Factores que determinan el valor de tasación de una vivienda

Ubicación y comparables de mercado

La ubicación es el factor dominante en cualquier tasación. No solo el barrio o la calle, sino la microlocalización: proximidad a transporte público, servicios, zonas verdes, centros educativos y comercios. El tasador busca transacciones y ofertas de viviendas similares lo más cercanas y recientes posible.

Los comparables son el pilar del método de valoración. La Orden ECO/805/2003 exige información de al menos seis transacciones u ofertas comparables (artículo 21) con características similares (superficie, tipología, antigüedad, estado) y ajusta las diferencias. Si en tu zona hay pocas ventas recientes, el tasador debe ampliar el radio o recurrir a ofertas de mercado, lo que introduce más incertidumbre en la valoración.

Por eso dos pisos casi iguales pueden tasarse de forma muy distinta según la calle en la que estén. Factores como el ruido, la contaminación, las vistas o la seguridad del barrio se reflejan en los comparables y afectan directamente al valor.

Superficie y distribución interior

El valor se calcula siempre con la superficie comprobada por el tasador (artículo 5 de la Orden ECO/805/2003), no con la que figura en el anuncio. La superficie útil es la delimitada por la cara interior de los cerramientos externos, sin tabiques, pilares ni zonas con menos de 1,5 metros de altura libre; la construida añade esos elementos y los muros. Si no puede comprobarla, debe usar la menor entre la catastral y la registral, y si la que mide supera a la registral o la catastral en más de un 5 % (un 10 % en pisos y otros elementos de edificios), tiene que verificar que encaja con la normativa urbanística.

Más allá de los metros, la distribución influye significativamente. Una vivienda con espacios bien aprovechados, estancias proporcionadas y buena luminosidad se valora más que otra con los mismos metros pero distribución ineficiente (pasillos largos, habitaciones diminutas, zonas muertas). Las reformas que mejoran la distribución pueden impactar positivamente en la tasación.

Estado de conservación e instalaciones

El tasador evalúa el estado de acabados (suelos, carpintería, pintura), instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción) y elementos estructurales. Una vivienda recién reformada con instalaciones actualizadas sale mejor parada en los ajustes frente a comparables sin reformar de la misma ubicación; cuánto, depende de la calidad de la reforma y de lo que paguen los compradores en esa zona.

Las patologías constructivas (humedades, grietas, carcoma en vigas, amianto en tuberías) penalizan el valor porque implican costes de reparación. El tasador documenta estas deficiencias en el informe y descuenta su coste estimado de reparación. Por eso es importante tener la vivienda en buen estado antes de la visita.

Certificado energético

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender o alquilar una vivienda (Real Decreto 390/2021) y el tasador lo tiene en cuenta como una característica más del inmueble. Una calificación alta suele ir unida a mejores cerramientos e instalaciones, que pesan en los ajustes frente a comparables; no existe, sin embargo, una prima oficial por letra que se aplique de forma automática.

Si tienes previsto mejorar la eficiencia energética (cambio de ventanas, aislamiento, bomba de calor), hacerlo antes de la tasación puede impactar positivamente en el valor. Eso sí, el certificado energético debe estar vigente y registrado en el organismo competente de tu comunidad autónoma.

Extras y anejos: garaje, trastero y terraza

Los anejos vinculados (garaje y trastero inscritos en la misma finca registral) se incluyen en la tasación y suman valor directo; cuánto, depende de lo que se pague por plazas y trasteros en la zona, que el tasador obtiene de comparables propios. Si están inscritos como fincas independientes, se tasan por separado.

Las terrazas y balcones no forman parte de la superficie útil: la Orden ECO/805/2003 excluye expresamente los espacios exteriores (artículo 4) y obliga a valorar de forma independiente los espacios con valor propio, desglosando en el informe los espacios exteriores de uso privativo, cubiertos o descubiertos (artículo 5). No hay un porcentaje fijo de cómputo: el tasador justifica el criterio que aplica. Un ático con terraza amplia puede tener una tasación significativamente superior a un piso interior en la misma planta. La orientación y las vistas también influyen como elementos cualitativos en los ajustes sobre comparables; cuánto, depende de lo que paguen los compradores en esa zona.