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¿Cuánto puedo pedir de hipoteca? Calcula tu capacidad de endeudamiento
Antes de buscar vivienda necesitas saber cuánto puedes pedir al banco. Tu capacidad hipotecaria depende de tus ingresos netos, tus gastos fijos, el plazo y el tipo de interés. En esta guía te explicamos la regla del 30-35%, te mostramos una tabla con cifras reales por nivel de sueldo y te indicamos qué factores valoran los bancos para aprobar tu hipoteca.
Alejandra RuizActualizado mar. 2026📊 La regla del 30-35%: qué dice el Banco de España
El Banco de España recomienda que la cuota de tu hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Este porcentaje, conocido como ratio de endeudamiento o tasa de esfuerzo, es el criterio principal que utilizan los bancos para decidir si te conceden la hipoteca y por qué importe.
El cálculo tiene en cuenta todos tus ingresos regulares demostrables: nómina (con pagas extra prorrateadas), pensiones, rentas de alquiler declaradas y otros ingresos estables. Los ingresos variables como comisiones u horas extra solo se incluyen si son recurrentes durante al menos los últimos 2 años.
En el lado de los gastos, el banco suma todas tus cuotas de préstamos vigentes (coche, personal, tarjetas), pensiones alimenticias y cualquier otro compromiso financiero que figure en el CIRBE. Si la suma de la cuota hipotecaria más tus gastos fijos supera el 35-40% de tus ingresos, la operación se considera de alto riesgo.
Ejemplo: pareja con 4.500 € netos al mesIngresos netos conjuntos: 4.500 €/mes · Préstamo coche: 250 €/mes
Cuota máxima al 30%: 4.500 x 0,30 = 1.350 € · Restando coche: 1.350 - 250 = 1.100 €
Cuota máxima al 35%: 4.500 x 0,35 = 1.575 € · Restando coche: 1.575 - 250 = 1.325 €
Rango de cuota hipotecaria recomendada: entre 1.100 y 1.325 € al mes.
Cuanto menor sea tu ratio de endeudamiento, mayor margen tendrás ante imprevistos y más probabilidades de aprobación. Para calcular tu cifra exacta, usa nuestro simulador en modo "Cuánto puedo pedir".
💰 Tabla de capacidad hipotecaria por nivel de ingresos
La siguiente tabla muestra cuánto podrías pedir de hipoteca según tu sueldo neto mensual, aplicando la regla del 30% y del 35%, con un TIN del 2,90% (fija orientativa) y un plazo de 25 años. Son cifras orientativas sin contar otros préstamos.
| Ingresos netos | Cuota max. 30% | Cuota max. 35% | Hipoteca max. 30% | Hipoteca max. 35% |
|---|---|---|---|---|
| 1500 €/mes | 450 €/mes | 525 €/mes | 95.943 € | 111.934 € |
| 2000 €/mes | 600 €/mes | 700 €/mes | 127.925 € | 149.245 € |
| 2500 €/mes | 750 €/mes | 875 €/mes | 159.906 € | 186.557 € |
| 3000 €/mes | 900 €/mes | 1050 €/mes | 191.887 € | 223.868 € |
| 3500 €/mes | 1050 €/mes | 1225 €/mes | 223.868 € | 261.179 € |
| 4000 €/mes | 1200 €/mes | 1400 €/mes | 255.849 € | 298.491 € |
| 5000 €/mes | 1500 €/mes | 1750 €/mes | 319.811 € | 373.113 € |
1500 €/mes netos
Cuota max. 30%
450 €/mes
Cuota max. 35%
525 €/mes
Hipoteca max. 30%
95.943 €
Hipoteca max. 35%
111.934 €
2000 €/mes netos
Cuota max. 30%
600 €/mes
Cuota max. 35%
700 €/mes
Hipoteca max. 30%
127.925 €
Hipoteca max. 35%
149.245 €
2500 €/mes netos
Cuota max. 30%
750 €/mes
Cuota max. 35%
875 €/mes
Hipoteca max. 30%
159.906 €
Hipoteca max. 35%
186.557 €
3000 €/mes netos
Cuota max. 30%
900 €/mes
Cuota max. 35%
1050 €/mes
Hipoteca max. 30%
191.887 €
Hipoteca max. 35%
223.868 €
3500 €/mes netos
Cuota max. 30%
1050 €/mes
Cuota max. 35%
1225 €/mes
Hipoteca max. 30%
223.868 €
Hipoteca max. 35%
261.179 €
4000 €/mes netos
Cuota max. 30%
1200 €/mes
Cuota max. 35%
1400 €/mes
Hipoteca max. 30%
255.849 €
Hipoteca max. 35%
298.491 €
5000 €/mes netos
Cuota max. 30%
1500 €/mes
Cuota max. 35%
1750 €/mes
Hipoteca max. 30%
319.811 €
Hipoteca max. 35%
373.113 €
Datos orientativos actualizados a marzo 2026. Cálculo con TIN 2,90% fija y plazo de 25 años. Importes orientativos sin considerar otros préstamos ni gastos fijos. Para un cálculo personalizado, usa el simulador de hipotecas.
