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Hipotecas en San Sebastián: condiciones y precios
Guía completa para comprar vivienda en San Sebastián: precio medio del m², gastos de compra, ITP al 4 %, hipoteca necesaria y particularidades del mercado local. Tipos de octubre 2026; precios del MIVAU (2º trimestre 2026).
El mercado inmobiliario en San Sebastián
San Sebastián tiene un valor tasado medio de 5.208 €/m², un 121 % por encima del total nacional. Su tamaño reducido, limitado por el mar y los montes, genera una escasez de oferta que sostiene los precios.
La ventaja fiscal del País Vasco (ITP del 4 %, el tipo general más bajo de España) compensa parcialmente el alto coste: para una vivienda de 468.720 €, el ITP sería de 18.749 €; en Cataluña pagarías 46.872 €.
Calculamos el ahorro necesario y repasamos las opciones de financiación y las particularidades de un mercado donde la oferta es muy limitada.
Precio medio/m²
5.208 €
Vivienda 90 m²
468.720 €
Cuota estimada/mes
1.969 €
Población
188.000
San Sebastián vs otras ciudades
| Ciudad | €/m² | ITP | Cuota/mes |
|---|---|---|---|
| San Sebastián | 5.208 | 4 % | 1.969 € |
| Madrid | 5.418 | 6 % | — |
| Barcelona | 4.602 | 10 % | — |
| España* | 2.355 | 7,6 % | — |
San Sebastián es un 121 % más cara que el total nacional.
*España: valor tasado medio del Total Nacional (MIVAU, 2.º trimestre de 2026) e ITP medio de los tipos generales de las 17 comunidades. Var. anual de la ficha: Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE para País Vasco; mide toda la comunidad, no solo San Sebastián. Años de sueldo: una vivienda de 90 m² al valor tasado medio de San Sebastián (468.720 €) dividida entre el salario medio anual bruto de País Vasco (35.170,28 €): la Agencia Tributaria no publica datos de los territorios forales. Fuente: INE, Encuesta Anual de Estructura Salarial 2024.
Gastos de compra en San Sebastián
Para una vivienda de segunda mano de 468.720 € en San Sebastián, estos son los gastos aproximados:
¿Cuánto necesitas ahorrar?
Esfuerzo de ahorro
115
meses ahorrando 1.000 €/mes
5.626 €
sueldo neto mínimo (cuota ≤ 35 %)
Si accedes a una hipoteca al 90 % o con aval ICO, la entrada se reduce significativamente. Un estudio gratuito te permite saber exactamente qué puedes conseguir.
Tu hipoteca en San Sebastián
Para una vivienda de 468.720 € con financiación del 80 % a 25 años, la cuota mensual estimada sería de 1.969 €/mes. Necesitarías un sueldo neto mínimo de 5.626 € para que la cuota no pase del 35 % de tus ingresos.
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Bancos con presencia en San Sebastián
Lo que debes saber de San Sebastián
Precios por metro cuadrado muy altos por la escasez de suelo y de oferta
ITP del 4 % (País Vasco), el tipo general más bajo de España
Mercado muy reducido: pocas viviendas en venta generan alta competencia
Capital gastronómica mundial: impacta en la demanda internacional
Tamaño limitado por geografía (mar + monte): restringe la oferta nueva
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Preguntas frecuentes sobre comprar en San Sebastián
¿Cuánto cuesta comprar vivienda en San Sebastián?
¿Por qué San Sebastián es tan cara?
¿Cuánto necesito ahorrar para comprar en San Sebastián?
Fuentes y referencias
- →MIVAU — Valor tasado vivienda libre por municipio (€/m²)
- →MIVAU — Valor tasado vivienda libre, Total Nacional y por comunidad (€/m²)
- →INE, Encuesta Anual de Estructura Salarial 2024
- →INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV), variación anual por comunidad autónoma
- →Agencia Tributaria — ITP en País Vasco (4 %)
- →Banco de España — Portal del Cliente Bancario: hipotecas
Precios actualizados al 2º trimestre 2026. Datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Sobre este contenido
Analista hipotecaria
Publicación: marzo 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.