Segunda tasación hipotecaria: cuándo pedirla y cómo reclamar errores

Cuándo tiene sentido pedir una segunda tasación

Nuestro criterio orientativo (no hay umbrales oficiales): solicitar una segunda tasación tiene sentido cuando: la diferencia entre el valor obtenido y el precio de compra es superior al 10 %, has identificado comparables más favorables que el tasador no utilizó, la vivienda tiene reformas recientes que no se reflejaron en el valor, o sospechas que el técnico no conocía bien la zona.

No merece la pena si la diferencia es pequeña (menos del 5 %), si los comparables del informe son correctos y representativos, o si el inmueble tiene problemas objetivos que cualquier tasador detectará (humedades, defectos estructurales, zona en declive). En estos casos, el segundo informe probablemente arrojará un valor similar.

Antes de decidir, pide al banco que solicite un 'contraste' o revisión con la misma sociedad. Algunas entidades ofrecen esta posibilidad sin coste adicional, y si hay un error de procedimiento la sociedad lo corregirá.

Cómo solicitar la segunda tasación

La segunda tasación se solicita a una sociedad de tasación diferente de la primera, siempre homologada por el Banco de España. Puedes hacerlo directamente o pedir al banco que la encargue. Si la gestionas tú, comprueba que la sociedad esté activa en el registro del Banco de España: una tasación homologada y vigente el banco está obligado a aceptarla.

El proceso es idéntico al de la primera: aportación de documentación, visita presencial del técnico, emisión del informe. No le comuniques al nuevo tasador el resultado de la primera tasación — su valoración debe ser completamente independiente. El plazo y coste son los mismos (3-7 días, 250-450 €).

Qué errores son reclamables en un informe de tasación

Los errores objetivos que puedes reclamar son: superficie incorrecta (diferencia significativa respecto a escritura o medición real), comparables de otra zona o tipología diferente, antigüedad del inmueble errónea, cargas o afecciones urbanísticas inexistentes reflejadas en el informe, y omisión de reformas recientes documentadas.

No son reclamables las diferencias de criterio o apreciación subjetiva. Si el tasador ha utilizado comparables correctos de la zona, ha medido bien la superficie y ha reflejado el estado real, no hay base para reclamar aunque no estés de acuerdo con el valor. La valoración inmobiliaria implica cierto margen de juicio profesional que la normativa respeta.

Tampoco es reclamable que el valor de tasación sea inferior al precio de compra. El tasador valora el inmueble según el mercado, no según lo que hayas pactado con el vendedor. Un desfase precio-tasación no es un error del tasador.

Proceso de reclamación formal ante la sociedad

Para reclamar, presenta un escrito formal a la sociedad de tasación indicando los errores concretos que has detectado y aportando documentación de soporte: mediciones alternativas, comparables reales que el tasador no utilizó, facturas de reformas, certificado energético actualizado o cualquier dato objetivo que contradiga el informe.

La sociedad debe responder por escrito a través de su servicio de atención al cliente. Si acepta los errores, emitirá un informe corregido sin coste adicional. Si rechaza la reclamación, debe justificarlo por escrito. Si no estás conforme con la respuesta, puedes elevar la queja al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, que actuará como mediador.

El Banco de España no puede ordenar cambiar el valor de tasación, y el informe de su Servicio de Reclamaciones no es vinculante. Lo que sí puede, como supervisor, es sancionar a la sociedad si detecta incumplimientos de la Orden ECO/805/2003 en el procedimiento de valoración.

Alternativas a la segunda tasación y la reclamación

Si no quieres asumir el coste de una segunda tasación ni entrar en un proceso de reclamación, considera otras opciones: cambiar de banco (otra entidad encargará tasación a otra sociedad, que puede valorar diferente), renegociar el precio de compra con el vendedor presentando el informe como argumento, o esperar 6 meses y volver a tasar (el mercado puede haber evolucionado).

Si el problema es de financiación (necesitas más dinero del que el banco te ofrece con la tasación actual), puedes complementar con ahorro propio, pedir ayuda familiar o contratar un préstamo personal para la diferencia. Evalúa el coste total de cada alternativa antes de decidir.