🔢 4 factores que determinan cuánto puedes pedir
Ingresos netos mensuales
Son la base del cálculo. Cuanto mayores sean tus ingresos demostrables, mayor será la cuota que puedas asumir y, por tanto, el importe de la hipoteca. Los bancos valoran la estabilidad: un contrato indefinido con antigüedad es mejor visto que un temporal, aunque el sueldo sea similar. Si compras en pareja, se suman ambos ingresos.
Gastos y deudas existentes
Cada cuota que ya pagas (coche, personal, tarjetas revolving) resta capacidad hipotecaria. El banco consulta tu CIRBE para conocer tu deuda total real. Si destinas un 10% de tus ingresos a otros préstamos, tu cuota hipotecaria máxima baja del 35% al 25% efectivo. Liquidar deudas antes de solicitar la hipoteca mejora tu perfil.
Plazo de la hipoteca
Un plazo más largo reduce la cuota mensual, lo que te permite pedir más dinero con los mismos ingresos. Sin embargo, pagarás más intereses en total. El plazo habitual es 25 años, con un máximo de 30-40 años según el banco. Ten en cuenta que los bancos suelen exigir que la hipoteca termine antes de cumplir los 75 años.
Tipo de interés (TIN)
Cuanto menor sea el tipo de interés, más capital puedes pedir con la misma cuota. Con el Euríbor en torno al 2,22%, las hipotecas variables parten de un TIN inferior a las fijas, pero la cuota puede subir en el futuro. Las fijas ofrecen estabilidad: sabes exactamente cuánto pagarás durante toda la vida del préstamo.
📋 Comprar en pareja: ingresos conjuntos y cotitulares
Cuando dos personas solicitan una hipoteca conjunta, el banco suma los ingresos netos de ambos para calcular la capacidad de endeudamiento. Esto permite acceder a importes mucho mayores que comprando solo. Por ejemplo, si una persona gana 2.000 € y la otra 1.800 €, los ingresos conjuntos son 3.800 €, con una cuota máxima al 35% de 1.330 €.
Ambos cotitulares son deudores solidarios: cada uno responde del 100% de la deuda frente al banco, independientemente de quién viva en la vivienda o de qué porcentaje de propiedad tenga cada uno. Esto es importante tenerlo en cuenta en caso de separación o divorcio.
También se suman las deudas de ambos. Si uno de los dos tiene un préstamo personal de 300 € al mes, esa cuota se resta de la capacidad conjunta. Lo ideal es que ambos cotitulares tengan un historial crediticio limpio y sin impagos en el CIRBE.
No es necesario ser pareja sentimental. Padres e hijos, hermanos o amigos pueden ser cotitulares. Sin embargo, algunos bancos valoran mejor las parejas con domicilio común. Para detalles sobre perfiles específicos, consulta nuestras guías de hipoteca joven y hipoteca primera vivienda.
⚖️ Ingresos y gastos que los bancos no tienen en cuenta
No todo lo que cobras o pagas entra en el cálculo del banco. Conocer qué se excluye te ayudará a tener expectativas realistas sobre tu capacidad hipotecaria.
No cuentan como ingreso
- Horas extra no recurrentes o bonus puntuales
- Propinas, gratificaciones o pagos en especie
- Rentas de alquiler no declaradas en IRPF
- Ingresos de actividades no declaradas
- Ayudas temporales o subvenciones puntuales
- Dietas y kilometraje (son compensaciones, no renta)
No cuentan como gasto (pero afectan)
- Alquiler actual (desaparece al comprar, no se suma)
- Gastos de alimentación, transporte o ocio
- Suscripciones (streaming, gimnasio, etc.)
