¿Cuánto me prestan si ya tengo deudas? Tu capacidad de endeudamiento

📊 La regla del 30-35 %: de dónde sale

Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, las entidades estiman que tu endeudamiento no debe superar el 30-35 % de tus ingresos. No es una norma, sino un criterio de riesgo de los bancos. Este porcentaje, conocido como ratio de endeudamiento o tasa de esfuerzo, es el criterio principal que utilizan los bancos para decidir si te conceden la hipoteca y por qué importe.

El cálculo tiene en cuenta todos tus ingresos regulares demostrables: nómina (con pagas extra prorrateadas), pensiones, rentas de alquiler declaradas y otros ingresos estables. Los ingresos variables como comisiones u horas extra solo se incluyen si son recurrentes durante al menos los últimos 2 años.

En el lado de los gastos, el banco suma todas tus cuotas de préstamos vigentes (coche, personal, tarjetas), pensiones alimenticias y cualquier otro compromiso financiero que figure en el CIRBE. Si la suma de la cuota hipotecaria más esas deudas supera el 30-35 % de tus ingresos, quedas por encima de lo que, según el Banco de España, estiman las entidades.

Cuanto menor sea tu ratio de endeudamiento, mayor margen tendrás ante imprevistos y más probabilidades de aprobación. Para calcular tu cifra exacta, usa nuestro simulador en modo "Cuánto puedo pedir".

💰 Tu techo de endeudamiento: del 30 % al 35 % de tus ingresos

La siguiente tabla muestra el techo de cuotas que marca el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos, y la hipoteca que daría si no pagaras nada más, con un TIN del 3,95 % (fija orientativa) y un plazo de 30 años, el máximo habitual. Si ya tienes otros préstamos, resta su cuota de la columna de cuota máxima antes de mirar el capital: esa es tu capacidad de endeudamiento real. Si no tienes deudas y solo quieres la cifra por sueldo, con el precio de vivienda y la entrada, usa la tabla de hipoteca según tu sueldo.

Datos orientativos actualizados a octubre 2026. Cálculo con TIN 3,95 % fija y plazo de 30 años. Importes orientativos sin considerar otros préstamos ni gastos fijos. Para un cálculo personalizado, usa el simulador de hipotecas.

💳 Cuánto te resta cada deuda: tabla de impacto

Con un sueldo de 2.500 € netos al mes, el 35 % son 875 € para todas tus cuotas. Cada euro que ya pagas de otro préstamo sale de ahí, y con él la hipoteca y el precio de vivienda que permiten tus ingresos. Cálculo a 30 años, con un TIN del 3,95 % y el 80 % del precio financiado (y ahorros suficientes para la entrada y los gastos).

Qué deuda liquidar primero

No todas pesan igual. Si puedes cancelar algo antes de pedir la hipoteca, este es el orden que más suele ayudar:

1. Tarjetas revolving: su tipo de interés está entre los más altos y el banco las lee como señal de riesgo.
2. Microcréditos y créditos rápidos: generan desconfianza aunque el importe sea pequeño.
3. Préstamos al consumo: cada cuota que liberas se suma a tu capacidad durante todo el plazo.
4. Préstamo del coche con pocas cuotas pendientes: pregunta si el banco lo tiene en cuenta antes de adelantar su pago.
5. Financiación sin intereses de comercios: poco impacto si la cuota es pequeña.

Cómo cancelar deudas antes de pedir la hipoteca

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   Lista todas tus deudas con cuota mensual

   Préstamo del coche, tarjetas revolving, préstamos personales, pensión alimenticia: suma sus cuotas para conocer tu carga real, la misma que verá el banco en tu CIRBE.

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   Cancela primero las que más cuota liberan

   Empieza por las revolving y los microcréditos, y sigue por las de mayor cuota y menos plazo pendiente: cada euro de cuota que liberas se convierte en hipoteca durante todo el plazo.

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   Espera a que la cancelación se refleje en el CIRBE

   El CIRBE se actualiza cada mes: pide la hipoteca cuando ya no aparezca la deuda, para que el banco calcule con tu capacidad real. Figurar en un fichero de morosos como ASNEF es una causa habitual de denegación.

Las entidades declaran a la CIRBE cada mes, así que una deuda que cancelas hoy deja de verse en la siguiente declaración mensual. Si cierras una tarjeta, pide el cierre por escrito; si figuras en un fichero de morosos, pide al acreedor que comunique el pago y comprueba la baja antes de solicitar. Tu informe de la CIRBE es gratuito: lo pides en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

¿Y reunificar las deudas antes de pedir la hipoteca?

Juntar varios préstamos en uno con una cuota más baja libera capacidad, pero alarga el plazo, sube los intereses totales y el banco ve que has necesitado reunificar, lo que puede leer como tensión financiera; algunas reunificaciones, además, piden una garantía hipotecaria sobre tu vivienda. Si puedes, es mejor cancelar las deudas pequeñas una a una y reunificar solo si no puedes asumir las cuotas por separado.

Datos orientativos actualizados a octubre 2026. Cuota máxima con el 35 % de los ingresos, el tope alto del 30-35 % que según el Banco de España estiman las entidades. Si compras en pareja, se suman los ingresos y también las deudas de los dos.

📋 Comprar en pareja: ingresos conjuntos y cotitulares

Cuando dos personas solicitan una hipoteca conjunta, el banco suma los ingresos netos de ambos para calcular la capacidad de endeudamiento. Esto permite acceder a importes mucho mayores que comprando solo. Por ejemplo, si una persona gana 2.000 € y la otra 1.800 €, los ingresos conjuntos son 3.800 €, con una cuota máxima al 35 % de 1.330 €.

Ambos cotitulares son deudores solidarios: cada uno responde del 100 % de la deuda frente al banco, independientemente de quién viva en la vivienda o de qué porcentaje de propiedad tenga cada uno. Esto es importante tenerlo en cuenta en caso de separación o divorcio.

También se suman las deudas de ambos. Si uno de los dos tiene un préstamo personal de 300 € al mes, esa cuota se resta de la capacidad conjunta. Lo ideal es que ambos cotitulares tengan un historial crediticio limpio y sin impagos en el CIRBE.

No es necesario ser pareja sentimental. Padres e hijos, hermanos o amigos pueden ser cotitulares. Sin embargo, algunos bancos valoran mejor las parejas con domicilio común. Para detalles sobre perfiles específicos, consulta nuestras guías de hipoteca joven y hipoteca primera vivienda.

⚖️ Ingresos y gastos que los bancos no tienen en cuenta

No todo lo que cobras o pagas entra en el cálculo del banco. Conocer qué se excluye te ayudará a tener expectativas realistas sobre tu capacidad hipotecaria.

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