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Hipotecas en San Sebastián: condiciones y precios
Guía completa para comprar vivienda en San Sebastián: precios actualizados por barrio, gastos de compra, ITP al 4,0 %, hipoteca necesaria y particularidades del mercado local. Datos de julio 2026.
€/m²
5118
ITP
4,0 %
Var. anual
+11,6 %
Mercado
Exigente
El mercado inmobiliario en San Sebastián
San Sebastián es la ciudad más cara de España por metro cuadrado (5.200 €/m²), superando incluso a los barrios medios de Madrid y Barcelona. Su tamaño reducido, limitado por el mar y los montes, genera una escasez de oferta que mantiene los precios en máximos.
La ventaja fiscal del País Vasco (ITP del 4%) compensa parcialmente el alto coste: para una vivienda de 468.000 €, el ITP sería de 18.720 € — en Cataluña pagarías 46.800 €, más del doble.
Analizamos barrio a barrio los precios, las opciones de financiación y las particularidades de un mercado donde la oferta es extremadamente limitada.
Precio medio/m²
5118 €
Vivienda 90 m²
460.620 €
Rentabilidad alquiler
3,1 %
Población
188.000
Mejores barrios para comprar en San Sebastián
Precios orientativos por zona, vivienda estimada de 90 m² y cuota hipotecaria mensual (80% financiación, 25 años).
| Barrio | Precio €/m² | Vivienda 90 m² | Cuota/mes | Perfil |
|---|---|---|---|---|
| Más caroCentro-Parte Vieja | 7500 | 675.000 € | 2782 € | Turístico, gastronómico y de máximo prestigio |
| Gros | 6200 | 558.000 € | 2300 € | Playa de la Zurriola, surfistas y vida joven |
| Amara | 4500 | 405.000 € | 1669 € | Residencial consolidado, comercial y bien comunicado |
| Más asequibleIntxaurrondo | 3200 | 288.000 € | 1187 € | Más asequible, residencial y en crecimiento |
Turístico, gastronómico y de máximo prestigio
Playa de la Zurriola, surfistas y vida joven
Residencial consolidado, comercial y bien comunicado
Más asequible, residencial y en crecimiento
Gastos de compra en San Sebastián
Para una vivienda de segunda mano de 460.620 € en San Sebastián, estos son los gastos aproximados:
¿Cuánto necesitas ahorrar?
Esfuerzo de ahorro
114
meses ahorrando 1.000 €/mes
5426 €
sueldo neto mínimo (regla 35%)
Si accedes a una hipoteca al 90% o con aval ICO, la entrada se reduce significativamente. Un estudio gratuito te permite saber exactamente qué puedes conseguir.
Tu hipoteca en San Sebastián
Para una vivienda de 460.620 € con financiación del 80% a 25 años, la cuota mensual estimada sería de 1899 €/mes. Necesitarías un sueldo neto mínimo de 5426 € (regla del 35%).
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Lo que debes saber de San Sebastián
Ciudad más cara de España por m² — supera ampliamente a Madrid y Barcelona
ITP del 4% (País Vasco) — compensa parcialmente los precios elevados
Mercado muy reducido: pocas viviendas en venta generan alta competencia
Capital gastronómica mundial: impacta en la demanda internacional
Tamaño limitado por geografía (mar + monte): restringe la oferta nueva
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Valor actual del Euríbor, gráfico e impacto en tu hipoteca
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Calcula tu nueva cuota en la próxima revisión de hipoteca
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Simula 3 escenarios de cambio de banco: ahorro mensual, total y punto de equilibrio
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Datos del Catastro, referencia catastral, ITP, gastos y cuota hipotecaria
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¿Cuánto cuesta comprar vivienda en San Sebastián?
El precio medio de 90 m² en San Sebastián es de 468.000 €. El centro supera los 675.000 €, mientras que Intxaurrondo ofrece las opciones más asequibles desde 288.000 €.
¿Por qué San Sebastián es tan cara?
La combinación de tamaño reducido (limitado por mar y montes), alta demanda residencial y turística, y escasa oferta de vivienda nueva hacen de San Sebastián el mercado más tenso de España.
¿Cuánto necesito ahorrar para comprar en San Sebastián?
Para una vivienda media de 460.620 € en San Sebastián, necesitarás en torno a 113.199 €: la entrada del 20 % (unos 92.124 €) más los gastos de compra —ITP del 4 %, notaría, registro, gestoría y tasación—, que rondan los 21.075 €. Con una hipoteca al 90 % o con aval ICO, la entrada necesaria se reduce.
Fuentes y referencias
- →MIVAU — Valor tasado vivienda libre por municipio (€/m²)
- →INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV), variación anual
- →Agencia Tributaria — ITP en País Vasco (4%)
- →Banco de España — Guía acceso préstamo hipotecario
Precios actualizados al 1º trimestre 2026. Datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Sobre este contenido
Analista hipotecaria
Publicación: julio 2026
Esta página tiene un enfoque informativo y editorial. Explica cómo suelen funcionar las condiciones hipotecarias descritas y qué conviene revisar, sin prometer resultados ni sustituir el análisis de una entidad financiera.