la referencia catastral del inmueble (que puedes obtener gratis en nuestra herramienta de consulta catastral) y la fecha de la operación que quieres realizar (compraventa, herencia, donación).

Es importante consultarlo ANTES de cerrar la operación de compra, porque si el precio pactado es inferior al valor de referencia, pagarás ITP sobre el valor de referencia (mayor).

Si compras una vivienda de segunda mano por 200.000 € pero el valor de referencia es 230.000 €, pagarás ITP sobre 230.000 € (no sobre 200.000 €). En una comunidad con ITP del 7 %, esto supone pagar 16.100 € en lugar de 14.000 € — una diferencia de 2.100 €.

Esto no significa que no puedas comprar por debajo del valor de referencia. Puedes hacerlo, pero debes saber que fiscalmente te aplicarán el valor mayor. Si realmente la vivienda vale menos (por ejemplo, por mal estado), puedes impugnarlo.

El valor de referencia no se recurre por separado: desde la Ley 11/2021, solo puede discutirse al pedir la rectificación de tu autoliquidación del ITP, dentro del plazo de prescripción de 4 años, o al recurrir la liquidación que te gire Hacienda (recurso de reposición o reclamación económico-administrativa). En los dos casos tienes que probar que el valor real es inferior, por ejemplo con una tasación, y Hacienda pedirá un informe al Catastro antes de resolver.

En la práctica, la vía más habitual es pagar el ITP sobre el valor de referencia y después solicitar la devolución del exceso aportando una tasación de un perito independiente. Como esa tasación la pagas tú, solo merece la pena si la diferencia de impuesto es significativa.