- Suministros del hogar (luz, agua, gas)
- Seguros no vinculados a préstamos
- Gastos de educación o formación
Importante para autónomosSi eres autónomo, el banco no mira tu facturación sino tus bases imponibles del IRPF de los últimos 2-3 ejercicios. Muchos autónomos deducen gastos para pagar menos impuestos, lo que reduce su ingreso computable a efectos hipotecarios. Consulta nuestra guía de hipoteca para autónomos para más detalles.
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Introduce tus ingresos, gastos y el tipo de hipoteca que te interesa. Nuestro simulador te dirá al instante cuánto puedes pedir, tu cuota máxima y el importe total de la hipoteca. Sin registro, gratuito y 100% privado.
❓ Preguntas frecuentes sobre capacidad hipotecaria
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca con 2.000 € de sueldo?
Con un sueldo neto de 2.000 € al mes y sin otros préstamos, tu cuota máxima estaría entre 600 € (30%) y 700 € (35%). Con un TIN del 2,90% a 25 años, podrías pedir entre aproximadamente 128.000 € y 149.000 € de hipoteca. Si tienes otros gastos fijos (préstamo coche, tarjetas), la cantidad se reduce proporcionalmente.
¿Influyen otros préstamos en mi capacidad hipotecaria?
Sí, y de forma directa. El banco suma todas tus cuotas mensuales (hipoteca, préstamo personal, coche, tarjetas revolving) para calcular tu ratio de endeudamiento total. Si ya pagas 200 € al mes de otros préstamos y tus ingresos son 2.500 €, el banco restará esos 200 € de tu capacidad disponible antes de aplicar el límite del 30-35%.
¿Y si soy autónomo, cómo calculan mi capacidad?
Los bancos son más conservadores con autónomos. En lugar de tomar tu facturación, analizan tus declaraciones de IRPF de los últimos 2-3 años y calculan la media de tus ingresos netos reales. También valoran la antigüedad del negocio (mínimo 2 años habitualmente), la estabilidad de los ingresos y la ausencia de deudas comerciales. Algunos bancos aplican un ratio más bajo (25-30%) para autónomos.
¿Qué ratio de endeudamiento usa cada banco?
Aunque el Banco de España recomienda el 30-35%, cada entidad tiene sus propios criterios. Bancos tradicionales como CaixaBank o Santander suelen aplicar el 35% para perfiles buenos (contrato indefinido, antigüedad). Algunos bancos online aceptan hasta el 40% en perfiles excelentes. Para autónomos o contratos temporales, el ratio suele bajar al 25-30%. Lo importante es que ningún banco supera el 40% como norma general.
¿Puedo pedir más del 80% del valor de la vivienda?
Lo habitual es que el banco financie hasta el 80% del valor de tasación (o del precio de compra, si es menor). Para primera vivienda de menores de 35 años, algunos bancos ofrecen hasta el 90-95% con avales ICO o garantías adicionales. Para segunda vivienda, el límite suele ser del 60-70%. Pedir más del 80% implica un diferencial más alto y, en muchos casos, la contratación de un seguro de crédito.
¿Y si mi pareja no trabaja, cómo afecta?
Si tu pareja no tiene ingresos, el banco solo tendrá en cuenta tu sueldo para calcular la capacidad de endeudamiento. Tu pareja puede figurar como cotitular de la hipoteca, pero no sumará ingresos. Si tiene ingresos parciales (trabajo a tiempo parcial, autónomo), sí se sumarán proporcionalmente. Lo importante es que ambos cotitulares figuran como deudores solidarios.
¿Cuentan las pagas extraordinarias para la hipoteca?
Depende del banco. La práctica más habitual es prorratear las 14 pagas en 12 mensualidades. Es decir, si cobras 1.800 € x 14 pagas, tu ingreso mensual se calcula como 1.800 x 14 / 12 = 2.100 € al mes. Algunos bancos solo consideran las 12 pagas ordinarias. Los ingresos variables (comisiones, horas extra, bonus) generalmente no se incluyen o se incluyen parcialmente si son recurrentes en los últimos 2 años.
¿Qué es el CIRBE y cómo afecta a mi hipoteca?
El CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) es un registro donde figuran todas tus deudas con entidades financieras superiores a 1.000 €. Cuando solicitas una hipoteca, el banco consulta tu CIRBE para conocer tu endeudamiento total real: préstamos personales, tarjetas de crédito, avales, etc. Un CIRBE elevado puede reducir tu capacidad hipotecaria o hacer que el banco deniegue la operación.
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Analista hipotecaria
Publicación: marzo 2026
Última actualización: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.